探析房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)收賬款管理

邵陽大漢置業(yè)有限公司

現(xiàn)如今有很多房地產(chǎn)企業(yè)為了能夠快速在市場當(dāng)中站穩(wěn)腳步，從而在擴大市場規(guī)模的時候運用應(yīng)收賬款，運用應(yīng)收賬款不僅能夠有效提升房地產(chǎn)企業(yè)的銷售額度，還能促使房地產(chǎn)企業(yè)在激烈的市場競爭當(dāng)中加大自身競爭力，所以，這就需要房地產(chǎn)企業(yè)能夠高度重視針對應(yīng)收賬款的管理，促使企業(yè)資金周轉(zhuǎn)率能夠得到有效提升。

一、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)收賬款的相關(guān)概念和必要性

(一)應(yīng)收賬款的概念

所謂的應(yīng)收賬款指的則是企業(yè)由于銷售商品或提供服務(wù)等形式從而形成的債權(quán)，而且對于房地產(chǎn)而言，房地產(chǎn)企業(yè)和其他企業(yè)相比有著特殊性，所以應(yīng)收賬款不僅是房地產(chǎn)企業(yè)會計核算方面的資金體現(xiàn)，更是房地產(chǎn)企業(yè)的賬外管理，所以房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)收賬款管理應(yīng)當(dāng)更加的傾向于現(xiàn)金流，將按照應(yīng)收賬款形式的不同，可以把應(yīng)收賬款的類型劃分成為應(yīng)收銀行按揭款、應(yīng)收客戶按揭款以及應(yīng)收分期付款欠款等幾種形式。

(二)開展應(yīng)收賬款的必要性

1.有效滿足企業(yè)資金需求

我國房地產(chǎn)企業(yè)和其他企業(yè)的不同之處就在于，房地產(chǎn)企業(yè)所進行銷售商品的成本和價格要比其他企業(yè)銷售商品成本和價格要高，那么這一因素就在一定層次上決定了房地產(chǎn)企業(yè)的資金需求量較大，若是從資金來源方面進行分析的話，其組成以對外融資和房產(chǎn)銷售回款為主，所以加大應(yīng)收賬款管理能夠有效滿足于我國房地產(chǎn)企業(yè)的資金需求。

2.有效影響現(xiàn)金流入方面

賒銷作為房地產(chǎn)企業(yè)的主要特征之一，雖然運用這種形式能夠有效提升銷售效率、幫助企業(yè)增收，但是同時也會促使應(yīng)收賬款數(shù)量不斷加大，假設(shè)房地產(chǎn)企業(yè)對應(yīng)收賬款管理不當(dāng)，那么就會促使企業(yè)資金匱乏，嚴(yán)重的話還會引發(fā)財務(wù)危機產(chǎn)生。

二、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)收賬款存在的主要問題

(一)應(yīng)收賬款的周轉(zhuǎn)率較低

現(xiàn)如今應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率是主要體現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)收賬款管理質(zhì)量的關(guān)鍵，將針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)收賬款管理工作開展分析，當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)在運營發(fā)展過程當(dāng)中，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率低下已經(jīng)成為了最為普遍的現(xiàn)象。將以某個房地產(chǎn)企業(yè)的2016年和2017年的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率變化情況作為例子，在2016年的時候，該企業(yè)的平均應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率為16.25次，平均周轉(zhuǎn)天數(shù)為20.26天/次；在2017年的時候，該企業(yè)的平均應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率為9.37次，平均周轉(zhuǎn)天數(shù)為 40.12天 / 次，將根據(jù)上述數(shù)據(jù)可以清晰的看出，和2016年同期相比較，該房地產(chǎn)企業(yè)2017年應(yīng)收賬款變現(xiàn)次數(shù)正在逐漸減少，也就是說應(yīng)收賬款管理質(zhì)量正在不斷下降，那么對于我國資金需求量較大的房地產(chǎn)企業(yè)而言，應(yīng)收賬款轉(zhuǎn)率不斷下降就會促使企業(yè)的資金流動較慢，從而影響房地產(chǎn)企業(yè)的正常運行。

(二)客戶信用評估不準(zhǔn)確

隨著近幾年我國房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量的不斷加大，企業(yè)在面對激烈的市場競爭當(dāng)中，企業(yè)對內(nèi)部銷售人員和財務(wù)人員等都施加了大量壓力，那么當(dāng)企業(yè)銷售人員進行約談客戶的時候，并且客戶表現(xiàn)出了購買意向之后，銷售人員以及相關(guān)的企業(yè)內(nèi)部人員都為了能夠完成銷售目的和目標(biāo)，從而在最短的時間內(nèi)完成了客戶信用等級的評估，促使最終的信用評估結(jié)果不準(zhǔn)確，當(dāng)客戶已經(jīng)簽訂合同之后，時常都會出現(xiàn)逾期回款等現(xiàn)象，嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)收賬款管理質(zhì)量和效率。

例如：浙江杭州的某電子制造企業(yè)管理人員，在其年銷售額在7.9億左右，年貨款回籠率在78.34%，壞帳時有發(fā)生，應(yīng)收帳款居高不下，那么由于房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)管理人員沒能針對該客戶企業(yè)和該客戶的實際經(jīng)濟情況進行分析，從而導(dǎo)致客戶在償還貸款的過程當(dāng)中出現(xiàn)償還失敗和無力償還等現(xiàn)象發(fā)生。

三、加大房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)收賬款管理的主要措施

(一)有效改善應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率方法

1.事前控制方法

所謂的事前控制方法，指的則是房地產(chǎn)企業(yè)可以運用創(chuàng)設(shè)優(yōu)惠政策等形式，從而提升客戶一次性付清購房款的積極性，并且還要把在和客戶交易當(dāng)中所產(chǎn)生的應(yīng)收賬款風(fēng)險轉(zhuǎn)移到雙方進行創(chuàng)設(shè)交易關(guān)系之前。如客戶沒有付款的時候，即交易失敗，從而在無形當(dāng)中有效避免了雙方在建立交易關(guān)系之后可能會產(chǎn)生回款不及時等風(fēng)險問題；如客戶經(jīng)濟條件不允許，在這個時候就可以積極鼓勵客戶進行選擇按揭付款。例如：我國房地產(chǎn)企業(yè)可以在銷售優(yōu)惠政策當(dāng)中明確規(guī)定“假設(shè)客戶進行選擇一次性付款方式，那么就可以有效減免購置費用的1.5%等”。

2.事中控制方法

事中控制則是在發(fā)生應(yīng)收賬款的實踐管理當(dāng)中，把傳統(tǒng)的管理方式逐漸替換成為事中控制法，并且還要在安排專人負(fù)責(zé)應(yīng)收賬款追蹤管理的時候，和相關(guān)銷售人員進行相互合作，合理運用銷售人員針對客戶的了解優(yōu)勢，從而一同開展應(yīng)收賬款的分析工作，確保客戶售房款能夠及時進行匯款，防止由于資金拖欠對企業(yè)現(xiàn)金流入以及盈利所產(chǎn)生的嚴(yán)重影響。例如：應(yīng)收賬款管理人員和銷售人員一同進行合作，將通過銷售人員針對客戶的實際了解情況實施動態(tài)掌握客戶的資金狀況。

3.事后監(jiān)督方法

為了有效提升應(yīng)收賬款管理水平，房地產(chǎn)企業(yè)可以針對應(yīng)收賬款管理工作進行創(chuàng)設(shè)分級預(yù)警機制，分別針對不同級別的客戶運用不同的措施。例如：在面對逾期1個月以上沒能進行及時回款的客戶將設(shè)置成為三級預(yù)警，可以通過電話催收、書面函件等形式進行催收，若是還是沒能有效回款，就將參照客戶購房合同當(dāng)中的相關(guān)法律條款交接給法律部門進行處理；面對逾期不夠1個月的客戶將設(shè)置為二級預(yù)警級別，積極的和客戶進行聯(lián)系，并且還要運用多種方式進行有效催收；而在約定期限內(nèi)沒能履約的客戶設(shè)置成為一級預(yù)警，將通過短信、電話等多種方式進行提醒客戶履約。

(二)綜合開展客戶信用評估機制

現(xiàn)如今我國房地產(chǎn)企業(yè)可以和銀行進行相互合作，合理運用多重信用評估機制。在評估的過程當(dāng)中，假設(shè)客戶存在經(jīng)濟收入較低和沒有穩(wěn)定經(jīng)濟來源等問題的時候，房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)人員就可以針對這一客戶進行持續(xù)的追蹤，以此來有效確保信用評估結(jié)果的準(zhǔn)確性。例如：某客戶和某房地產(chǎn)企業(yè)的銷售人員進行口頭商定，將擬一個1周之后所進行簽訂的購房合同，并且客戶還表示將運用分期付款的方式進行購買，先繳清30%的首付款之后，將在每一個月進行提供3500元的貸款，但是通過后期的溝通才發(fā)現(xiàn)，該客戶的平均月收入均在2000-2500左右，那么這就需要房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)人員能夠針對客戶進行信用綜合評估，在通過系統(tǒng)分析之后，才發(fā)現(xiàn)該客戶并沒有拖欠信用卡等額外的不良行為，而且還有一份兼職所在，其月收入在4000左右，最終的評估結(jié)果是該客戶擁有還款的能力。

(三)構(gòu)建獨立的應(yīng)收賬款管理部門

房地產(chǎn)企業(yè)將創(chuàng)設(shè)獨立的應(yīng)收賬款部門，從而有效提升應(yīng)收賬款管理質(zhì)量，解決各個部門之間溝通不順暢等問題。房地產(chǎn)企業(yè)可以在實際情況允許的基礎(chǔ)之下，從而創(chuàng)設(shè)獨立的應(yīng)收賬款部門，并且還要把應(yīng)收賬款管理工作當(dāng)中的工作內(nèi)容都將交接給獨立部門進行負(fù)責(zé)和管理，有效解決傳統(tǒng)管理模式當(dāng)中所存在的問題，或者在創(chuàng)設(shè)獨立部門的時候還要在財務(wù)部門和銷售部門之間選擇一些工作人員進行負(fù)責(zé)應(yīng)收賬款管理工作，充分運用應(yīng)收賬款工作的優(yōu)勢，促使企業(yè)各個部門之間都能進行相互溝通，有效提升回款效率。

四、結(jié)束語

綜上所述，根據(jù)當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)的實際運營現(xiàn)狀來看，大部分企業(yè)都在應(yīng)收賬款管理方面存在有著較大問題，所以這就需要我國房地產(chǎn)企業(yè)能夠根據(jù)自身實際情況從而有效改善應(yīng)收賬款管理，將通過運用多種形式的方式，提升回款效率，降低應(yīng)收賬款風(fēng)險，進一步促進我國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。