土地估價中的風(fēng)險及預(yù)防對策探析

甄磊磊

【摘要】土地是我國的重要的資源，還是人們賴以生存的基礎(chǔ)，故地價對我國經(jīng)濟的發(fā)展和社會的穩(wěn)定有著重要的影響。基于此，文章主要分析了土地估價中存在的風(fēng)險并提出了土地估價的風(fēng)險防范及質(zhì)量控制對策。

【關(guān)鍵詞】土地估價;風(fēng)險;預(yù)防對策

風(fēng)險是指生產(chǎn)目的與勞動成果之間的不確定性，具有客觀性、普遍性和必然性。管理者可以通過總結(jié)相關(guān)經(jīng)驗，提升自身能力來控制風(fēng)險的不確定性，以達到減少風(fēng)險發(fā)生的目的。土地估價是土地估價師在調(diào)查分析后，采用科學(xué)的估價方法估算土地的價格。在這個過程中，影響宗地價格的因素既有一般因素、區(qū)域因素和個別因素，又有估價師技術(shù)水平、外部干預(yù)、職業(yè)道德等因素，都可能導(dǎo)致評估結(jié)果失實，給土地估價師帶來執(zhí)業(yè)風(fēng)險。在估價過程中，估價機構(gòu)和估價師有效規(guī)避執(zhí)業(yè)風(fēng)險是土地估價師加強自身保護，保持估價企業(yè)健康良性發(fā)展的關(guān)鍵。土地估價執(zhí)業(yè)風(fēng)險大體可分為外部風(fēng)險和內(nèi)部風(fēng)險。外部風(fēng)險主要包括地方政府對估價機構(gòu)的行政干預(yù)、估價機構(gòu)惡性競爭、委托方提供估價對象虛假信息、估價師對土地市場信息了解不夠充分等產(chǎn)生的估價執(zhí)業(yè)風(fēng)險。內(nèi)部風(fēng)險主要是由業(yè)務(wù)風(fēng)險、估價師素質(zhì)、企業(yè)管理等風(fēng)險組成，主要包括估價機構(gòu)承接了其能力經(jīng)驗以外的業(yè)務(wù);估價機構(gòu)或估價師于委托方存在利益關(guān)系等。

1、土地估價的概念

土地估價是土地估價師依據(jù)估價目的和待估土地狀況，遵循估價原則，按照一定的估價程序，在全面調(diào)查和綜合分析影響地價因素的基礎(chǔ)上，選用適宜的估價方法，對待估土地在估價期日的價格進行估算和判定的行為。在開展土地估價時，需要遵循替代原則、最有效利用原則、預(yù)期收益原則、供需原則、貢獻原則、謹慎原則等技術(shù)原則和合法性原則、獨立、客觀、公正原則、價值時點原則等一般性原則，以確保估價結(jié)果能公平合理，并有效保障各方面應(yīng)有的利益。

2、土地估價中的風(fēng)險

2.1政策風(fēng)險

在我國房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展的時代背景下，由于城市化建設(shè)的推進，使得各地區(qū)在土地政策方面存在較大差異，并且在具體政策執(zhí)行方面會由于內(nèi)外部因素影響發(fā)生對應(yīng)變化。政策風(fēng)險的具體類型包括土地政策、金融政策、稅收政策和產(chǎn)業(yè)政策等，在估價人員對政策背景了解不夠深入，對政策發(fā)展方向沒有準確預(yù)期的情形下，必然會對估價結(jié)果造成負面影響。在政策變化幅度較大的情形下，還會使得估價結(jié)果發(fā)生較大偏差，甚至是出現(xiàn)估價風(fēng)險，給相關(guān)企業(yè)帶來不必要的運營風(fēng)險。

2.2評估技術(shù)失誤產(chǎn)生的風(fēng)險

（1）評估參數(shù)取值不當(dāng)帶來的風(fēng)險。現(xiàn)階段，一些行業(yè)的評估參數(shù)沒有統(tǒng)一的標準，參數(shù)的穩(wěn)定性和可靠性不能保證。為此，相關(guān)的工作部門和估價師應(yīng)該對參數(shù)值進行確定。（2）估價方法選取錯誤帶來的風(fēng)險。一些估價師還能結(jié)合相關(guān)的規(guī)定科學(xué)地選擇合理的估價方式，或者是一些估價師為了滿足客戶的需求而故意回避最適宜的估價方式，這在一定程度上存在一些風(fēng)險。（3）土地估價報告內(nèi)容不完善帶來的風(fēng)險。土地評價報告不完善，對評價對象存在的瑕疵不能進行說明，不能列出影響自身權(quán)益的保護性條款，這些報告不完善的內(nèi)容容易給估價機構(gòu)和估價師帶來一定風(fēng)險。

2.3承接項目階段進行風(fēng)險

預(yù)估估價項目可能存在的風(fēng)險估價機構(gòu)在與委托方洽談承接項目委托合同過程中，主要從以下2方面預(yù)估風(fēng)險。（1）委托方是否提出不合理要求。如果委托方提出不合理要求有悖估價師職業(yè)準則，估價機構(gòu)應(yīng)明確表明態(tài)度，婉拒委托方違背土地估價師職業(yè)操守的不合理要求。（2）委托方提供的權(quán)屬證明材料是否存在虛假情況。負責(zé)該項目的土地估價師應(yīng)盡勤謹義務(wù)，通過登記發(fā)證機構(gòu)或當(dāng)?shù)刈匀毁Y源管理部門逐一核實委托方提供的項目技術(shù)難度與委托方的時間要求。估價機構(gòu)技術(shù)水平難以完成估價對象估價技術(shù)難度的，估價機構(gòu)應(yīng)聘請有關(guān)專家做該估價項目技術(shù)顧問或與符合技術(shù)要求的估價機構(gòu)合作估價，并且將該情況向委托方說明。估價機構(gòu)估價師能力難以勝任估價項目技術(shù)難度，估價機構(gòu)又不能聘請專家解決估價難題或不能與其他估價機構(gòu)合作完成估價項目時，估價機構(gòu)應(yīng)拒絕接受估價委托。委托方在短時間內(nèi)要求完成估價的，估價機構(gòu)可以根據(jù)實際需要委派多名土地估價師負責(zé)完成該估價項目，決不允許為按時完成估價而降低估價報告質(zhì)量。

3、預(yù)防土地估價風(fēng)險的對策

3.1建立現(xiàn)代化的、規(guī)范的企業(yè)管理制度

（1）在土地估價機構(gòu)的內(nèi)部應(yīng)該建立現(xiàn)代化和規(guī)范化的管理制度，如采取科學(xué)的措施規(guī)范業(yè)務(wù)合同的格式，制定科學(xué)合理的估價業(yè)務(wù)流程，同時聘請專業(yè)的技術(shù)人員進行質(zhì)量把關(guān)，最為重要的是要結(jié)合估價師的實際能力分配具體的任務(wù)和項目。如果是大型的和難度高的估價項目的話應(yīng)該實施獎勵機制。此外，土地估價的風(fēng)險比較大，估價機構(gòu)和估價師承擔(dān)的責(zé)任也相對較大，為此，建立規(guī)范的檔案管理制度非常的重要。（2）建立健全質(zhì)量控制體系。土地估價機構(gòu)應(yīng)該重視對管理體系的建設(shè)，建立標準的執(zhí)業(yè)流程，估價機構(gòu)盡最大的能力保證估價師的合法權(quán)益。需要注意的是，在估價的過程中，對估價項目的審核制度是整個管理制度的關(guān)鍵。為此，應(yīng)該從估價項目的各個環(huán)節(jié)來控制估價的風(fēng)險。相關(guān)管理規(guī)定，估價機構(gòu)應(yīng)該制定嚴格的土地估價報告制度，同時明確審核的內(nèi)容、審核的權(quán)限和審核的標準等，促進報告質(zhì)量的提高。

3.2提升大數(shù)據(jù)應(yīng)用水平

在“互聯(lián)網(wǎng)+”時代背景下，土地估價體系運行必須以大數(shù)據(jù)和信息技術(shù)的應(yīng)用為基礎(chǔ)，尤其是在土地估價工作開展涉及因素不斷復(fù)雜化的情形下，將各種數(shù)據(jù)通過數(shù)據(jù)化的形式展現(xiàn)出來，借助各種有效途徑，全面收集數(shù)據(jù)并將其納入統(tǒng)一的信息管理平臺中，利用大數(shù)據(jù)分析技術(shù)提升整體分析水平。在對具體的項目地塊進行估價分析時，能將現(xiàn)有數(shù)據(jù)與大數(shù)據(jù)平臺的共性特征相對比，不僅能發(fā)現(xiàn)現(xiàn)有數(shù)據(jù)中存在偏差的部分，使估價人員更為準確地判斷評估風(fēng)險，還能借助數(shù)據(jù)分析，有效避免估價工作中人為因素的影響，得出更為準確的估價結(jié)果。大數(shù)據(jù)其相關(guān)技術(shù)的應(yīng)用，是未來土地估價工作開展的重要技術(shù)保障，對于相關(guān)企業(yè)和機構(gòu)而言，必須不斷加強對這方面技術(shù)應(yīng)用的重視程度，不斷加大硬件設(shè)備的投入力度，為相關(guān)工作開展和未來發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)。

3.3估價師應(yīng)提高自身修養(yǎng)

外業(yè)實地查勘勤謹細致，對于委托方提交的資料進行仔細核查，認真做好現(xiàn)場記錄并留存影像資料;廣泛咨詢和收集行業(yè)分享估價資料，科學(xué)合理選用估價參數(shù)，報告編寫嚴謹，合理使用假設(shè)限制條件與說明。對于執(zhí)業(yè)經(jīng)驗較少的新人，應(yīng)著重培訓(xùn)土地評估行業(yè)管理的現(xiàn)狀、土地估價行業(yè)標準、行業(yè)協(xié)會對機構(gòu)和估價師的管理規(guī)定、估價具體作業(yè)流程、現(xiàn)場查勘的注意事項、估價報告的撰寫要求等。對于項目經(jīng)理，應(yīng)著重對其進行項目溝通協(xié)調(diào)能力、業(yè)務(wù)拓展能力、管理能力、處理能力培訓(xùn)學(xué)習(xí)。對于報告審核人員應(yīng)著重對其進行土地法律法規(guī)以及評估規(guī)范等相關(guān)政策內(nèi)容培訓(xùn)，促使其學(xué)習(xí)各種估價方法，了解典型評估案例。

結(jié)語：

經(jīng)濟的發(fā)展和科學(xué)技術(shù)水平的提高促進了土地估價制度的建設(shè)和完善，在具體的土地估價過程中，應(yīng)該重視對估價技術(shù)人員的素質(zhì)培訓(xùn)和技能提升，加強和院校研究結(jié)合的合作與交流，建立現(xiàn)代化和規(guī)范化的企業(yè)管理制度，認真對待委托項目，為提高估價業(yè)務(wù)的發(fā)展貢獻力量。

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