房地產開發項目全過程成本控制

賈玉榮

摘 要：隨著我國房地產市場的規范化程度在不斷提高，其發展粗放的發展現狀得到了很大的改善，對于其精細化發展提出了更高的要求。房地產開發項目需要投入大量的資金，成本控制是其不可或缺的重要組成部分，成本控制科學與否，對于整個項目的成敗具有直接的影響。鑒于此，本文對房地產開發項目全過程成本控制進行了分析，以供參考。

關鍵詞：房地產;開發項目;全過程;成本控制

對于房地產企業而言，成本控制必須貫穿于房地產開發的全過程，成本的下降直接帶來企業利潤的增加;對于購房者而言，成本控制可直接體現在房屋單平方售價的優惠上，而在房地產市場，價格的優惠是購房者最為看重、最為在意，最能直接影響其購房決策的因素

一、房地產開發項目的成本控制影響分析

房地產項目建設過程中的成本控制影響著房地產建設過程的方方面面，包括：對房地產項目質量的影響、對房地產項目工期的影響、對房地產項目過程中資源消耗的影響、對房地產整體規劃的影響等。對房地產開發項目的成本控制能夠更好的對項目過程進行一定的優化，更好的對整個開發項目進行監控，優化各個步驟的流程等。

（一）房地產項目質量

對房地產項目的成本控制直接影響項目的質量。房地產成本控制直接影響著房地產質量的形成過程。房地產成本控制決定著在整個項目過程中材料的選擇、資源的消耗等關鍵因素，而這些因素直接決定著房地產項目的質量。在房地產質量上應該首先滿足用戶的需求，在此基礎上，還應該盡量做到安全、舒適、美觀、大方。

（二）房地產項目工期

對房地產項目的成本控制直接影響項目的工期。項目的工期和項目的投資之間有著直接的關系。時間成本在工程建設過程中的本質為占用資源所支付的利息。時間成本在項目中能夠間接的影響很多相關的成本，工期發生改變，會帶來一系列成本核算過程的改變。因此，在進行房地產成本控制的過程中，應該注意到對房地產項目工期的影響，避免為追求單一因素的變動而增大投資。

（三）房地產項目過程中的資源消耗

房地產項目的質量是在建設過程中逐漸形成的，在這個過程中伴隨著資源、材料的消耗，因此上，在房地產項目中的成本控制決定著項目過程中的資源、材料的消耗。在項目過程中，材料的占用和資源的消耗是同時進行的，而且通常占房地產項目成本的較大部分，因此，對房地產項目的成本控制對材料、資源的消耗有著顯著的影響。同時也要注意工程質量的達標，不能僅僅關注資源、材料的節省，而達不到相應的工程質量的標準。

二、房地產開發企業成本控制中存在的問題

在房地產企業的成本核算及成本控制過程中，還存在著許多需要改善的問題，其嚴重的影響了房地產企業成本控制過程的管理效果。

（一）部分房地產企業成本控制意識相對薄弱

在現階段的一些房地產企業項目開發成本核算過程中，通常由會計進行計算，由于一些房地產企業缺乏成本控制意識，使得一些企業對于市場環境的變化不能夠引起足夠的重視，使得房地產企業在成本控制及核算過程中處于較為落后的地位，在項目實施過程中，如果不能及時的進行成本核算及成本控制，將會對項目的開發帶來嚴重的影響。

（二）房地產企業缺乏全面性及系統性成本控制體系

在一些房地產企業的項目成本控制過程中，各個階段的項目控制成本不能夠與項目的建設周期結合起來，在開發成本核算和成本控制過程中，不能夠進行動態管理，使得房地產企業在成本管理和成本控制過程中缺乏全面的、系統的成本核算及成本管理，這也就導致房地產企業無法得到更為準確的成本核算及成本控制結果。

三、房地產開發項目全過程成本控制措施分析

（一）投資決策的成本控制

投資決策是房地產開發項目前期的一個重要環節，其主要作用在于確定房地產項目的建設地址、標準、規模，對于項目進行定位，確定融資方式等。房地產開發項目投資決策的科學性、準確性直接決定著整個項目的成敗。因而，確保投資決策的準確與合理，是確保成本控制取得預期效果的前提與基礎，是前期成本控制的要點之一。在該環節需要盡量減少投資決策的失誤，以避免后續房地產開發項目的成本失控，造成不可挽回的損失。根據項目的資金規模和市場需求，科學地確定項目的規模與定位，制定合理的項目標準，才能夠將成本縮減至最低。

（二）設計的成本控制策略

對于房地產項目而言，設計階段是重中之重，也可以說，設計的節約是最大節約，它直接確定工程造價，而所謂的預結算只能計量而并無法改變工程造價本身。由此可見，成本控制一定要以設計階段為重點，這是最有效控制房地產投資的根本所在。往往一份優秀的設計方案，不僅可以創造經濟效益，還可以取得良好社會效益，就像很多城市的地標性建筑，往往能起到示范作用。為此，進行項目投資控制，一定要從這一環節上高度重視，例如實行設計方案招投標制度，通過專家評估達到設計方案的最優化，保證設計的先進性、合理性、準確性，避免因此而產生的直接經濟損失;實行限額設計，房地產項目的限額設計是建設過程中行之有效的控制方法，也是控制投資規模的有效措施;加強對設計圖紙的會審與審查工作。對圖紙質量組成評審委員會認真仔細復核，以免出現返工現象，造成不必要的資金浪費。

（三）施工階段成本控制

施工階段是建設工程成本控制的重要階段，通過科學合理的材料、人員、機械等資源配置，對施工現場發生的所有涉及成本費用變化的事項進行有效控制，作為房地產開發企業，項目施工階段的第一步就是選擇一個有實力、有經驗的施工單位，同時，組建自身的監管團隊，全程參與到項目建設過程中。一是制定行之有效的施工周期。合理的工期可以將人力、物力資源的閑置浪費程度降到最低，將可同時跟進的子項工程整理整合，將施工周期壓縮到最短。二是人工費的控制。施工期間需要按勞動定額合理使用勞動力，減少非生產用工和無產值用工，同時，制定嚴格的外包隊工資結算制度，執行各種工資實效，避免資金的流失。三是材料費的控制。要加強施工材料購置、存放、使用的管理，材料購置要按照既定施工橫道圖，提前分析即將發生的材料使用需求，實行實效儲備，減少積壓損失;材料存放要專人管理，避免材料的遺失，及時維修、清點保管;租賃的要及時辦理退租手續;材料的使用要按計劃進行分配，各施工工種之間不得交叉借用、占用材料，避免使用混亂。四是要加強現場的安全文明施工管理。現場施工的安全文明施工既是對勞動者的人身保障，也是對工程質量的保證，須盡量杜絕施工中安全事故發生所帶來的停工整頓、罰款、賠償等一系列經濟損失。五是每個關鍵進度節點都需要進行成本分析，并與目標任務相比較對照。如有偏差，立即組織研究找到原因，提出調整方案，進行補救。

四、結束語

近幾年來，隨著我國房地產企業的快速發展，國家對于房地產采取了一系列的調控手段和長久機制，這就要求房地產企業必須根據相關的政策加大開發過程中的成本成本控制，改變以往的管理機制，健全成本核控制體制，使得房地產企業能夠得到長久發展，獲得更多的經濟效益。

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