基于財務管理的視覺對住宅維修資金的思考

朱燕萍

摘要：物業（住宅）專項維修資金是房屋的“養老金”，事關千家萬戶的切身利益。近年來資金管理工作不斷完善，建立物業維修資金管理體制，資金歸集額逐年上升，保障住宅共用部分、共用設施設備維修時資金及時落實，保障住宅正常維修使用，維護業主的合法權益，對社會的穩定發揮著積極的作用。但實務中發現資金歸集時仍有業主拒繳、審核審批不嚴、資金管理不夠規范、跟蹤監督不力、難以保值增值等共性問題，應予以規范。

關鍵詞：物業（住宅）專項維修資金;套取資金;保值增值

一、物業（住宅）專項維修資金基本情況

全國各地啟動收繳維修資金時間不一，收費標準不一樣，業主繳納時間點不一致（有的是合同備案時開發建造者替業主辦理繳交維修資金給政府代管部門，有的是辦產權證時開發商開發建造者替業主辦理繳交維修資金），各省各地管理辦法略有差異，資金保值增值情況千差萬別。以莆田市為例，啟動收繳維修專項資金慢，2007年才啟動工作，2014年成立市物業專項維修資金管理中心，負責資金的歸集、使用、支取和審核等工作，按銷售額的1%至2%收集，歸集的資金在多個銀行專戶存儲，增值方式采用定期存款;再如：2007年至2017年，歸集資金總額91億元，產生利息收益7140.39萬元，累計撥付支出432.07萬元。

二、物業（住宅）專項維修資金普遍存在各種各樣的問題

（一）物業專項維修資金歸集時存在應收未盡收等問題。（1）截止2017年，莆田市報備的商業部分共1875617.58平方米，其中：開發竣工三年以上的商業部分1474752.31平方米，由于目前維修資金軟件系統不完善，未能提供開發竣工三年以上的商業部分未交納的維修基金數據統計情況，經估算，開發竣工三年以上商業部分部分未售出而開發建設單位未按規定繳物業維修基金高達上億元，這違反了《福建省物業管理條例》第四十八條“已竣工驗收但滿三年未售出的物業，由建設單位在三個月內交納”的規定及我市《關于加強物業專項維修資金交存管理》文件相關規定，該條例及文件已下發多年了，收效甚微;全國各地存在開發建設者代收維修資金未及時繳納給代管部門、挪用他處使用等問題比比皆是。（2）業主之前拒交維修資金現也不肯補繳，也未承擔應分攤的費用，如：我市某業委會（該小區物業由業委會聘請數位員工管理）2015年2月車棚改造項目：有交納維修資金的由業主賬戶支付109069.47元，未交納維修資金的應由業主支付14219.72元，水泵維修項目有交納維修資金的由業主賬戶支付83941.87元，未交的應由業主支付458.13元，未交納維修資金的應分攤費用的14677.85元，業委會并未向這些業主收取。某小區電梯監控系統改造預算金額204699元，有交納維修資金的由業主支付159501.03元，沒有交納的應由業主支付45197.97元;該小區智能化系統，工程預算金額81201.3元，有交納維修基金的由業主賬戶支付63271.77元，沒有交納的應由業主支付17929.53元;該小區消防管網預算金額155985元，有交納維修基金的由業主賬戶支付122118.32元，沒有交納維修基金的應由業主支付33866.68元，該住宅小區物業未向這些業主收取應由業主現的維修費用，業主不但之前拒交維修資金現也不肯補繳，也未承擔應分攤的費用，對促進誠信社會建設影響極大。

（二）存在虛假的合同及發票等來套取、侵占物業（住宅）專項維修資金現象

（1）委員會套取維修資金。2015年7月某小區業主委會（物業由業委會聘請數位業主兼管）與某公司簽訂消防水泵維修合同，2015年2月28日該業委會預付給某公司水泵款49755元，2015年3月10日某公司退回該主委會49257元錢款，實際支付498元（代開發票稅點）;該小區業委會與某設備公司簽訂6部電梯維修合同（合同無簽訂時間），2015年2月28日預付給省某設備公司113212元，之后該公司退回給該主委會55701元，實付57511元維修費，該小區業委會套取維修資金10.49萬元。發票金額與支付錢款不一致。2017年2月某小區業委會申報新建摩托車車棚111264元，發票金額111264元，簽發發票名稱是市某金屬工程公司，但實際匯款為區某不銹鋼加工店，金額70000元，發票金額與所支付金額不相符（套取維修資金4.11萬），且匯款的單位名稱與發票抬頭名稱不一樣。

（2）物業公司套取、挪用、濫用住宅維修資金。由于存在業主、物業公司、政府代管部門信息不對稱，各地存在物業公司虛假業主簽名申請表、虛假工程預算，虛假合同，代開發票、使用大額現金（真實性存疑）、“保修尾款”遲遲未付現象屢見不鮮。例如：2015年10月某小區申請電梯監控改造工程，預算金額204699元，發票金額204699元，該物業公司銀行轉賬101238元給施工方，現金支付93226元（真實性存疑），“保修尾款”10235元仍滯留在賬上。2014年12月某小區申請2#A梯、4#樓B梯設備大配件更換項目，工程預算金額31276元，該公司物業公司銀行轉賬27888元給施工方，尾款3388元至今仍滯留賬上，“保修尾款”三年以上未付，其實是多申請資金來套取、挪用。資金使用范圍、用途不符合規定。物業共用設施設備保修期未滿且保修責任主體（開發商等）還存在，物業公司仍申請住宅維修資金來使用，由于大多數物業公司是開發商的子公司，為開發商的共同利益著想。很多小區經營性項目維修改造時仍申請維修資金，如：我市某小區向業主收取停車費的車棚改造時，仍申請住宅維修資金來改造。（3）個別部門“侵占”資金。例如：福建某市每年從利息收入提取約100萬作為政府代管部門經費開支，這是否合法合規待政府、專家來探討。

（三）相關部門申報材料審核把關不嚴。2014-2015年我市某小區業委會申請維修資金共計36.81萬元，所提供的業主委員會情況登記表，存在業主委員會登記證編號空白、“業主委員會簽字的名字與備案材料上名字一致欄目”上未經備案機構簽字蓋章、業主委員會所提供的有些要素不齊全等問題，備案證明表涉及戶數空白，同意使用維修資金業主128戶，占比無法核算;總建筑面積24812平方米，同意使用專項維修資金業主擁有房屋建筑面積15800平方米，占比63.68%，不符合《住宅專項維修資金管理辦法》第二十二條“住宅專項維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主討論通過使用建議”的規定，政府代管部門予以審批并撥付住宅維修資金。

（四）監督檢查不到位。（1）相關材料公示不到位。很多小區申請資料，工程預算價、公開招投標情況等公示往往存形式主義，很多業主不清楚始末;每戶住宅專項維修資金賬戶資金情況未在小區公示，維修資金監管系統端口未對公眾開放，公眾未能參與核實、監督。財務監督缺位，由于工作量大，且財務人員不熟悉政策業務，財務與業務銜接不力，人手不夠，責任心不強就依賴代管銀行來管理、收繳、支取匯總，財務監督形同虛設。（2）有關部門對托管的資金使用疏于跟蹤監督，為民服務意識不強，可疑之處未現場核實調查，往往只要相關書面材料齊全就審批撥款;審計等部門未組織專項監督來及時發現、查擺問題。

（五）隨意開戶存儲，大額存款、開戶易存在權租交易現象。如：我市物業維修資金中心在不同的銀行機構所開的專戶達11個，未防范廉政風險及財務風險、未健全內控財務制度來降低或規避風險，且不便于單位對賬及會計核算，為收益分配增加難度。

（六）業務管理與財務管理均薄弱，申請審批效率低下，會計核算不規范不精細。存在申請手續繁瑣，申請審批效率低下問題，影響了正常維護、修繕。會計人員只核算總收支、總利息收益、總銀行手續費總賬，各個小區明細未核算，如何核算好業務明細賬是個重點及乃至難點，且法定孳息未分攤給業主，累計利息掛總賬上;業務與財務脫鉤嚴重。

（七）資金保值增值不理想、資金效益低下。大部分樓盤剛開發不久，申請使用比例低，所以龐大資金趴在賬上“睡大覺”，除部分地區定期存款、買國債外，其他的均以活期存款存在。雖然國家條例規定可購買國債，投資途徑太單一，全國大部分地區嫌麻煩，對托管資金不上心，增值意識不強，均未購買國債，工作人員投資決策水平差。還有個制約因素：國債購買要通過業主的三分之二同意，這個程序操作性不強、耗時耗精力、大部分群眾對國債不了解而拒絕配合，種種原因導致資金不能保值增值，這也是導致業主不愿繳納資金的一個因素。國家未出臺投資收益分案，如：定期存款收益應如何分配給業主。

三、針對以上問題提出相應的對策

（一）（1）加強政策宣傳，加大收繳力度。政府應加強普法，強化宣傳，讓公眾懂法、守法，深入了解政策，維護自身權益意識，積極擁護政府決策，以主人翁的態度來參與監管監督。政府有關部門應采取有效措施加大收繳力度，如：合同備案時必須繳納維修資金，去法院訴訟拒繳納者，做到應收盡收，營造個公平公正的法治環境。（2）做好歷史原因造成的補繳與續繳工作，加強資金的安全、可持續保障。有關部門、物業公司、業主委員會、居委會應引導未繳納的業主及時補繳，并督促在本小區維修資金使用時繳納應承擔的費用。續繳時，各方配合來加強維修資金的安全、可持續發展保障。

（二）完善物業維修專項資金法律、制度。建立完善維修資金的歸集、審核、申報使用、增值方面、收益分配、補繳續繳的法律、制度，并健全日常監督和檢查機制，堵住漏洞，確保公平公正、提高資金使用效益、確保資金合法合理使用、專款專用，同時加大懲戒力度，應明文規定套取資金、挪用資金等應如何處罰規定或移送司法機關。今后應規定開發商不能代收代繳維修資金，業主通過系統在線繳納，從而規避了資金被挪用的隱患。

（三）代管部門對申報材料把關好，提高資金的安全性及使用效益。審核好材料，守好資金關，在保修期內出現質量問題應由建設單位依法負責維修的就不能使用住宅維修資金;對工程可疑應現場核實調查，做好事前監管，保障資金的安全性，提升資金使用效益。

（四）強化督查資金。引導物業公司或業委會規范地公開公示材料，政府代管部門應不定期在相關小區公開公示各業主賬戶口資金使用、結余、增值、續繳情況，接受公眾民主監督。物業部門、房地產行政主管部門等應合力監管，監督檢查專項維修資金的歸集、申請、使用等情況，同時對套取、挪用資金等違規違法要及時通過媒體曝光、并移送司法機關處理。

（五）加強賬戶管理、防風險內控。資金量龐大，為了堵住風險漏洞，應通過公開招投標來選金融機構，集中一個專戶存儲，便于監管、對賬核實及會計核算，減少廉政風險，提高資金的安全性，全國各地發生腐敗、貪污、挪用維修資金等違法案例，應引以為戒。

（六）加強會計核算規范，提高精細化業務和財務管理水平。重中之重是著力開發業務、代管銀行對賬與財務一體化監管系統，是確保資金及時無差別歸集的一項硬件保障，提高申請審批效率，減少行政運行成本，便于統計、分析數據、監管資金，同時該監管系統端口應對公眾開放，讓群眾能實時查詢自己賬戶狀況，切實維護自身合法權益。業務與財務相融合相共享，從代管銀行提供數據直接導入會計賬套來自動記賬，減輕工作量，會計核算更智能化及自動化，按小區、幢及單戶進行設明細核算，財務管理更精細化、高效。

（七）資金保值增值意識亟待加強。建議：從上層管理條例作出明確規定：在保證資金安全、預算安排精準、財務風險可接受的前提下，可適當地拓寬保值增值的投資渠道，提高投資運營能力和收益，而不僅僅購買國債，購買國債要通過業主的三分之二，程序操作性不強，委托政府部門來增值資金可采用簡易手續或取消這個操作流程。另外國家應出臺投資收益分配方案，各地實施有理有據，如：投資收益如何分配給業主或是否可提取代管手續費，如：資金的增值部分10%作為行政收費（托管管理費）上繳國庫，政府代管部門可向財政部門申請返回一定比例的作為單位監管經費開支，這樣可激勵代管部門積極地提高投資決策水平、管好資金的保值增值，提高理財水平及公共服務意識，加強業務人員、財務人員培訓及財經紀律培訓，提高綜合能力，讓老百姓擁護及執行政府決策、更愿意繳納維修資金。

四、結束語

總之，隨著住宅維修資金被社會逐漸關注，實務中一些問題也日益凸顯，政府及社會各界應予以高度重視并采取措施來做好民生工程，管好用好資金，提高維修資金的使用效益、保值增值，把資金真正用在“刀刃”上，給群眾營造個安居樂業及無后顧之憂的生活環境。

參考文獻：

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