房地產開發企業的財務管理風險及防范

商紅波

摘要：經過十幾年的發展，中國的房地產企業有著較為成熟的發展經驗，并取得了不錯的成果。在我國，房地產企業一直以來都是支持我國各地經濟發展的關鍵性行業，對于推動國民經濟的增長有著非常積極的意義。在房地產行業中，業務具有服務型的特點、生產周期較長、產品移動性差、資金密集性高是房地產企業的主要經營和生產特點，這些特點往往使得整個行業面臨著較大的市場、政策以及財務方面的風險，近些年來，房地產開發企業內部的財務管理風險事件頻發，嚴重制約著房地產開發企業的發展，本文也將從實際出發，結合一定的案例，對房地產開發企業的財務管理風險以及防范措施進行深入地探析。

關鍵詞：房地產;企業;財務管理;風險

一、引言

進入21世紀以來，我國的經濟社會得到了飛速地發展，在我國，房地產企業一直以來都是支持我國各地經濟發展的關鍵性行業，對于推動國民經濟的增長有著非常積極的意義。從房地產企業的特點來看，其業務類型具有服務型的特點、生產周期較長、產品移動性差、資金密集性高是房地產企業的主要經營和生產特點，因此，房地產開發企業面臨著較大的市場、政策以及財務方面的風險，尤其是財務風險的存在直接影響著企業的效益。在此背景之下，只有分析房地產企業所面臨的財務管理風險以及相關的應用措施才能進一步促進房地產企業的健康發展。

二、房地產企業面臨財務管理風險的外在表現分析

（一）資金籌措艱難

在目前我國的房地產企業的運作中，項目的滾動開發是當前我國房地產企業主要的經營運作模式，而這種運作模式的開展是需要大量資金源源不斷地注入的，但是由于房地產企業具有生產周期較長、產品移動性差、資金密集性高的特點，使得大多數房地產企業都是屬于負債經營的模式之中，面對著房地產企業逐漸增長的負債率，債權人的債權是很難得到保證的，而且還會對房地產企業的融資帶來較大的困難，在我國的一些房地產企業之中，一些經營規模較大的企業普遍存在著連鎖籌資擔保鏈，如果其中的一個環節斷裂，那么將會影響到整個鏈條上的企業，為房地產企業的生產和經營帶來較大的困難。

（二）償債能力降低

在我國房地產企業發展的初期，國家剛開始實行的政策是寬入嚴管，進入市場的房地產企業并不需要大量的資本金，所以，在房地產企業發展的初期，大多數企業往往是通過負債的形式來進入市場機制之中的，然后通過借貸這一方式來獲取本金，自由資金所占的比率是較低的，在當前的運行環境中，雖然我國已經實施了資本金的制度，但是有相當一部分數量的企業依然是在高負債率下運行的，舉個例子來說，我國大多數的房地產企業的負債率已經超過了60%的安全警戒線，平均水平已經高達75%以上，因此，房地產企業的償債能力是比較弱的。

（三）利率變動的風險

在國家宏觀的調控之下，我國對經濟活動的存貸款利率進行了調整，而利率的變動使得房地產企業開發商的財務成本發生了變化，而且在房地產企業的運營過程中，房地產企業所面臨的利率風險也是難以把控和預測的，而利率的這種不確定性也必然會使得企業的成本以及預期收益有著更大的不確定性。

三、房地產企業財務風險產生的原因分析

（一）資本結構不合理

在房地產企業的財務管理工作中，一些房地產企業的自由資本和借入資本比例存在不合理，這在很大程度上提高了房地產企業的財務風險，房地產企業的運行需要大量資本金的投入，如果資金鏈發生了斷裂，那么企業將會馬上面臨著破產的局面，在當前主要的運行模式中，房地產企業主要是將自有資金來進行征地，然后將已經獲得的土地向銀行進行抵押貸款，在該經濟活動之中，企業借入的資金量是非常大的，這就會顯著地提升房地產企業的資產負債率，也就在很大程度上提高了企業的財務風險。

（二）對現金流量管理不夠重視

房地產企業生產周期較長、產品移動性差、資金密集性高，其項目的完成需要經過土地征用、開發建設、竣工驗收等階段，從這一過程來看，房地產企業的生產周期是較長的，從財務管理的角度來說，生產周期的延長會進一步延長資金的周轉期，降低了房地產企業的資金周轉率，使得企業面臨著變現的困難，所以，在房地產企業的財務管理中，大多數房地產企業還是以民營企業為主，企業的內部對現金流量的管理工作是非常不重視的，過度地追求經濟效益，為企業的財務管理工作留下了較大的隱患。

（三）資金缺乏預算

在房地產企業的開發過程中，資金密集是一個顯著的特征，在每一個項目中所需要投入的金額是十分巨大的，隨著地價和建筑造價的逐漸增高，房地產企業的開發需要投入大量的資金，而房地產企業的開發也同時面臨著生產周期長的特點，因此，資金的占有時間是非常長的，在一些中小型的房地產企業之中在進行項目開發之前，往往對項目的投入以及運作成本沒有經過科學的評估以及財務預算，而且項目開展之后，也沒有根據之前所指定的資金投入計劃進行資金投入，使得資金缺乏合理的預算，極大地增加了房地產企業的財務管理風險。

四、控制房地產開發企業財務風險的措施分析

萬科企業股份有限公司是我國著名的房地產企業，也是國內房地產領域的領導企業，是中國大陸首批公開的上市企業之一，到目前為止，萬科已經在全國53個大城市布局，在萬科房地產企業的管理中，其卓越的項目運營能力和風險控制能力被業內稱道，下文的措施分析也是結合萬科的先進經驗分析的。

（三）做好項目前市場調研

房地產工程的生產周期比較長、資金投入巨大，因此在動工之前必須對項目進行詳細的市場調研，要充分掌握項目的質量要求、開發情況、市場定位以及競爭者的特點，在萬科房地產企業中成立的有專門的市場調研部，會對工程的方方面面進行調研，當時機成熟之后才進行項目開發。所以，在房地產企業中，應當成立專門的市場調研部門，對建筑市場的特點進行調查，將市場上的供需情況收集起來，使得公司的決策更加具有針對性和科學性，避免因為盲目決策而帶來的財務風險。

（二）加強資金的預算管理

房地產企業的生產周期一般都比較長，所以，房地產企業的財務預算往往會存在著很多不確定的因素，并且會影響到企業的開發效益。因此，在房地產企業之中應當對項目預算進行科學管理，并且合理地安排資金的投入事項，對項目的開發成本、人工成本、制造費用、期間費用等做好整體的預算安排，還要對企業內部的借款計劃、預算外資金的投入做好安排，提高財務管理工作的目的性，進而降低財務風險，除此之外，企業內部還可以建立完善的財務預算指標體系，詳細地掌握資金的流向，并且還要根據企業的年度資金使用情況對階段資金的投入進行定量化的約束。

（三）優化資本結構

優化房地產企業的結構是保證房地產企業健康發展的前提，只有在企業具有足夠的償債能力的時候，才能進行負債經營，通過負債經營來籌措足夠的資金，使得房地產企業擁有一定的資金實力來進行項目的開發，從而形成良性循環，良好的資本結構還能夠使得房地產企業的融資渠道進一步拓寬，幫助其降低資產負債率。

五、結語

從我國的房地產企業特點來看，其業務類型具有服務型的特點、生產周期較長、產品移動性差、資金密集性高是房地產企業的主要經營和生產特點，因此，房地產開發企業面臨著較大的市場、政策以及財務方面的風險，尤其是財務風險的存在直接影響著企業的效益，因此強化房地產企業的資金預算管理、提高財務的安全管控是十分必要的，是保證房地產企業健康發展的關鍵。

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