高校已售公有住房回購問題的思考

唐照 汪志誠

摘 要 新時代高校住房管理模式已從傳統行政型、福利型逐漸轉向專業化、社會化，但目前高校已售公有住房仍然存在福利型觀念沒有根本改變、另作他用和私下流轉等諸多問題，這對校園文化構建、校園安全、物業管理等都帶來很大隱患。高校回購已售公有住房不僅滿足教職工對住房多樣化需求，而且彌補了校內周轉住房供不應求的缺口，還保障了學校的長遠發展，對學校和教職工而言，無疑是互利共贏。

關鍵詞 高校 已售公房 回購

中圖分類號：F293.31文獻標識碼：A

自1998 年國務院下發《關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》以來，通過推行房改政策，高校自管住房大量出售給教職工。高校根據國家政策逐步停止了集資合作建房，高校教職工住房逐漸過渡到通過個人自租、自購的社會市場行為來解決。高校住房制度改革從福利型低租金的實物分配不斷走向住房貨幣化，進而走向市場商品化，因此，高校住房管理模式由行政型、福利型向專業化、社會化轉變成為必然。

高校已售公有住房是教職工根據國家和縣級以上地方人民政府有關城鎮住房制度改革政策規定，按照成本價或標準價購買的公有住房。公有住房作為高校極其重要的物質基礎和資源，直接關系到教科研隊伍穩定和學校人才引進。同時，已售公有住房上市交易是深化高校住房改革、維護教職工權益的重要手段與現實出路。但高校住房管理仍然存在許多亟待解決的問題，因此，謹慎對待并解決圍繞已售公有住房產生的各種問題具有很強的現實意義。

1高校已售公有住房管理現狀

1.1傳統觀念影響深遠

盡管高校住房制度進行了改革，從福利型低租金的實物分配轉向市場商品化，然而教職工從思想觀念上一時難以接受。究其原因，主要有：

高校的房改房和集資房福利性明顯。一方面，住房在自有土地上興建，沒有土地出讓金，售價較市場價低很多;另一方面，校內住房的后勤服務由學校負責，水電維修基本免費，樓宇大修費用由學校承擔，物業管理費很低或直接免費;最后，校內住房建在校園內，校園環境優雅，文化氛圍濃厚，教職工上下班極其方便，這是社會上的住宅小區無法比擬的。

目前市場上商品房價格急劇上漲，居高不下，老教工對花費自己一生的積蓄到市場上購買商品住房一時難以接受，只能把改善住房條件的希望寄托于學校新建住房上。青年教工因工作時間短，經濟實力有限，個人無力購買，也希望依靠學校解決住房。綜合各種因素，教職工的思想觀念仍停留在依靠學校解決住房的層面上，遠不能適應住房社會化、市場化的發展趨勢。

1.2另作他用較為普遍

房改初期，高校教職工購買公有住房主要為了解決居住問題，沒把已購公房作為財富看待，也無人關注房屋的產權變更情況。但隨著時間推移，高校教職工的個人狀況都在發生變化，有些教職工由于工作調動或出國定居等，已購公有住房不再居住，打算出售后再異地另置新居。有的教職工由于婚姻變化，需要析產或房屋產權人變更。還有部分老職工過世后，子女需要繼承房產等。這些教職工因家庭、工作或收入等個人因素的變化，往往會導致一批已售公有住房的閑置。此外，城市房價上漲，房屋的財富價值也越來越明顯，也使得教職工日益關注已購公有住房上市的情況。

對于教職工來說，選擇出租其已購公有住房而獲得一定的租金收入是比較普遍的做法，結果是導致從前被用來履行教職工安居功能的房屋大量另作他用。對學校來說，大批已售公有住房另作他用，不僅加大了校園內人員流動和安全隱患，也加大了對這批外來住戶管理的難度。同時，在高校本來住房供需缺口較大的情況下，更加難以合理調配現有資源以達到更好的服務教師、教學的目的。

1.3私下流轉衍生系列問題

對于職工已購公有住房流轉問題，政府主管部門的意見是學校住房按功能分區，凡屬教學區內的已售公有住房只能繼承房款，在經濟上給予補償，實物留給學校。教學區已售公有住房要逐步回購。生活區內的已售公有住房今后將完全放開交易。住房功能分區規劃由學校根據自身情況確定。但從學校層面而言，這些問題基本上還未納入議事日程。這種局面導致了已售公有住房在使用及產權流轉過程中的一系列亂象，野蠻裝修，住房改商業用途，私下出租，違規出售等較為普遍。此種狀況不可避免帶來系列問題，主要體現在：

1.3.1校園文化構建問題

一定程度上，高校很難明確劃分教學區與生活區，通常為了教職工工作方便，生活區與教學區往往處于同一地段，只是二者之間相隔一定距離。生活區與教學區緊密相連，都是校園文化建設的一部分。如果生活在校園內的部分人群不是校園內的教師或者學生，這對校園文化的建設極為不利。住房只是滿足了外來住戶的居住需求，社會人員并不必然會關心學校的發展。學校被稱為凈土一定程度上就是因為它的半封閉狀態下形成的一種校園文化，如果這種狀態被從內部逐步打破，是誰都不愿意看到的。

1.3.2校園安全問題

校園安全的保障很大程度上得益于校園人群的單一性。教職工、學生作為長期居住的人群和校園的主人，首先就有一種我愛我家的主人翁意識。其次，鄰里之間相互熟悉，睦鄰友好也對構建安全的校園產生良好作用。并不是所有戶主對租戶知根知底，外來住戶的存在加大了校園內人員的流動性和多樣性，諸如，超速駕駛，聚會酗酒，留宿他人等行為都會對校園安全造成極大損害。

1.3.3物業管理問題

目前，很多高校的教職工住宅樓并未聘請專業的物業管理公司，特別是建成多年的舊樓、老樓，物業管理一靠學校，二靠自覺。學校對教職工維修、裝修、改造住房，水電費繳納，公共空間衛生管理及公共設施維護維修等有明文規定，但這些規定對外來住戶沒有實質性的約束，外來住戶實際上成為了游離于物業管理范圍之外的人，一些自覺性較差的外來住戶破壞公共衛生，違規裝修房屋的行為屢有發生，這些都對樓棟的物業管理產生沖擊。

2高校回購已售公有住房的現實意義

高校范圍內的已售公有住房有其獨特之處，它不僅與教職工個人的住房問題緊密相連，并且與學校的校園建設難以分割，因此，高校已售公有住房并不是學校、教職工哪一方的問題，更不是一種零和博弈，高校回購已售公有住房為這種互利共贏提供了良好的契機。

2.1有利于提高房屋利用率，實現資源合理配置

校內住房的便利性是其他經濟適用房和商品房都無法比擬的，而校內住房的數量又是有限的，所以校內住房供不應求的現象在一定時期內很難得到根本性轉變。校內存在的已售閑置空房和已出租的住房如果能回歸學校統籌管理，將對校內住房供不應求的缺口起上一個很大的填補作用。高校通過回購的方式購回這批已售閑置空房和已出租給外來社會人員的住房，將大大提高校內房屋的可供給量，有利于提高校內房屋利用率，進一步達到有限資源的合理配置。

2.2充分盤活資源，為學校人才引進儲備房源

學校引進人才，首先要提供良好的發展平臺和前景，其次要提供高效的工作環境和舒適的生活環境。新進人才特別是青年人才的住房問題往往是他們選擇進入一所高校的重要因素，解決了住房問題就等于解決了他們的后顧之憂。雖然實行住房貨幣化補貼改革之后，高校不再分配實物住房，但將一部分公有住房作為周轉房提供給教職工居住可以一定程度上緩解新進人才特別是青年人才的燃眉之急。回購的部分已購公房可以根據戶型進行分類留作周轉房之用，這樣既提高了房屋的利用率，又可以為學校引進人才增加砝碼。

2.3維護校園安寧，有效解決私下流轉衍生問題

上述校園文化構建問題、校園安全問題、物業管理問題都可以通過對已售公有住房的回購得到有效解決。回購這批已售公有住房后，校內的外來社會人員會大大減少，這就可以保持校園人群的單一性。校內教職工和學生是校園的主人，他們會用心來維護學校的建設和發展;外來社會人員的減少會大大降低校園安全事故發生的隱患;校內房屋由教職工居住也給樓棟的物業管理提供了更大的便利。

3結語

總之，由于社會的進步和學校的發展，教職工本身的住房需求呈現出多樣化的趨勢，而校內住房供不應求的缺口也長期存在，私下流轉已購公房對校園文化構建、校園安全、物業管理等都造成負面影響，而回購有意愿出售個人已購公房于校方，于教職工方都是兩利的共贏局面。政策上，也為校方回購已售公房提供了政策支持。因此，校方回購已售公有住房存在著現實的可能性和必要性，應該積極促成，這對完善高校住房管理制度也有著極強的現實意義。

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