房地產(chǎn)開發(fā)中經(jīng)營風險管理的探討構建

賀宇晨

（蘇州蘇高新集團有限公司，江蘇 蘇州 215000）

蘇州蘇高新集團有限公司是蘇州高新區(qū)管委會直屬的國有獨資企業(yè)。通過參與高新區(qū)全域開發(fā)建設，積累了工業(yè)片區(qū)、城市更新、生態(tài)文旅、鄉(xiāng)村振興的成熟模板，鍛煉了一支專業(yè)化城建團隊。目前，蘇高新集團正式獲得上海新世紀資信評估服務有限公司發(fā)布的AAA信用評級，評級展望為穩(wěn)定，這是集團在2018年首次突破AAA信用評級后，獲得的第二家信用評級機構的充分認可。企業(yè)信用評級是對企業(yè)經(jīng)營能力、履約能力、發(fā)展前景、內(nèi)部控制、信用風險狀況等多方面的綜合評價，如AAA級信用代表企業(yè)信用極好、風險極小、履約能力極強。隨著近年來房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的不斷出現(xiàn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營過程中面臨的經(jīng)營風險有明顯增大，如果房地產(chǎn)開發(fā)活動過于盲目，容易給企業(yè)帶來嚴重風險，必須要重視房地產(chǎn)開發(fā)中經(jīng)營風險的管理，本文就此展開了研究和分析。

一、房地產(chǎn)開發(fā)項目不同階段風險識別

（一）房地產(chǎn)投資階段風險

一方面，開發(fā)區(qū)域風險，房地產(chǎn)開發(fā)項目開發(fā)區(qū)域風險與房地產(chǎn)項目地理位置等密切相關，因為不同地區(qū)發(fā)展水平存在一定的差異，尤其是在經(jīng)濟和政策方面存在較大差異，以及各個地區(qū)房地產(chǎn)影響因素和種類等存在較大差異，其經(jīng)濟、政治和政策環(huán)境在房地產(chǎn)投資決策方面發(fā)揮著重要作用；另一方面，開發(fā)時機風險，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展容易受到經(jīng)濟、政治環(huán)境影響，同時與政策和收入水平、人口數(shù)量等密切相關，房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)周期長，在開發(fā)過程中政治和經(jīng)濟性因素不斷發(fā)生變化，對房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)生極大影響。

（二）房地產(chǎn)項目土地獲取階段風險

一方面，籌資風險，房地產(chǎn)行業(yè)資金密集，很多房地產(chǎn)項目開發(fā)建設依靠籌資等方式，投資數(shù)額大，風險高，投資周期長，因為借貸資金導致房地產(chǎn)在投資金回報盈利方面存在著非常大的不確定性，隨著投資借貸比例升高，籌資風險會有明顯增大；另一方面，土地購買風險，土地獲取方式有招標、拍賣以及協(xié)議出讓等，招標、拍賣中風險集中在高成本、低利潤方面，協(xié)議出讓風險主要集中在協(xié)議商談過程，如果未能做好市場走勢的分析，非常容易造成項目虧損。

（三）房地產(chǎn)項目建設階段風險

第一，自然條件風險，如果開發(fā)區(qū)域的自然條件復雜，比如地勢惡劣等，會給施工安全帶來一定的影響，尤其在一些自然條件惡劣的區(qū)域，非常容易因為不良氣候等因素增大項目建設風險；第二，承包合同風險，合同風險存在有兩種不同類型，一種與合同條款有關，比如內(nèi)容不完善或者敘述不嚴謹?shù)龋硪环N與合同條款規(guī)定等有關，雙方在分配方面存在差異，容易出現(xiàn)風險；第三，工期拖延風險，房地產(chǎn)開發(fā)建設過程中一旦出現(xiàn)工期延誤等情況，同樣會給項目帶來較大影響和損失，隨著工期的延長，不僅房地產(chǎn)市場容易發(fā)生變化，同時投入資金的利息支出還會有明顯增大，需要更多的管理費用。

（四）房地產(chǎn)銷售階段風險

第一，銷售時機風險，房地產(chǎn)項目銷售有預銷售、即時銷售以及滯后銷售等不同時機，這些銷售時機均存在有一定的風險；第二，租賃合同風險，房地產(chǎn)銷售階段租賃合同必須要對雙方的行為有明確的規(guī)定，確保各項條文詳細全面；第三，自然災害風險，如果人們在自然條件方面失去控制或者因為自然異常變化等出現(xiàn)風險。

二、房地產(chǎn)開發(fā)投資風險防范策略

（一）做好可行性分析

房地產(chǎn)開發(fā)過程中可行性研究對房地產(chǎn)投資有著重要影響，同時存在著非常大的不確定性和機動性。房地產(chǎn)項目一旦開始建設，其消費市場相對狹窄，風險性非常大。針對房地產(chǎn)投資項目的可行性評價，投資人員需要對城市規(guī)劃和政策法規(guī)等有詳細了解和把握，結合房地產(chǎn)當前供求現(xiàn)狀以及未來發(fā)展趨勢等分析考慮，明確投資項目資金用途以及類型等，為投資人員各項決策的制定提供重要依據(jù)和支撐。針對存在的各類不確定性因素，投資人員僅能展開概率性評價以及風險預估，其評價分析準確性直接關系到整個房地產(chǎn)項目的成敗。

（二）制定風險預警機制

對現(xiàn)有風險預警機制進行優(yōu)化和完善，能夠幫助房地產(chǎn)企業(yè)更為科學和有效地展開房地產(chǎn)管理項目開發(fā)中出現(xiàn)的各類風險。因為房地產(chǎn)開發(fā)項目自身特點 ，很難完全按照定量指標方式進行風險評估，一般情況下，更多的是根據(jù)管理人員的主管分析進行風險判斷，在企業(yè)經(jīng)營風險預測過程中，必須要有風險指標體系支撐，可引入“A計分法”，列出企業(yè)經(jīng)營風險影響因素，不用因素下，其風險值也不同，結合企業(yè)實際情況做好風險標記，將各項分值相加，通過對比臨界值，實現(xiàn)對當前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營風險的準確評估。還可以根據(jù)所建立的風險指標體系，結合以往房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)驗，利用先進技術分析整理，利用信息中心及時收集各方面的數(shù)據(jù)和信息，實現(xiàn)對房地產(chǎn)行業(yè)以及開發(fā)項目風險預警，當有風險出現(xiàn)時，及時啟動預警機制，科學合理選擇措施，提高風險防范水平。

（三）提高工程質(zhì)量重視度

房地產(chǎn)開發(fā)項目中，房地產(chǎn)屬于最終地產(chǎn)，不僅關系到用戶使用價值，而且對用戶的安全有重要影響，因此，必須要對工程質(zhì)量有足夠重視度，在確保產(chǎn)品質(zhì)量的基礎上更好地滿足用戶在使用方面的需要，讓用戶的生命安全得到保證。房地產(chǎn)項目進行全面的質(zhì)量管理，確保工程項目建設質(zhì)量，質(zhì)量管理工作的開展必須要有一批專業(yè)性的質(zhì)量管理人才，滿足房地產(chǎn)工程項目質(zhì)量策劃的需要，同時確保質(zhì)量目標和質(zhì)量方針能夠有效落實，利用現(xiàn)場指導等方式使存在的各類質(zhì)量問題得到解決，因此，質(zhì)量管理人才需要具備管理以及技術兩個方面的才能。在工作中實現(xiàn)對項目建設材料、配套設施等全面有效的監(jiān)督和管理，做好質(zhì)量控制，促進房地產(chǎn)開發(fā)項目各類措施的完善。

（四）創(chuàng)新營銷方法

第一，采取分期付款方式，靈活付款方式能夠更好地滿足房地產(chǎn)項目銷售需要，是當前我國房地產(chǎn)銷售中一種最成功的銷售方式，分期付款主要是在獲取居民居住權時繳納完成一定數(shù)額房款，之后按照分期付款方式付完剩余款項；第二，貸款購房，貸款購房也可稱之為按揭購房，利用金融機構等為消費者購房提供貸款和擔保，購房者提供房價的30%作為首付款，其余款項銀行墊付，貸款者將房產(chǎn)抵押給銀行，按照貸款合同中的規(guī)定內(nèi)容每月向銀行支付一定的本息；第三，預租預售，為了實現(xiàn)對投資風險的有效控制，減輕貸款方面的壓力，投資者可利用預租預售方式進行房地產(chǎn)銷售，在項目開發(fā)前利用預租預售方式，能夠很大程度上降低房地產(chǎn)開發(fā)項目的風險，提高安全性，但是預售價一般會低于房地產(chǎn)建設完成時的售價，降低經(jīng)濟收益，因此，在投資決策方面，必須要注意風險和收益之間關系的準確把握。

三、結束語

房地產(chǎn)開發(fā)項目建設必然會面臨不同風險，房地產(chǎn)開發(fā)人員在項目開發(fā)投資前必須要做好各方面因素的準確分析和評價，展開合理的風險預測，制定出具有針對性的風險管理方法，實現(xiàn)對整個房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程風險管理的有效監(jiān)控，降低投資風險，創(chuàng)造出更多的經(jīng)濟效益。