民宿項目投資的財務(wù)可行性分析

姜啟躍，余英

摘 要：民宿作為國內(nèi)新興的短期租賃住宿方式，提供了獨特的住宿環(huán)境和個性化服務(wù)，符合人們對生活品質(zhì)的要求。論述了民宿的概念和特點，對投資民宿項目的財務(wù)可行性進(jìn)行了分析。

關(guān)鍵詞：民宿項目;投資;財務(wù)可行性

文章編號：1004-7026（2019）16-0152-02 ? ? ? ? 中國圖書分類號：F275? ? ? ?文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A

據(jù)統(tǒng)計，2018年國內(nèi)旅游人數(shù)為55.39億人次，出入境旅游總?cè)藬?shù)2.91億人次，全年旅游總收入5.97萬億元，我國邁入大眾旅游時代。隨著旅游產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)和個性化消費理念使得傳統(tǒng)民宿業(yè)迎來了新的發(fā)展機遇。相比酒店而言，民宿設(shè)計更加多樣化，風(fēng)格獨特，更符合人們的居住需要。為控制投資風(fēng)險，獲得預(yù)期回報，投資民宿項目前應(yīng)充分調(diào)查，分析投資的可行性。

1 ?民宿概述

1.1 ?民宿的概念

民宿是指利用空閑房屋，結(jié)合當(dāng)?shù)厝宋摹⒆匀痪坝^、生態(tài)、環(huán)境資源和農(nóng)林漁牧生產(chǎn)活動，為外出郊游或遠(yuǎn)行的游客提供個性化住宿場所。民宿不同于傳統(tǒng)的酒店和旅館，不提供千篇一律的住宿場所，沒有奢華的設(shè)施，但它能讓游客感受民宿主人的熱情與服務(wù)，體驗當(dāng)?shù)仫L(fēng)土人情，了解原住居民的生活方式。

1.2 ?民宿的類型

早期的民宿大多只是家庭副業(yè)，隨著旅游經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，民宿所體現(xiàn)出的廣闊前景吸引了眾多投資者，民宿也由家庭副業(yè)經(jīng)營模式轉(zhuǎn)變?yōu)榧彝ブ鳂I(yè)經(jīng)營模式。隨著競爭的日益激烈，民宿業(yè)由單一化轉(zhuǎn)變?yōu)槎鄻踊⒂珊唵位D(zhuǎn)變?yōu)榫禄⒂纱蟊娀D(zhuǎn)變?yōu)閭€性化，滿足了不同游客的需求。民宿主要有以下5種類型。①農(nóng)園民宿，遠(yuǎn)離城市，人們可以感受田園風(fēng)光，品嘗無公害蔬菜，體驗春播秋收。②溫泉民宿，提供溫泉SPA，有助于人們舒筋活絡(luò)，放松心情。③海濱民宿，能讓人體會大海的遼闊，在海邊嬉戲和游泳。④景觀民宿臨近自然或人文景點，可以欣賞大自然的鬼斧神工，感受文化積淀。⑤運動民宿，是運動愛好者的聚集地，為運動愛好者提供運動指導(dǎo)和服務(wù)[1]。

2 ?民宿的特點

（1）投資量少，投資總量可控。與酒店不同，民宿占地面積小，客房數(shù)量少，分散在各地。因為房產(chǎn)市場租金收益率持續(xù)走低，而民宿市場將迎來發(fā)展期，所以不少投資者紛紛進(jìn)入民宿行業(yè)。

（2）滿足個性化需求。酒店采用統(tǒng)一設(shè)計、標(biāo)準(zhǔn)化經(jīng)營的方式，居住環(huán)境無明顯差異。隨著人們生活水平的提高，對物質(zhì)文化提出了新的要求。農(nóng)園民宿、溫泉民宿、海濱民宿、景觀民宿以及運動民宿風(fēng)格各異，可以滿足多方面的需求。

（3）偏向于輕資產(chǎn)經(jīng)營模式。民宿行業(yè)傾向于以較少的資金投入獲取較大的利潤，整合各項資源，提供定制化服務(wù)。根據(jù)游客要求進(jìn)行策劃安排，讓游客在體驗民俗文化的同時，感受到濃厚的家庭氛圍。

3 ?民宿項目投資的財務(wù)可行性

3.1 ?民宿項目的選址

投資者投資民宿項目前，應(yīng)考慮民宿所在地的氣候、交通、生態(tài)環(huán)境、基礎(chǔ)配套設(shè)施等條件，這些要素易控制，短時間內(nèi)不會有較大變化。同時，如果所選地區(qū)的區(qū)域政策、文化氛圍和民情條件良好，能對項目的運作起到事半功倍的效果。

3.2 ?民宿項目的定位

3.2.1 ?市場定位

明確民宿項目的檔次和規(guī)模，考察周邊的民宿，了解區(qū)域內(nèi)競爭對手的核心競爭力。如果一個區(qū)域普遍是比較低端的民宿，那么中高端就是空位;如果一個區(qū)域缺少主題文化民宿，那么目標(biāo)客戶就可定位為有一定文化內(nèi)涵的游客。總而言之，稀缺的市場更容易成為突破口，要利用差異化思維，細(xì)分客戶市場，在紅海市場尋找藍(lán)海空間。

3.2.2 ?產(chǎn)品定位

明確客戶群體及需求后，民宿的規(guī)劃設(shè)計成為項目定位體現(xiàn)。民宿的空間設(shè)計上應(yīng)體現(xiàn)差異化，一磚一瓦、一草一木都應(yīng)體現(xiàn)出民宿獨特的文化精神，在保留地方特色文化元素的同時進(jìn)行創(chuàng)新。

3.3 ?民宿項目投資的財務(wù)分析

基于民宿項目的位置、設(shè)施和經(jīng)營管理等情況，結(jié)合區(qū)域民宿行業(yè)的市場及未來發(fā)展前景，對民宿所能創(chuàng)造的經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行事前測算與評估。

3.3.1 ?初始投資預(yù)測

不同區(qū)域、不同檔次、不同規(guī)模的民宿投資額差異大，應(yīng)從民宿的選址和定位出發(fā)，分析項目需要的資金。投資中用于出租的房產(chǎn)投資成本所占比重較大，可通過長期租賃、自購或自建的方式獲取。房屋設(shè)計裝修費用考慮當(dāng)?shù)匚飪r水平和民宿定位。辦理營業(yè)執(zhí)照以及各項審批手續(xù)的費用在不同的地區(qū)差異也較大。

3.3.2 ?經(jīng)營預(yù)測

經(jīng)營預(yù)測是財務(wù)可行性分析的關(guān)鍵一步，為財務(wù)評價提供了基礎(chǔ)性數(shù)據(jù)。在經(jīng)營預(yù)測中，不僅要熟悉各項經(jīng)營績效指標(biāo)，更需掌握影響民宿經(jīng)營的關(guān)鍵要素。民宿項目的地址、定位、風(fēng)格、服務(wù)和價格都會影響民宿的經(jīng)營。

經(jīng)營預(yù)測的前提是要深入了解民宿行業(yè)，掌握區(qū)域競爭對手的情況，根據(jù)項目的整體情況預(yù)測今后的經(jīng)營活動。采用科學(xué)合理的方法預(yù)測經(jīng)營數(shù)據(jù)，為決策提供有用信息。民宿行業(yè)反映經(jīng)營績效的指標(biāo)主要包括入住率、平均房價、客房收入占比、餐飲及其他收入占比、經(jīng)營成本及費用等[2]。

3.3.3 ?項目評價

項目投資決策的分析評價需采用專門的評價指標(biāo)和方法。常用的財務(wù)可行性評價指標(biāo)有投資回收期、凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率。投資回收期是投資者首要考慮的一個指標(biāo)，投資回收期越短，項目回本越快，本金越安全，投資風(fēng)險越小。投資回收期可分為靜態(tài)投資回收期和動態(tài)投資回收期，區(qū)別在于動態(tài)回收期考慮了資金的時間價值，即考慮了機會成本，更具科學(xué)性。

凈現(xiàn)值和內(nèi)部收益率反映了投資項目的盈利能力，是投資者最關(guān)心的指標(biāo)，也是項目投資的根本目的。凈現(xiàn)值和內(nèi)部收益率是從不同維度評價投資項目，凈現(xiàn)值評價投資項目盈利的多少，是絕對指標(biāo);內(nèi)部收益率評價項目的投資報酬率，是相對指標(biāo)，二者都反映了投資項目的財富增值情況。計算凈現(xiàn)值時，應(yīng)先確定民宿行業(yè)平均收益率水平，如果無法確定，可考慮計算內(nèi)部收益率，從而反映民宿項目的收益率。

3.3.4 ?敏感性分析

敏感性分析是通過分析不確定因素的變化對項目評價指標(biāo)的影響，確定評價指標(biāo)對該因素的敏感程度和項目對其變化的承受能力。民宿項目建設(shè)過程中會存在一些不確定性因素，通過敏感性分析，可預(yù)測各因素對項目的影響程度。根據(jù)各因素的變化，重新計算項目的投資回收期、凈現(xiàn)值和內(nèi)部收益率。對民宿項目影響最大的因素即為最敏感因素，而最敏感因素的不確定性會給項目帶來極大風(fēng)險，應(yīng)重點關(guān)注并采取相應(yīng)措施應(yīng)對此類風(fēng)險。

參考文獻(xiàn)：

[1]程維才.酒店業(yè)投資決策的影響因素研究[J].知識經(jīng)濟(jì)，2018（11）：58-59.

[2]林毅.度假酒店項目投資可行性分析[J].低碳世界，2017（20）：249-250.