“營改增”對房地產業的稅負影響及應對策略

李發麗

【摘 要】關于“營改增”的政策，在房地產業方面實施后產生有利也有弊的效應。在“營改增”的制度下，能夠減少重復征收稅款的現象產生，具有很好的減稅效果。然而房地產業的稅負不僅僅只是受到“營改增”政策的影響，還會受到其他因素的影響，比如外購的項目進項扣除的比例等，但往往這帶來的稅收也許是上升的。因此本文據“營改增”對房地產業產生的稅負問題進行分析從而保證房地產業能夠減少稅收負擔，穩定發展。

【關鍵詞】房地產業；營改增；稅負影響及對策

重復征收稅款是目前房地產行業一直存在的主要問題，為解決這一問題，政府實施“營改增”的制度。所謂的“營改增”即“營業稅改為增值稅”，在中國境內，營業稅是對經營而取得的營業額進行征收一種流轉稅。

一、房地產業“營改增”現狀

（一）房地產“營改增”的背景

而增值稅簡單地說就是在流轉過程中產生的增值額進行收取稅款的一種流轉稅。這兩種稅款是明顯不同的。所以應用到房地產行業更為明顯。由于目前房地產業的營業稅問題不少，即繳納營業稅項目眾多，不僅在施工環節需要納稅，而且對于銷售不動產也要納稅，而政府在推行“營改增”的制度能夠很好地改善我國當前的稅收環境，從而促進房地產業的健康發展。“增值稅”的實施有利于稅收公平的實現，在一定程度上也強化了稅收，避免在同一個產業進行重復征收稅款，這也有利于完善我國當前的稅收制度，有利于保證相對的公平，減少偷漏稅等行為的發生。

（二）“營改增”對房地產行業稅負環境的影響

實施“營改增”的制度需要一個適應的過程，也就是說它有一個過渡時期。在“營改增”實施之后財務操作、會計核算流程相對于實施“營改增”制度之前增加了很多，并且也變更較為煩瑣。這是由于財務管理的水平不能有效地提高，因此在房地產企業上的稅負也就無法大大地降低、減少，與此相反會不斷增多，但盡管如此，實施“營改增”制度，在與房地產企業有關的企業的發展中是利大于弊的。那么在這種背景下，可見房地產企業實施“營改增”是能夠減少稅負，只要政府和企業能夠齊心應對。

（三）國家政府政策的支持和實施

“營改增”制度于2012年1月1日開始試點，隨著改革不斷加深，然后就逐步將該制度推廣到全國各地。起初試用的行業主要有部分現代服務業、上海的陸路運輸、水路運輸、航空運輸。而在2013年國務院再次召開常務會議，新增鐵路運輸及郵政業為“營改增”的試點。此后2014年“營改增”的試點又增收一名新成員，即電信業。隨著國家相關政策的進一步推動，這些試點紛紛取得了一定的成效，看來在政府的大力支持之下，其他未被納入“營改增”的產業也將逐步被納入“營改增”的陣營。這些產業包括房地產業之外還有建筑業和金融業等。

二、房地產業“營改增”的窘境

（一）難以設計合理的稅率

在房地產業中，實施“營改增”制度意味著稅率的變化，營業稅的稅率為一般是5%左右。而增值稅的稅率一般是17%、11%及簡易征收的5%。房地產項在《建筑工程施工許可證》中注明的合同開工日期是在2016年4月30日前，也就是說選擇了簡易征收方式的項目，這就是所謂的房地產老項目，在這些項目中應扣繳稅額=購買方支付的價款÷（1+稅率）×稅率，我們可以很清楚地看到明顯降低了在房地產企業當中稅收負擔。在增值稅當中，一般納稅人是當期銷項稅額-當期進項稅額=當期應納稅額。根據這個公式就可以推算出在實施“營改增”之后房地產業的稅負的變化的情況。但是不同的增值稅的稅率，相應的稅收的負擔也就會隨之改變。增值稅的稅率的不斷變化會促使房地產企業稅收負擔加重，但也有可能減輕，這就要看稅收稅率的設計與制定了。

（二）房地產企業的進項稅額抵扣存在阻礙

房地產企業的進項稅額是決定稅收負擔高低的一個關鍵因素。一般來說，如果房地產企業繳納較少的增值稅，那么就說明進項稅額抵扣得越多。建筑施工之中，政府規定不能參與抵扣，因此就出現了一大批不能抵扣的進項稅額，根據《營業稅改征增值稅試點實施辦法》，可知納稅人不得從銷項稅額中抵扣掉接受貸款服務向貸款方支付的與該筆貸款直接相關的投融資顧問費、手續費、咨詢費等費用，就造成了進項稅額抵扣困難的窘境。此外，在房地產本身建筑的工程中存在著很多不力的因素，也會造就進項稅額抵扣困難。上游企業建筑的安裝、材料、勞務以及部分的設備都是屬于房地產企業的外購項目。

（三）在“營改增”中房地產業存在的不利因素

首先，大量的政府規費是令大多數房地產商都頭疼的問題。如城市建設的配套費所要繳納的稅款就很高。在未實施“營改增”之前這些是不需要收取稅費的，但是實施“營改增”之后盡管政府規費不需要繳納增值稅款，可是它不能在繳納增值稅的時候，從銷項稅額中扣除掉，那么這對于房地產企業的稅收負擔同樣也是個問題。其次，房地產開發企業在開發的過程中也存在著零星的勞務費用及購進貨物及小規模增值稅3%最低稅率抵扣的問題。除此外，零星的購進貨物有很多也不能提供增值稅的專用發票證明，那么進項稅額抵扣就存在問題。在此，在我國的政府規定之中，明確規定不能抵扣期初庫存及固定資產的進項稅。在“營改增”后這兩項內容進項稅額不參與抵扣，將極大地導致房地產企業在“營改增”后稅收負擔就不斷呈現增加的趨勢。

三、房地產企業應對“營改增”帶來的問題的對策

（一）明確各種政策

政府進行稅務改革。主要是要讓企業能夠減少稅收負擔，達到減少稅收負擔不增加稅收負擔的效果。因此對于在房地產企業試點的效果反應，進行調整修改制定相關有效的措施，以進一步達到能夠提升房地產企業經營管理的水平。首先各個企業要明確政府出臺的各種能夠進行抵扣的政策，各個企業應該盡量與具有一般納稅人資格的上游公司簽約，而盡量減少與資質不夠的小規模企業資質的簽約，增加能夠取得稅款專用的發票，已達到減少房地產企業的成本，達到減輕稅收負擔的作用。其次，房地產企業也可以在試點的過程中，根據自身的試點效果向有關的部門反映，建議有部門能夠制定有效的政策減輕房地產企業的稅負。例如，根據我國的稅收優惠政策有關部門可以免除其應繳的部分稅款，或者有關部門能夠按照其繳納的稅款一定的比例給予返還等等。最后，要明確各種不征收增值稅的項目，比如國家指令的無償提供的鐵路運輸服務、航空運輸服務、存款利息等。

（二）根據“營改增”合理處理存量房產

房地產企業要制定合理的能夠銜接“營改增”的政策和方案，并且正確根據制定的政策和方針合理的處理房產存量的問題。在政府實施“營改增”制度之后，在銷售樓盤方面就會出現大量的房產存量問題，房地產企業應根據實際測算盡量選擇簡易征收方式，降低企業因“營改增”帶來的稅負波動影響。政府明確的頒布、出臺、制定過渡時期的銜接政策，維持稅收負擔和房產存量之間的平衡勢在必行。

（三）扶持優惠政策的頒布及引導鼓勵房地產業

企業的發展很大一部分與政府有關，政府制定關于扶持企業發展的優惠政策之舉是勢在必行的。在“營改增”之后更是要制定政策幫助困難的房地產業，針對房地產企業面臨的新情況及新問題，積極制定相關的措施，以保證政府能夠有效地幫助困難企業。例如，可以成立財政專項資金這種類型的項目，然后根據企業的情況，對于稅收負擔進行調整。 除此之外，房地產企業外購勞務管理的引導十分重要，政府有義務幫助其開發建設。而對于零星的貨物購進或者說勞務問題，房地產開發企業應該慎重選擇勞務，減少稅負，比如選擇一般納稅人身份的勞務公司，這樣可以減少額外的稅收負擔，或者房地產企業在請勞務的時候，要求他們到政府的有關部門開增值稅專用的發票，有關部門也盡可能地給予幫助，這樣日后收取增值稅可以進行抵扣，以此達到輔助的效果。

四、結語

實施“營改增”制度在一定程度上能夠減輕房地產企業的稅收負擔，但也存在一些問題，為了更好完善“營改增”制度，政府和房地產企業都應做出自己的努力，在“營改增”的改革中以減輕房地產行業所帶來不利影響，從而促進房地產行業的繁榮發展。

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