關于房產稅試點改革的幾點思考

劉心愛

摘 要：房產稅是指以房產為征稅對象，按照房產的評估值征收的一種稅。現階段我國處于房產稅改革初期，各方面還有待于完善和提升。本文以上海和重慶兩試點為例，對改革的作用和弊端進行了分析，并提出了若干建議，以期對我國房產稅改革在全國范圍內推廣提供幫助。

關鍵詞：房產稅試點；改革；思考

引言

伴隨著房地產調控政策的密集出臺和政策效果的撲朔迷離，房產稅改革的試點成為新一輪宏觀調控的重要杠桿。房產稅是以房產為征稅對象，并根據房產價格或房產租金收入向房產所有人（或經營人）征收的一種財產稅。隨著我國經濟體制改革的深入以及房地產市場的進一步發(fā)展，傳統(tǒng)的房地產稅制與整個房地產市場存在的矛盾甚至與我國社會主義市場經濟發(fā)展的矛盾將越來越突出。隨著經濟體制改革的深化，房屋產權主體由過去的單一國家所有轉變?yōu)樗饺恕⒓w和國家及國外個人所有的多元結構格局。2011年1月27日，國務院常務會議決定部分省市對個人住房征收房產稅的改革試點。根據國務院常務會議有關精神，上海、重慶率先開展了對部分個人住房征收房產稅的試點。

1.我國房產稅改革的歷程

房產稅是指以房產為征稅對象，按照房產的評估值征收的一種稅。我國現行的房產稅是第二步利改稅以后開征的，1986年9月15日，國務院頒布了《中華人民共和國房產稅暫行條例》，同年10月1日開始施行。作為財產稅的一種，近年來，房產稅的改革也逐漸成為我國稅制改革中備受關注的問題。國務院于2003年10月、2006年3月分別提出要改革房產稅的意見，并最終于2010年5月同意并轉發(fā)了發(fā)改委《關于2010年深化經濟體制改革重點工作的意見》，要求“逐步推進房產稅改革”。2011年1月27日，上海市人民政府印發(fā)《上海市開展對部分個人住房征收房產稅試點的暫行辦法》，辦法規(guī)定從2011年1月28日起對上海市居民家庭在本市新購且屬于該居民家庭第二套及以上的住房和非本市居民家庭在本市新購的住房征收房產稅，稅率因房價高低分別暫定為0.6%和0.4%。同日，重慶市人民政府發(fā)布了《重慶市人民政府關于進行對部分個人住房征收房產稅改革試點的暫行辦法》和《重慶市個人住房房產稅征收管理實施細則》，重慶市主城九區(qū)內個人擁有的獨棟商品住宅、個人新購的高檔住房、在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購的第二套（含第二套）以上的普通住房被首批納入房產稅征稅對象，稅率為0.5%-1.2%。上海、重慶對個人住房開征房產稅的舉措體現了政府想通過稅收調節(jié)市場和經濟活動主體行為的決心，拉開了個人住房征收房產稅改革試點的帷幕。

2.我國房產稅試點改革主要作用

重慶與上海房產稅改革試點的作用主要表現為：一是將有助于健全我國財產稅體系，財產環(huán)節(jié)的持有稅種和生產環(huán)節(jié)的交易稅種并存有助于房地產市場的穩(wěn)健發(fā)展；二是在房價調控方面，稅收手段有三種：低端的公租房沒有稅、中端商品房稅收適當優(yōu)惠、高端商品房不僅交易契稅高，而且征收持有環(huán)節(jié)的房產稅，通過三種稅收手段調控房地產市場，有助于引導房地產開發(fā)結構的優(yōu)化；三是房產稅屬于價外稅，可以調節(jié)個人收入的二次分配，有助于促進公平；四是可以在一定程度上遏制炒房，對于自住的人，可以達到適當降低居住面積的目的；對于囤房的人，征稅后使其持有成本增加，迫使其增加房屋出租量，使出租房屋的供應量增加、租金下降；對于炒房者則給予強烈打擊，對炒房需求產生強烈的擠出效應。

3.我國房產稅試點改革中存在的問題

此次房產稅改革以上海市和重慶市為試點，是國家經過深思熟慮選擇的。然而，在改革初期，無論是上海市的《暫行辦法》還是重慶市的《實施細則》都或多或少的存在缺陷和不足。筆者從稅制的三大基本要素入手，分析了其中的弊端。

3.1征稅對象選擇不合理

上海市《暫行辦法》中只對本市居民新購的第二套及以上住房和非本市居民新購的住房征稅；重慶市則規(guī)定對居民的住房增量征稅，而且是新購的高檔住房。這種征稅的范圍顯然過于狹窄，有失稅收公平。

3.2課稅依據不夠充分

兩市規(guī)定房產稅改革試點初期，以應稅住房的市場交易價格為課稅依據，待時機成熟再按房產的評估價格征稅（其中上海規(guī)定初期按應稅住房市場交易價格的70%繳納房產稅）。且不說市場交易價格和評估價格的概念不同，就是二者所涵蓋的內容也不盡相同。前者是買

賣雙方就房產達成的交付價格，而后者則是通過專門的評估機構用科學的手段和方法估算的房產價值。在改革初期，以新購住房為課稅對象的前提下，以交易價格為課稅依據有其合理性，然而，上海市改革試點初期以應稅住房交易價格的70%征稅則有失妥當。

3.3稅率設計缺乏科學性

重慶市將房產稅的稅率設計為三檔計征，分別是0.5%、1%和1.2%；而上海市則采取“一刀切”的形式，規(guī)定稅率為0.6%，應稅住房每平方米市場交易價格低于本市上年度新建商品住房平均銷售價格2倍（含2倍的），稅率暫減為0.4%。筆者認為，重慶分檔計征的辦法是值得肯定的，但是稅率過低，發(fā)揮不了太大的作用；而上海的規(guī)定則不盡合理，且不說“一刀切”有悖公平，就連上海市上年新建住房平均銷售價格也界定不清。更為重要的是，在我國土地所有權歸國家所有的前提下，按照改革方案的意見，納稅人每年都要繳納房產稅，勢必造成若干年后，房屋產值有可能與稅款持平，不利于公民合法私有財產的保護。

4.我國房產稅改革試點的若干建議

針對前述上海、重慶兩試點在房產稅改革中存在的問題，筆者給出以下相關建議，以期對房產稅的改革提供一些幫助。

4.1征稅對象力爭公平

房產稅的征稅對象是房屋，無論是個人住宅還是商業(yè)用途，均應進行征稅。政府可以通過完善房產登記制度，將全部個人住房納入房產稅征稅范圍，適當采取一些減免優(yōu)惠的措施，使房產稅的征稅對象達到形式上的公平。當然，對于廣大農村地區(qū)而言，由于其土地是集體所有，加之目前我國的房地產市場主要集中在城市，因而，對農村個人所有的房屋不征收房產稅，這也是由我國的特殊國情決定的。

4.2課稅依據不斷完善

我國房產稅改革試點初期，在課稅依據方面存在一定缺陷，這是允許的。然而，房產稅最終要在全國范圍內推廣，這就需要對課稅依據進行進一步的完善。世界上大多數國家在征收房產稅的時候都是以房地產的評估價值作為課稅依據的，為此，我國可以借鑒其他國家的成功經驗，結合自身國情，通過以第三方評估機構為主，稅務部門成立專門的房產評估機構為輔，以確保房產評估價值的合法性、合理性、公平性。此外，還以改革房產評估辦法，設定符合我國國情的穩(wěn)定的評估周期。

4.3稅率設計保證合理

根據前述稅率設計存在不合理的地方，筆者認為我國房產稅稅率設計的趨勢應該是差別化比例稅率與累進稅率相結合，各地可以根據自身的實際情況實行不同的稅率。當然，房產稅的稅率可以適當提高，以0.5%為下限，4%為上限，同時規(guī)定房產稅征收年限為10年-20年。這樣做有利于保護合法的私有財產，達到稅收相對公平的效果。

5.結語

總之，任何一個新生事物都要經歷從無到有，從幼稚到成熟的發(fā)展過程，房產稅的改革任重而道遠，我們也要緊跟時代步伐扎實穩(wěn)進地推動房產稅的改革，讓這一稅種發(fā)揮更大的積極作用。

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