房地產企業常見并購方式涉稅分析

朱渝梅 霍二珠

摘 要：隨著全國土地“招拍掛”市場中“地王”不斷頻現，并購成了企業擴大版圖，加快發展的必然選擇。當前，房地產項目并購競爭日益激烈，金額動輒上億，并購過程風險點繁多，而并購方式、稅務處理不同，造成的成本差異可達數千萬甚至上億元之巨，如何用最合適的方式并購及處理稅務成為企業普遍關注的核心問題。通過分析房地產項目并購常見路徑的稅務問題及其籌劃途徑，旨在為企業并購重組決策和實踐提供有益思考。

關鍵詞：房地產企業;并購;涉稅分析

中圖分類號：F23 文獻標識碼：Adoi：10.19311/j.cnki.1672-3198.2019.29.057

企業并購常見的交易方式主要有股權并購、資產收購、資產重組（包括劃轉、非貨幣性資產投資、合并、分立等）、法拍等。并購交易過程中涉及的稅種主要有增值稅及附加、土地增值稅、企業所得稅、契稅以及印花稅等。本文通過分析房地產項目并購常見路徑的稅務問題及其籌劃途徑，旨在為企業并購重組決策和實踐提供有益思考。

1 股權并購

股權并購是目前市場上最主要的并購交易模式之一。與資產并購方式相比，股權轉讓環節一般不需要繳納增值稅、土地增值稅和契稅。但由于股權溢價部分無法直接在項目公司土地增值稅和增值稅中扣除，賣方向買方隱性轉嫁了部分稅負，因此這一方式對賣方較有利而對買方較為不利，同時買方也承擔了項目公司的或有負債風險。

在實務操作當中，通過股權轉讓間接達到轉讓不動產的目的，是否需要繳納土地增值稅各地執行口徑不一。國家稅務總局曾基于實質重于形式的原則 ，發布國稅函〔2000〕687號文，采取稅收穿透方式規避通過股權轉讓逃避土地增值稅的行為。（《國家稅務總局關于以轉讓股權名義轉讓房地產行為征收土地增值稅問題的批復》（國稅函〔2000〕687號）規定：鑒于深圳市能源集團有限公司和深圳能源投資股份有限公司一次性共同轉讓深圳能源（欽州）實業有限公司100%的股權，且這些以股權形式表現的資產主要是土地使用權、地上建筑物及附著物，經研究，對此應按規定征收土地增值稅。）但對于該文件的執行效力，全國各地的稅務機關理解不一。而且該文回復針對的是一次性100%股權轉讓的情況，并不包括轉讓比例未達到100%或分次股權轉讓的情形，因此交易雙方仍然可以采用“分步走”的方式完成項目轉讓來規避土地增值稅。

1.1 股權轉讓環節涉稅及籌劃分析

股權轉讓環節的稅務籌劃主要是針對賣方而言，賣方在轉讓股權過程中一般不需要繳納增值稅、土地增值稅和契稅，但需要繳納企業所得稅（或個人所得稅或預提所得稅），因此賣方的稅務籌劃主要是針對所得稅展開的，目前針對所得稅比較常見的籌劃方法是“不按股權比例分紅”。

例一：甲公司持有A公司100%的股權，股權成本為2億元。現將50%的股權轉讓給乙公司，轉讓價格為10億元。如果采用正常股權轉讓方式，甲需要繳納（10-1）*25%=2.25億元的企業所得稅。但如果采用“3億元股權轉讓款+7億元委托貸款”方式進行收購，通過協議約定項目公司優先分紅7億元給甲用于償還乙公司委貸，那么甲只需要繳納（3-1）*0.25=0.5億元企業所得稅，節省了1.75億元的稅費。

如果賣方是個人股東，還可以采用“個人獨資企業核定征收”來降低股權轉讓的個人所得稅。

例二：甲自然人持有A公司100%的股權，股權成本為1億元。現將100%的股權轉讓給乙公司，轉讓價格為10億元。如果采用正常股權轉讓方式，甲需要繳納（10-1）*20%=1.8億元的個人所得稅。如果甲以A股權作資設立一家個人獨資企業B，通過個人獨資企業將A股權轉讓給乙公司，同時向稅務機關申請采用核定征收方式對B進行所得稅征收，那么甲轉讓股權行為只需要繳納10億*10%*35%=3500萬的個人所得稅。稅負下降了1.45億元。

1.2 股權轉讓完成后涉稅及籌劃分析

股權轉讓完成后的稅務籌劃主要是針對買方而言，稅務籌劃風險集中在股權溢價的消化。由于買方承擔了賣方股權溢價轉嫁的稅負，買方需要尋找合適的途徑進行部分消化。一般來說，買方主要通過關聯方轉移定價、毛坯改精裝、吸收合并、利用金融工具將關聯利息非關聯化等方式消化。但是消化溢價增加稅負時，需要關注兩個約束條件：一是土地增值稅稅負約束，一般而言，土地增值稅稅負率在7%-20%區間為正常范圍，稅局可接受的土地增值稅負率住宅一般不低于5%，非住宅一般不低于7%。因此通過關聯方轉移定價調整成本后，土地增值稅稅率盡量控制在不低于5%，否則較容易引起稅局的關注。另一個是約束條件是單方成本的合理性。一般來說，毛坯單方建安成本合理范圍為3500-3800元每平方。項目毛利率與土地增值稅稅負率的對應關系見表1。

2 資產收購

房地產企業資產收購主要體現為在建工程轉讓。但通過資產收購的方式轉讓資產，交易過程中需繳納較高的稅費（增值稅、土地增值稅、企業所得稅、契稅等）。但由于購買溢價日后可以在土地增值稅清算時作為成本扣除，而且“營改增”政策實施后也可以作為進項稅額抵扣，因此資產收購在一定條件下可以使買賣雙方整體稅負最低。

例三：甲房地產公司旗下A項目公司主要資產為一棟在建寫字樓，施工許可證注明開工時間為2016年4月30日前。由于資金運作困難，甲公司擬將寫字樓轉讓給乙房地產公司繼續開發。A項目公司的注冊資本為3000萬元，目前已投資金3000萬元，評估價值5000萬。假設乙公司繼續開發需追加投資1000萬元（進項稅率10%），項目可售金額8000萬元。

方案一：資產轉讓（直接收購寫字樓）

甲公司需繳納的稅費如下：

增值稅：5000/（1+5%）*5%=238.10萬元

稅金及附加：238.10*（7%+3%+2%）=28.57萬元

土地增值稅：（5000/1.05-3000-28.57-3000*20%-3000*10%）*0.3=250萬元

企業所得稅：（5000/1.05-3000-28.57-250）*25%=370.83萬元。

上述稅金合計887.50萬元。甲公司資產轉讓現金流入=5000-3000-887.50=1112.50萬元。

乙公司需繳納的稅費如下：

增值稅：

銷項稅金=8000/1.1*10%=727.27萬元

進項稅金=238.10+1000/1.1*10%=329.01萬元

應交增值稅：727.27-329.01=398.26萬元

稅金及附加：398.26*（7%+3%+2%）=47.79萬元

土地增值稅：

開發成本=5000/1.05+1000/1.1=5671萬元

土地增值稅=（8000/1.1-5671-1000/1.1*20%-5671*10%）*0.3=255.8萬元

企業所得稅=（8000/1.1-5671-47.79-255.8）*25%=324.5萬元

上述稅金合計1026.35萬元。乙房地產公司受讓項目開發完成銷售后的現金凈流入=8000-6000-1026.35=973.65萬元。

方案二：股權轉讓（轉讓A項目公司股權）

甲公司需繳納的稅費如下：

企業所得稅：（5000-3000）*0.25=500萬元

甲公司資產轉讓現金流入=5000-3000-500=1500萬元

乙公司需繳納稅費如下：

增值稅：8000/（1+5%）*5%=380.95萬元

稅金及附加：380.95*（7%+3%+2%）=45.71萬元

土地增值稅：（8000/1.05-4000-45.71-4000*20%-4000*10%）*30%=712萬元

企業所得稅：（8000/1.05-4000-45.71-712）*25%=715.34萬元

上述稅金合計1854萬元，乙房地產公司受讓項目開發完成銷售后的現金凈流入=8000-6000-1854=146萬元。

方案一雙方現金凈流入為2086.15萬元，方案二雙方現金凈流入為1646萬元，可見方案一（資產轉讓）可實現雙方利益最大化。但是方案一不利于轉讓方，而方案二則不利于受讓方，此種結果必然會成為雙方討價還價的關鍵，需要雙方的進一步的博弈。

值得一提的是，在建工程轉讓過程中仍需關注較多風險點，例如轉讓時項目建設已投資金需占投資總額的25%以上、總包方延遲施工的風險、增值稅土地抵扣和土地增值稅加計扣除政策各地執行不一風險。例如，關于企業購買在建房地產開發項目后進行繼續建設再轉讓，其購買在建項目所支付的價款及稅金在土地增值稅清算時是否允許加計扣除，各地執行口徑不一。部分省市規定：企業購買在建房地產開發項目后，繼續投入資金進行后續建設，達到銷售條件進行商品房銷售的，其購買在建項目所支付的價款及稅金允許扣除，但不得作為取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本加計20%的扣除;后續建設支出扣除項目的處理按照《土地增值稅暫行條例》第六條及《土地增值稅暫行條例實施細則》第七條相關規定執行。

3 資產重組

資產重組主要有三種方式，即：劃轉（劃撥）、非貨幣性資產投資、合并/分立。劃轉（劃撥）一般適用于國有企業，一般可以免征增值稅和土地增值稅。非貨幣性資產投資后結合股權轉讓或分立后結合股權轉讓是非房地產公司實現資產轉讓稅負率較低的方式。劃轉、非貨幣性資產投資和分立這三種重組方式涉稅分析見表2。

無償劃轉主要適用于國企，它的優點是稅負低（不征收增值稅、一定條件不計繳企業所得稅、免征契稅、非房地產企業免征土地增值稅）。根據《關于發布<納稅人轉讓不動產增值稅征收管理暫行辦法>的公告》（國家稅務總局公告2016年第14號）的規定，不征收增值稅。根據《財政部 國家稅務總局關于促進企業重組有關企業所得稅處理問題的通知》（財稅〔2014〕109號文），對100%直接控制的居民企業之間，以及受同一或相同多家居民企業100%直接控制的居民企業之間按賬面凈值劃轉股權或資產，凡具有合理商業目的、不以減少、免除或者推遲繳納稅款為主要目的，股權或資產劃轉后連續12個月內不改變被劃轉股權或資產原來實質性經營活動，且劃出方企業和劃入方企業均未在會計上確認損益的，可以選擇特殊性稅務處理，不計繳企業所得稅。根據《關于繼續支持企事業單位改制重組有關契稅政策的通知》（財稅〔2018〕17號）規定，免征契稅。根據《財政部 國家稅務總局關于繼續實施企業改制重組有關土地增值稅政策的通知》（財稅〔2018〕57號），對非房地產企業可免征土地增值稅，對房地產企業需征收土地增值稅。

以不動產投資入股常用于非房地產企業之間轉讓持有性物業（如酒店等）。根據《關于發布<納稅人轉讓不動產增值稅征收管理暫行辦法>的公告》（國家稅務總局公告2016年第14號）的規定，以不動產投資入股應視同銷售征收增值稅。根據《財政部 國家稅務總局關于繼續實施企業改制重組有關土地增值稅政策的通知》（財稅〔2018〕57號），對非房地產企業可免征土地增值稅，對房地產企業需征收土地增值稅。根據《財政部 國家稅務總局關于非貨幣性資產投資企業所得稅政策問題的通知》（財稅〔2014〕116號），居民企業以非貨幣性資產對外投資確認的非貨幣性資產轉讓所得，可在不超過5年期限內，分期均勻計入相應年度的應納稅所得稅，按規定計繳企業所得稅。

分立的優點是稅負低，但分立后企業對被分立企業的債權債務承擔連帶責任，同時操作流程一般較長（一般為3個月-2年）。分立不需要繳納增值稅。根據《財政部、國家稅務總局關于企業重組業務企業所得稅處理若干問題的通知》（財稅〔2009〕59號），符合特殊性重組條件的分立可不計繳企業所得稅。根據財稅〔2018〕17號文，分立免征契稅。根據財稅〔2018〕57號文，對非房地產企業可免征土地增值稅，對房地產企業需征收土地增值稅。

本文通過一個案例對上述企業重組幾種方式的稅務處理進行比較分析。

例四：Z集團為多業態經營的集團，旗下J公司股權計稅基礎為4000萬，公允價值為6000萬。G公司為星級酒店，名下所有不動產均于2013年4月前購入，且取得了合法票據。不動產計入固定資產的原值1800萬元，賬面凈值1300萬元，現在市價2850萬元，評估價2100萬元。經Z集團接洽，擬由J公司對G公司進行重組。J和G均為非房地產開發企業，且均為Z集團內關聯企業。

方案一：以市價直接轉讓不動產。該方式下，G公司需要繳納增值稅及附加（2850-1800）/（1+5%）*5%*1.12=56萬元，土地增值稅（（2850-50）-（2100+6））*30%=208.2萬元，企業所得稅（2850-1300-56-208.2）*0.25=321.5萬元，J公司需要繳納契稅（2850-50）*3%=84萬元。因此，G需繳納合計585.7萬元，J需繳納84萬元。

方案二：以不動產投資入股。G公司將不動產以公允價值對J公司進行投資。G以不動產投資入股視同銷售需要繳納增值稅及附加56萬元，因為J和G均為非房地產開發企業，因此可適用財稅〔2018〕57號文免征土地增值稅。J公司需要繳納契稅84萬元。G公司將不動產對外投資視同銷售，應按照公允價值確認轉讓所得計繳企業所得稅（2850-1300-56）*25%=373.5萬元。因此G需要繳納合計429.5萬元，J需要繳納84萬元。

方案三：不動產以凈值無償劃撥。如果G是Z集團非全資子公司，那么Z集團需要先對G公司進行股權收購，使G公司成為Z集團的全資子公司（如果G是Z集團全資子公司，可省略此步驟），再由J、G公司簽訂資產無償劃轉協議，按不動產賬面凈值無償劃轉。根據財稅〔2009〕59號文，為形成同一控制下的吸收合并，Z集團只有在完成對G公司股權收購滿12個月且保持原先經營活動不變的情況下，才可以進行不動產按照賬面價值劃轉。通過這種方式可以免增值稅、土地增值稅、契稅、企業所得稅。

由上面三個方案可以看出，按不動產凈值進行無償劃撥是最佳選擇，整個集團的稅負最低。

多種交易方式結合也是構建稅負最低并購路徑的方法，比如以下真實案例。

例五：甲集團全資子公司A房地產項目公司2010年通過土地出讓的方式在C市購得一塊商住用地，臨近該土地是一塊民營工業用地，該地塊屬于B公司（工業企業）。為了項目形象，甲集團計劃將B公司地塊也一并收購，將兩個地塊整合開發。B公司是一家經營了十幾年的公司，存在多年的債權債務以及潛在的或有負債，經過深思熟慮，甲集團放棄了股權收購的方案，而采用了“兩步走”方式實現了土地轉讓：首先B公司以土地出資成立新公司D（非貨幣性資產投資），然后B公司將D公司100%的股權轉讓給A公司（股權轉讓）。第二步A公司吸收合并D公司（吸收合并），將D公司的土地資產與A原有地塊整合，實現共同開發的目的。由于該操作在2012年前完成，基本實現了交易過程零稅負。

4 其它資產交易方式

其它資產交易的方式還有總分公司交易方式、房地分離收儲再轉讓、法拍等。法拍一般適用于破產重組情形，法拍較為不利的是沒有發票，只能憑借法院的收據在土地增值稅和企業所得稅前扣除。

5 結語

上文闡述的幾種并購路徑各有利弊，在房地產項目并購稅務分析及籌劃時，不能一刀切地以為股權收購是交易稅負率最低的方案，而盲目排斥其它可能的路徑和手段。有時候對賣方最優的方案恰恰是對買方最不利的，反之亦然，因此只有找到了買賣雙方整體的稅負平衡點，才能真正將稅務籌劃的利益最大化。

更重要的是，企業并購重組除了稅收成本外，還有交易成本、機會成本、籌融資成本、整合成本等，還要綜合考慮稅收籌劃風險、財務風險、信息風險和政策風險等風險因素，在綜合考量總成本實際情況后，才能作出最有利于企業并購重組的決策。

參考文獻

[1]錢斌華.企業重組中不動產處置方案稅負比較[J].財務與會計，2018，（09）：63-64.

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