房地產企業并購的財務風險

謝源輝

摘要：國家政策對房地產行業不斷收緊，使房地產企業的發展面臨著各種各樣的挑戰。房企為了適應國家政策收緊的變化開始積極尋求新的利潤增長點，創新企業的經營管理模式，從而推動房企的進一步發展。本文主要從房企的企業并購相關概述進行分析，探究房企進行企業并購的動因，挖掘現階段房企企業并購中存在的財務風險。結合房企實際，提出相對應的房企并購財務風險控制措施，全面提升房企并購效率，并為相關行業企業并購提供參考和借鑒。

關鍵詞：房地產企業;企業并購;財務風險;動因;措施

一、房地產企業并購的相關概述

隨著國家對我國房價市場的宏觀調控力度不斷加強，出現了限購、限價、限售等相關政策，使房企市場發展受到限制，導致房企呈現“退潮”情況。現階段很多購房者也持觀望態度，影響房企的進一步發展。企業并購成為當前房企尋求新經濟增長點的主要模式之一，能夠滿足房企轉變經營發展模式的需求，拓展房企的發展領域，逐漸成為現階段房企發展的突破口。房企通過企業并購能進一步拓展本企業的市場份額，積極應對國家宏觀調控政策的影響，促進房企的穩健發展。根據相關數據顯示，我國房企在企業并購數量上也在逐年增加，成為并購市場的翹楚。房企的股權交易市場也發生了相應的改變，房企行業股權交易、資產交易都在逐步擴大，進一步加快房地產企業規模轉變和擴展。有的房企已經將企業并購拓展至海外市場，為我國房企提供更廣闊的發展空間，逐步實現房地產企業的可持續發展。

二、房地產企業進行企業并購的動因分析

（一）房地產市場競爭日益激烈

優勝劣汰是市場競爭的必然趨勢，房企要想在激烈的市場競爭中獲得長足發展應不斷提升自身內部資源配置效率，增強市場競爭力，借助企業并購獲取各項土地資源，有效整合各種優勢資源，不斷增強房企的核心競爭力，推動房企的進一步發展。

（二）國家宏觀調控政策的影響

在“不炒房”的國家政策影響下，我國樓市開始由“局部降溫”轉變為“整體降溫”。房企開始從暴利時代轉變到平穩發展期，需要有新的發展方向解決資金難題。借助企業并購能夠拓展本企業融資渠道，提高資金利用效率，不斷提升房企的市場競爭力，推動著房企向可持續性發展方向邁進^[1]。

（三）房地產行業的產業結構調整

在國家宏觀貨幣政策的影響下房企要進一步加快產業結構調整，不斷優化產業結構，借助企業并購能夠實現房企的產業整合重組，擴大房企戰略發展規模，進一步拓展房地產市場，增強其行業的市場競爭力，滿足房地產市場的發展需求，從而實現集中化的房企市場。

（四）尋求新的經濟利潤增長點

在城市化進程日益加快的過程中，房企在商業地產等方面迎來了新的市場。很多房企開始向著商業地產進行轉變，如我國的綠地集團、萬科集團等都開始向商業地產方向進行投資轉型，成為了房企需求新的經濟利潤增長點，并伴隨著相應的資金風險。

三、現階段房地產企業并購中存在的財務風險

（一）價值評估方面的財務風險

房企在進行企業并購時要對被并購企業進行相應的價值評估，不僅要涉及到被并購企業的當前估價，更要涉及到完成并購后能為企業帶來的價值。在此環節一旦出現價值評估不當或者其他相關因素的影響都會給房企并購帶來相對應的財務風險，如估價方法不符合實際、主觀性因素比重大、估價不全面等都會增加房企并購的財務風險，影響房企并購工作的順利進行。

（二）融資結構方面的財務風險

房企需要投入大量的資金，從而才能確保其生產經營活動的正產開展，在這個過程中房企需要通過融資解決資金問題。而房企并購后并購雙方企業的資本結構會發生變化，一旦沒有處理好被并購企業資本結構就會對房企自身的財務管理帶來風險，影響房企產業鏈的正常運轉。

（三）產業協同方面的財務風險

房企實行企業并購，主要是為了整合各項優勢資源，增強房企的產業協同性。一旦并購企業不能有效的將被并購企業的各項資源與企業原本的資源進行整合，就不能達到預期的產業協同效應。這樣會增加房企的財務風險，提高各項成本支出，無法實現房企的經濟規模效應，影響房企的進一步發展。

（四）管理整合方面的財務風險

房企完成企業并購就要從并購雙方企業的管理體制、企業文化、經營模式等方面進行整合與融合。一旦并購企業沒有從一體化、集中化、包容性等方面進行考慮，就容易忽視被并購企業的管理體制的整體性調整，很難實現企業文化的有效融合。并購雙方對所營造的企業文化認同度不高，不能快速適應新經營模式，伴隨著相應的財務風險，影響房企并購工作的順利進行^[2]。

（五）國家政策方面的財務風險

房地產行業在國民經濟發展過程中占據著十分重要的地位，能有效拉動國民經濟增長，國家在宏觀政策方面更加注重對房企的調控。房企在進行企業并購時要隨時關注國家宏觀政策的變化和走向，一旦忽視或者沒有考慮到國家政策在房地產行業方面的走向會給房企并購工作帶來致命的財務風險，影響房企的后續發展。

四、控制房地產企業并購財務風險的具體措施

（一）提前做好目標企業的詳細調查，確保企業并購估值的合理性

房企要在進行企業并購前進行目標企業的基本信息調查工作，對其基本的資金狀況、運營業務、負債情況、融資渠道等方面進行詳盡的考察，并做好相應的登記，根據所調查的數據信息進行合理科學的價值評估，保證房企并購估價的科學性和實效性。必要時，可聘請相關資質的評估公司對目標企業進行價值評估。同時，要根據本企業的實際情況合理選擇并購目標企業，確保并購雙方企業之間的信息對稱，這樣才能保障房企并購工作的順利進行。

（二）結合本企業戰略發展資本結構，合理有效的規避并購融資風險

房企要靈活應對并購過程中的融資風險，就要做好相關行業企業并購先例的分析和經驗總結，從房企自身的戰略發展資本結構著手，選擇科學有效的支付方法，將現金支付與股權支付有效的結合起來，確保并購完成后并購雙方都能更好的適應新構架的資本結構。同時，要將房企并購財務風險控制在可接受范圍內，靈活運用并購雙方企業的債務融資杠桿，合理分配房企的權益與債務融資，有效規避財務風險。

（三）根據企業長遠的發展戰略目標，明確企業并購產業協同的方向

房企要站在本企業和被并購企業所處的市場環境角度，預期企業并購行為完成后制定相對應的發展規劃和長遠發展戰略目標，進而明確企業并購時產業協同的方向，并有效統籌指導后續并購工作的資本運轉、人力、經營等方面的活動，確保并購戰略貼合企業并購的實際，這樣才能達到預期的并購成效。

（四）從并購雙方財務戰略整合著手，加強企業并購管理各層面控制

企業并購整合財務風險的重點集中在財務整合層面。首先，整合財務經營戰略，確保財務經營戰略的一致性，共同發揮財務經營的優勢;其次，整合財務制度體系，保證在制度層面上并購雙方企業的財務戰略目標相一致，確保企業并購財務信息的可靠性和真實性;最后，整合財務人員，房企要開展相應的財務整合培訓，提升財務人員對新體系的適應能力，借助考核機制，全面提升財務人員的綜合素養。

（五）隨時關注國家及行業政策走向，有效降低房地產企業并購風險

國家政策是房地產行業發展的“風向標”，房企在進行企業并購時要隨時關注國家政策以及行業的走向，深入了解和掌握當前房企所處的市場環境，制定相應的對策措施，以便房企更好的適應國家政策的變化和調整，從而不斷降低房企并購的財務風險^[3]。

五、結束語

綜上所述，房企在進行企業并購時要提前做好被并購企業的基本信息調查，合理估價;從企業戰略層面出發，發揮產業協同效益，合理規避融資風險;要根據房企財務實際，從企業管理體制、文化、經營等方面進行整合控制，了解國家政策走向，順應房企市場發展，降低房企財務風險，促進房企的平穩健康發展。

參考文獻：

[1]葉正清.房地產企業并購中融資風險及對策探討[J].中國國際財經（中英文），2017（20）：206-207.

[2]王妤婕.房地產企業并購的財務風險及對策[J].市場研究，2018（06）：56-57.

[3]李孟珂.房地產企業并購動因及風險的研究——以萬科并購普羅斯為例[J].全國流通經濟，2018（24）：67-68.