論房地產開發項目可行性研究的重要性

胡進

摘 要：隨著中國經濟的飛速前進，房地產在經濟發展中的作用越發突顯，行業地位已上升到影響中國經濟的支柱型行業，其發展不僅可以增加國家財政收入，還能帶動各種相關行業的發展，也是穩定社會、安定人民生活的基本前提與條件，一直受到國家與國民的重點關注。房地產項目的自身特點很明顯，包括所需的資金規模大、項目建設周期長，以及項目建設過程程序復雜等特點，項目會因國家環境變化和企業的內部經營帶來若干風險和影響，不確定性較大，所以，房地產項目開發建設前進行可行性研究有著非常重要的意義。房地產項目開展投資可行性研究，指的是開發企業在項目是否進行投資前進行的全面論證分析，為了有效降低由于決策失誤、沖動開發所產生的損失，最終目標是實現項目利益的最大化。這里所說的可行性研究包括對與項目有關的政治經濟、資源環境、技術方案、市場規模、經濟指標、社會效益等方面進行整體評價和分析，由此推斷該項目在技術、經濟等方面是否具備可行性，并據此開展下一步的工作。當前，中國很多房地產企業在進行項目建設前缺乏詳細而全面的可行性研究，由此帶來各種風險。有些項目即使做了可行性研究，因方法欠科學、調查不全面、數據不準確、分析不嚴謹、立場不公正、評價不客觀等原因而使得這個研究成了擺設，偏離了本身的目標和方向。本文重點闡述房地產可行性研究的相關背景理論和包含內容，探討房地產開發項目進行可行性研究的必要性和重要性。

關鍵詞：房地產;項目;投資;可行性研究

一、房地產可行性研究的背景

改革開放以來，中國經濟蓬勃發展。作為推動經濟飛速前進、實現發展的主要途徑，近十年來，我國房地產業飛速發展，房地產開發為社會主義經濟事業的發展做出了杰出貢獻。也正是因此，國內近幾年房地產業投資興起，越來越多的投資者涌入到房地產開發、投資的熱潮中，房地產市場高速擴張，泡沫越發嚴重，隨后國家為了給市場降溫，出臺了一系列針對性的調控措施。

在過去30年時間里，中國超過3億人口由農村實現了城市化，平均住房條件得到改善。70年代時我國的人均住房面積不到10平方米。到2020年時，城市和農村地區的人均住房面積分別提高至38和49平方米。然而，除了人均住房面積的增加，房價的上漲更加引得起關注。現在平均房價大約是年收入的10倍;在一些大城市，如北京和上海，房價與收入之比更是高達20至35倍。由此可見，房地產業的火爆的同時，風險也在逐步增大，科學系統的項目可行性研究是項目成功開發的前提條件，分析論證項目所處環境、建設方案以及經濟效益，對企業科學開發項目、避免潛在風險、達到預期收益發揮重要的作用。

二、房地產可行性研究的內容

房地產可行性研究根據項目的不同，編制內容可能會有差異，主要包含以下內容，其中項目定位和財務評價最為關鍵。

（1）項目總體簡介。包括項目背景、項目四至，周邊配套情況等。

（2）市場宏觀環境。一方面從國家宏觀經濟和政策環境分析發展趨勢，另一方面從項目所在城市和區域的環境方面進行市場預測分析。

（3）項目產品定位分析。通過市場環境分析和項目SWOT分析，確定項目初步定位，可分為項目產品業態定位、項目客戶定位、項目價格定位和項目產品設計定位等。

（4）開發項目技術分析。包括項目建設方案、市政配套和開發進度計劃、環境評價等。

（5）項目投資估算。根據項目建設規模，施工周期、營銷費用等各個方面的成本來進行估算。

（6）資金的籌措。項目資金籌措需要對資金的來源和償還計劃進行分析。具體需要分析資金的籌集方式和資金成本，在制定償還計劃時需要綜合考慮項目開發成本、項目在銷售過程中的回款情況以及相關的現金流出情況等。

（7）財務評價。從項目角度出發，對其盈利能力、償債能力等進行綜合的分析，主要內容一般包含銷售收入和成本預測、編制現金流量表、損益表、資金來源與運用表等。同時利用財務評價指標進行分析評價，一般運用的財務評價指標包含兩部分，第一是財務靜態評價指標例如投資利潤率、靜態投資回收期，第二是財務動態評價指標，例如凈現值、內部回報率、動態投資回收期等。

（8）風險分析。從管理風險、市場風險、道德風險、財務風險等多個方面進行項目風險分析，并提出相應的防范措施[33]。

（9）社會經濟效益評價。從項目帶來的社會效益和環境效益，及對社會、環境改善、本地區人們的居住條件和國家財政稅收做出貢獻的程度等。

（10）結論與建議。對項目做出可行性判斷，并且對項目存在的問題提出合理化建議。

三、房地產可行性研究的作用

房地產開發項目的經驗表明，前期決策是關鍵因素，如何做好前期決策，可行性研究是重要的方法。但是，在房地產市場開發的早期，市場尚未成熟，各房地產開發商都在摸索階段，更多的是憑經驗和投機，可行性研究沒有得到重視。隨著市場的成熟和不斷規范，早期的開發模式已經不再適用，開發企業需要完備的開發流程，詳細的前期決策，才能確保項目的成功開發，獲得預期的項目收益。因此，項目可行性非常重要，其作用如下：

1、可行性研究是投資決策的重要依據。房地產項目的投資決策，根據可行性研究報告中的各項測算，包括但不限于市場規模、成本構成、經濟效益估算等，來進行綜合評估提供參考意見。

2、可行性研究是項目審批的依據。房地產項目開工前，要去政府發改委、規劃局等部門進行立項備案、報批，可研報告也是政府審批的相關材料。

3、可行性研究是項目資金籌措的依據。房地產開發項目資金規模大，詳細的資金測算環節必不可少。在可行性研究中，需要根據項目建設內容編制項目投資估算，測算項目各項經濟指標。貸款機構會根據測算結果評判項目的收益性和風險性，決定項目的融資額度。因此，項目可行性研究報告可作為企業資金籌措的重要依據。

4、可行性研究是項目深化設計的依據。可行性研究中包括了項目的開發建設規模、初步設計方案等，項目后期編制設計任務書時都要以此為參考依據。

四、結語

通過上述可以看出，企業在房地產項目投資和開發建設前，開展項目可行性研究意義重大。可行性研究通過相關方法和工具，例如定量分析與定性分析相結合、動態分析與靜態分析相結合、宏觀分析和具體項目相結合，對擬投資開發的項目區域位置、產品定位、周邊競品等進行分析，對項目可行性進行綜合分析與系統論證，從而得出科學、合理的評價結論，為企業提供科學規范的數據支持，減少企業房地產開發投資的盲目性，可以減少或避免出現企業在項目投資和建設過程中出現的各種失誤;也能為各級環保部門審查項目提供科學的環境影響依據，這在日益重視綠色建設、環境保護的今天顯得尤為重要。

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