房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營績效影響因素分析

陳曉霜 娜比拉·海薩爾

[提要] 經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展離不開房地產(chǎn)企業(yè)的支撐，房地產(chǎn)行業(yè)作為我國的重要產(chǎn)業(yè)之一，應(yīng)當(dāng)對其經(jīng)營績效的影響因素予以重視，因?yàn)檠芯糠康禺a(chǎn)的經(jīng)營績效有利于發(fā)現(xiàn)經(jīng)營和發(fā)展中存在的問題，根據(jù)問題提出相應(yīng)的對策，以更好地應(yīng)對各種因素帶來的影響。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);經(jīng)營績效;影響因素

中圖分類號：F27 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

收錄日期：2019年11月18日

一、企業(yè)經(jīng)營績效

企業(yè)的經(jīng)營績效是指企業(yè)管理者利用企業(yè)的各種資源實(shí)現(xiàn)經(jīng)營目標(biāo)的具體表現(xiàn)。在多數(shù)研究中，企業(yè)經(jīng)營績效評價指標(biāo)有兩種：一個是財務(wù)評價指標(biāo)，另一個是非財務(wù)評價指標(biāo)。相比非財務(wù)指標(biāo)，財務(wù)指標(biāo)是量化指標(biāo)，能夠?qū)ζ髽I(yè)一個階段內(nèi)的運(yùn)營成果與企業(yè)價值進(jìn)行更為直接的反映。

二、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營績效影響因素

（一）財務(wù)因素

1、稅收。企業(yè)負(fù)擔(dān)的所得稅對企業(yè)的經(jīng)營績效有負(fù)向的影響，包括直接和間接的影響。直接影響是通過增加稅收負(fù)擔(dān)直接對房地產(chǎn)企業(yè)的凈利潤產(chǎn)生負(fù)面影響，從而導(dǎo)致企業(yè)的盈利能力、資本累積和未來發(fā)展受到影響。盈利能力的高低決定了企業(yè)綜合經(jīng)營績效，而稅收負(fù)擔(dān)增加會使企業(yè)的凈利潤減少，因此降低企業(yè)凈利潤就會對綜合經(jīng)營績效產(chǎn)生影響。間接影響是稅收負(fù)擔(dān)會對最佳資本結(jié)構(gòu)的選擇（即權(quán)益與債務(wù)比例）產(chǎn)生對經(jīng)營績效的影響。相較于直接影響來說，間接影響效果較小。

2、債券融資。股權(quán)融資對房地產(chǎn)上市公司經(jīng)營績效起著顯著的正相關(guān)影響。雖然股權(quán)融資在外源融資中所占比重僅次于銀行短期信用融資的比重，但是其融資成本相對較低、財務(wù)風(fēng)險較小等優(yōu)點(diǎn)，對于房地產(chǎn)上市公司經(jīng)營績效有樂觀影響。

銀行短期與長期信用融資對房地產(chǎn)上市公司經(jīng)營績效起著顯著的負(fù)相關(guān)影響，房地產(chǎn)上市公司外源融資主要來源于商業(yè)銀行，其銀行信用融資的比重較大，但商業(yè)銀行并沒有起到很好的監(jiān)管作用，“軟約束”下無法實(shí)現(xiàn)債權(quán)融資的治理效應(yīng)，從而降低了公司的經(jīng)營績效;除此之外，過高的銀行信用融資比重導(dǎo)致房地產(chǎn)上市公司面臨著較大的財務(wù)風(fēng)險和償債壓力，使得公司經(jīng)營者在進(jìn)行決策的時候?yàn)榱吮ＷC企業(yè)財務(wù)的安全性而放棄了一些可以盈利的投資機(jī)會，因此不利于提高房地產(chǎn)上市公司的經(jīng)營績效。

（二）管理因素

1、第一股東持股比例。公司的經(jīng)營效果與公司股東的利益息息相關(guān)，公司經(jīng)營效果好，股東可以分得更多的利潤，公司經(jīng)營效果不好，股東不僅不能從中獲取利益還有可能承擔(dān)相應(yīng)的損失。不同持股比例的股東對經(jīng)營管理的關(guān)注程度也有所不同。為了公司的發(fā)展，大股東會盡自己的一切努力對公司的經(jīng)營管理者進(jìn)行監(jiān)督，并對公司經(jīng)營進(jìn)行決策，不斷改善經(jīng)營者的行為，從而促使公司更好地發(fā)展。而當(dāng)公司的股權(quán)相對分散時，公司的小股東對公司經(jīng)營成果的關(guān)注沒有大股東強(qiáng)烈，因此將導(dǎo)致公司的管理者與股東產(chǎn)生利益沖突，降低經(jīng)營績效。另外，許多大股東可能同時掌控多家公司，當(dāng)其中的一家公司發(fā)生經(jīng)營困難時，大股東通常會通過關(guān)聯(lián)交易式利益輸送方式幫助公司走出困境。

2、獨(dú)立董事比例。根據(jù)公司法的規(guī)定，上市公司董事會里獨(dú)立董事的比例大于等于1/3。但是，由于我國公司大部分只是把獨(dú)立董事制度當(dāng)作一種擺設(shè)，只是為了滿足國家的相關(guān)規(guī)定，而沒有使獨(dú)立董事發(fā)揮其應(yīng)有作用。另外，公司中獨(dú)立董事?lián)碛械臋?quán)力比較小，對公司的有關(guān)經(jīng)營決策只能提出一些建議而不能造成實(shí)質(zhì)性的影響，從而對公司的經(jīng)營績效產(chǎn)生消極影響。

3、高管薪酬。高管薪酬對房地產(chǎn)上市公司經(jīng)營績效有正向影響?？梢?，提高公司高管人員的薪酬可以提升公司的經(jīng)營績效。為了增加其工作積極性，公司應(yīng)給予其高管人員較高的薪酬，滿足他們的利益，使其作出與公司目標(biāo)一致的經(jīng)營管理決策，從而提高公司的經(jīng)營績效。另外，給予公司高管人員高薪，說明公司對他們的工作成果感到滿意，有利于提升他們對公司認(rèn)同感和自我價值實(shí)現(xiàn)。

三、對策及建議

（一）依法合理實(shí)施稅收籌劃。由于房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)是資金流轉(zhuǎn)速度慢、項(xiàng)目開發(fā)周期長，同時商品房售額巨大等，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)需要投入更多的精力對稅收進(jìn)行籌劃。合理的稅收籌劃可以為企業(yè)減少流動資金支出，從而利用更多資金進(jìn)行投資?？梢哉f，現(xiàn)在的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展更為深層次和多元化，因而在進(jìn)行稅收籌劃時要關(guān)注多個稅種的聯(lián)動效應(yīng)，而不單是關(guān)注某個稅種。在進(jìn)行稅收籌劃考量時，除了注意要降低企業(yè)稅負(fù)，還應(yīng)考慮到隱性成本和其他非稅成本。使房地產(chǎn)企業(yè)最大限度地降低納稅成本，從而使凈利潤達(dá)到最大。正因此合理的稅收籌劃，可以減少企業(yè)稅負(fù)，提升企業(yè)的經(jīng)營績效。

（二）強(qiáng)化企業(yè)財務(wù)管理

1、明確各崗位職責(zé)，優(yōu)化崗位設(shè)置。在以往傳統(tǒng)企業(yè)的財務(wù)部門設(shè)置中，企業(yè)出于降低用工成本的考慮，讓一個會計人員同時承擔(dān)核算的職能和稅務(wù)籌劃的職能。這樣雖然可以降低人員方面的支出，但同時增加了財務(wù)風(fēng)險;在企業(yè)稅務(wù)狀況簡單時，這種方式可能并不出現(xiàn)重大風(fēng)險。但是，在企業(yè)的稅況較為復(fù)雜時，就可能會存在財務(wù)風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)核算大多較為復(fù)雜，因此必須設(shè)立專門的稅務(wù)類崗位用來籌劃稅務(wù)。目前，我國稅種多樣，可用來籌劃的空間較大。設(shè)立專職人員進(jìn)行稅務(wù)籌劃，可以使稅務(wù)工作順利進(jìn)行，降低企業(yè)的稅務(wù)方面風(fēng)險。在設(shè)立崗位時要注意做到明確分工、專崗專責(zé)、明確責(zé)任到人。對崗位進(jìn)行合理安排，提高稅收籌劃效率，降低企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)，提高企業(yè)經(jīng)營績效。

2、及時了解政策變化，定期學(xué)習(xí)培訓(xùn)。通過學(xué)習(xí)培訓(xùn)，盡快掌握稅務(wù)政策方面發(fā)生的變化。房地產(chǎn)企業(yè)要求要充分利用稅收優(yōu)惠，調(diào)整經(jīng)營流程和模式，從而減負(fù)。這對相關(guān)財務(wù)人員的專業(yè)能力提出了要求。房地產(chǎn)企業(yè)要對相關(guān)財務(wù)人員進(jìn)行稅務(wù)方面專業(yè)知識培訓(xùn)，提高稅收籌劃水平。對財務(wù)人員而言，首先要能夠?qū)Ω黜?xiàng)稅務(wù)政策的關(guān)鍵內(nèi)容做到熟練掌握和理解。尤其是對稅收優(yōu)惠政策，更要做到熟練掌握，及時了解政策變化并適應(yīng)。通過定期的學(xué)習(xí)培訓(xùn)稅務(wù)專業(yè)知識，可以將財務(wù)人員稅務(wù)核算的準(zhǔn)確性提高，業(yè)務(wù)素質(zhì)也會有所提升。同時，也要加強(qiáng)財務(wù)人員對業(yè)務(wù)流程的規(guī)范，提高其對收入成本等的核算能力以及稅務(wù)處理技能。

（三）改進(jìn)經(jīng)營管理水平，做好內(nèi)部控制。優(yōu)化股權(quán)結(jié)構(gòu)，完善治理體系，特別是發(fā)揮監(jiān)事會的職能效率;采取科學(xué)手段，促進(jìn)學(xué)習(xí)型組織建設(shè);按照目標(biāo)管理要求，嚴(yán)格控制成本和質(zhì)量，促進(jìn)效率，提高效益。

（四）優(yōu)化股權(quán)結(jié)構(gòu)，形成相對控股模式

1、選擇合理比重的股權(quán)融資水平。眾所周知，房地產(chǎn)上市公司的經(jīng)營績效與股權(quán)融資正相關(guān)。因而，提升上市公司的經(jīng)營績效可以通過在合理范圍內(nèi)增加股權(quán)融資的比重。但如果股權(quán)融資過高，將使資本效率變低，從而對公司的市場價值造成損害。因此，要選擇適合公司發(fā)展現(xiàn)狀與未來發(fā)展戰(zhàn)略的股權(quán)融資水平。

2、適當(dāng)降低債權(quán)融資比例，增強(qiáng)債權(quán)的監(jiān)督約束力。銀行、商業(yè)信譽(yù)融資與房地產(chǎn)上市公司經(jīng)營績效負(fù)相關(guān)。如果債權(quán)融資比例較高，將使房地產(chǎn)上市公司的財務(wù)風(fēng)險和償債壓力變大，同時國家宏觀調(diào)控政策等變化對房地產(chǎn)行業(yè)更加容易產(chǎn)生較大的影響。總之，我國房地產(chǎn)上市公司應(yīng)當(dāng)適當(dāng)降低債權(quán)融資比重，降低財務(wù)風(fēng)險與償債壓力，保證公司資金鏈的安全穩(wěn)定，進(jìn)而提高公司的經(jīng)營績效。

（五）完善獨(dú)立董事制度。我國的獨(dú)立董事制度還不夠完善，公司獨(dú)立董事僅當(dāng)作一種擺設(shè)，并沒有起到相應(yīng)的作用。為此，公司不應(yīng)僅僅是為了符合國家的法律規(guī)定，而應(yīng)建立一套合理的篩選制度，選拔專業(yè)能力出眾、有責(zé)任心的人擔(dān)任公司的獨(dú)立董事。同時獨(dú)立董事應(yīng)享有一定的權(quán)利，提高他們的報酬，對獨(dú)立董事進(jìn)行保護(hù)以免受到相關(guān)利益者的威脅而不能正確地發(fā)表自己的意見。

（六）完善經(jīng)理層激勵制度。高管薪酬對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營績效有同向影響，因而提高公司高管人員的薪酬可以提升公司的經(jīng)營績效。公司應(yīng)該根據(jù)高管人員的工作成果和經(jīng)營績效，建立合理的薪酬體系，從而提高公司經(jīng)營績效。

（七）適當(dāng)擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模。房地產(chǎn)業(yè)的項(xiàng)目開發(fā)時間較長，資金需求大，公司規(guī)模一般較大。龐大的公司規(guī)模對房地產(chǎn)行業(yè)高額的投資回報率有著重要的影響。當(dāng)企業(yè)處于成長階段，公司規(guī)模的不斷擴(kuò)大，公司的固定成本會因產(chǎn)品的不斷增加而減少。從而降低產(chǎn)品的單位成本，使公司經(jīng)營績效提高。當(dāng)企業(yè)處于成熟期，經(jīng)營管理效率會因公司的規(guī)模過大而降低。因此，企業(yè)應(yīng)合理調(diào)整公司規(guī)模。但是不能只注重擴(kuò)大公司的體量而忽視提高公司的產(chǎn)品質(zhì)量，應(yīng)該合理擴(kuò)大公司規(guī)模，提高公司的經(jīng)營管理效率，根據(jù)市場發(fā)展?fàn)顩r，制定合適的戰(zhàn)略目標(biāo)。

主要參考文獻(xiàn)：

[1]蔣娜，盧雁影.房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營績效評價[J].財會通訊，2012（15）.

[2]范文娟.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控政策探析[J].企業(yè)科技與發(fā)展，2019（8）.

[3]李星，都沁軍.房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營績效評價研究文獻(xiàn)綜述[J].商，2016（7）.

[4]章偉.房地產(chǎn)上市公司經(jīng)營績效的影響因素研究[D].廣東外語外貿(mào)大學(xué)，2018.

[5]張波.房地產(chǎn)上市公司經(jīng)營績效評價[J].統(tǒng)計與決策，2006（4）.

[6]張陽.房地產(chǎn)上市公司經(jīng)營績效評價[J].合作經(jīng)濟(jì)與科技，2017（17）.

[7]樊迪.股、債權(quán)融資對房地產(chǎn)上市公司經(jīng)營績效的影響研究[D].暨南大學(xué)，2018.

[8]吳鵬.稅收負(fù)擔(dān)對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營績效影響[D].山東大學(xué)，2019.