城鎮化與房地產業發展水平協調度研究

張好宏

摘要：隨著城鎮化的發展，城鎮化水平高低，反映著社會經濟的發展層次。作為與城鎮化發展有著密切關聯的房地產業，同樣取得了長足進步。如何協調城鎮化與房地產業發展二者之間的關系，成為業內廣泛關注的焦點問題之一。

關鍵詞：城鎮化，房地產業，發展水平協調度

城鎮化建設是現代化進程的必由之路，新型城鎮化建設為我國房地產業的發展帶來了機遇和挑戰。房地產市場的發展作為促進國民經濟發展的重要力量，在傳統城鎮化背景下出現房地產過度開發、環境污染、資源浪費等現象，造成了難以逆轉的后果。

一、城鎮化進程與房地產業發展的關聯分析

首先，城鎮化水平的提高直接帶動了房地產業的迅速發展。城鎮化比率系數提高，城鎮人口激增，對生活居住、商業配套、購物娛樂、醫療教育等產生了更為旺盛的需求，成為帶動房地產業投資開發的直接驅動力^[1]。為滿足城鎮化帶來的需求，房地產業勢必要做出及時有效的市場反應。其次，房地產業的發展提高了城鎮化發展的效果和質量。房地產業是國民經濟的重要基礎性產業，是滿足城鎮發展需求的基本載體，在拓寬城市框架、提升城市發展水平、有效整合城市資源等方面發揮著顯著作用。房地產業的實施過程，很大程度上吸納了外來人員參與其中，將更多的農村人口轉變為城鎮人口，促進了農村剩余人口大轉移。同時，房地產業為城市基礎設施建設提供了便利，搭建了有效開展道路、環衛、能源、通信等配套設置建設的平臺，也滿足著科學、教育、文化、衛生等方面的需求，有助于優化城市發展水平，改善城市空間結構。

二、傳統城鎮化與房地產業發展中出現的問題

（一）城鎮化建設區域間發展不平衡

中國東部沿海地區城鎮化進程相對較高，中西部地區較為落后，更拉大了東中西部經濟水平的差距。城鎮化的發展偏重于一二線城市的發展，忽視了中小城鎮，中小城市產業功能和服務功能較弱。但同時在城鎮化進程中東部沿海地區人口一直是凈流入，戶籍城鎮化人口大于常住人口的城鎮化率，新型城鎮化將重點解決這一部分流入人口的生活品質，加快提出落戶政策方案，提高城鎮化質量。

（二）城鎮布局對資源、生態環境造成破壞

長久以來房地產忽略了生態環境保護，導致城市污染成為嚴峻的問題。開發商以往追求速度與效益的發展模式嚴重透支資源，忽略了與生態環境和諧相處的原則，導致園林綠地被擠占、生態平衡被打破。人口和產業向城市不斷集聚的同時，出現了一系列問題，如城市綠化面積過少、建筑面積過大、工業污染嚴重、交通擁擠、資源過剩等現象，同時城市化的發展也受到了資源和環境的制約。

（三）房價與居民收入不協調

住房一直都是人們安居樂業的最基本物質保障，在維持社會穩定、保障民生、保持社會和諧方面具有重要作用。房地產存在著供需不平衡推動拉高房價，使進城務工人員在落戶城市方面面臨巨大困難。除此之外，我國城鎮居民收入增長速度緩慢，遠低于房價的上漲，房價與居民收入差距進一步拉大，給社會帶來了不穩定因素。

三、城鎮化與房地產業互動協調發展的對策

（一）加快戶籍制度改革，建立公平的公共服務體系

受戶籍制度的影響，部分外來務工人員盡管長時間生活、工作在城鎮，但卻享受不到城鎮人口的福利政策，在房地產方面的需求無法凸顯。因此，盡快戶籍制度改革，放松落戶限制，消除戶籍在城鎮化發展中的弊端勢在必行。應該看到，部分城市已經全面放開了戶籍制度，實行居住證制度，這些行之有效的戶籍改革舉措，對于釋放房地產購買力具有積極作用，有助于加快城鎮化腳步。在加快戶籍改革的同時，要注重調整完善與戶籍改革相配套的社會公共服務體系，充分保障外來落戶人員在醫療衛生、子女教育、擇業就業等方面的平等權益，摒棄傳統戶籍偏見思維，使其在城鎮落戶后真正安居樂業，為城鎮經濟發展提供原生動力。

（二）破解土地財政，避免將城鎮化等同于房地產化

長期以來，部分地區過度看重通過出讓土地使用權來獲取財政收入，增加地方財政收入。這種“土地財政”模式的發展道路，盡管可以在短期內獲取明顯的經濟效益，但不利于城鎮化的未來長期發展。對此，要扭轉現行的土地出讓制度，調整完善地方政府土地出讓受益機制。近年來，增設土地財產稅的呼聲越來越高，旨在通過土地使用權轉移，針對地價增幅而實現長期財政稅收收入，有必要加大試點力度。地方政府要繼續轉變職能，在城鎮化發展中由原有的“指導者”角色，向“服務者”角色轉變。同時，要打破地方政府與房地產業發展之間的利益鏈條，改變將城鎮化等同于房地產化的片面認知，降低土地出讓對于城市建設的貢獻度，避免刺激房地產業虛假繁榮景象，減少房地產業發展泡沫，實現城鄉均衡發展。

（三）完善住房保障體系，形成多層次的房地產供給模式

改革開發以來，我國房地產業發展勢頭迅猛，人民群眾在房地產業方面的需求得到合理滿足，房地產業投資總額、商品房住宅銷售價格及面積呈現出指數化增長態勢，初步形成了以商品房住宅供應為主、保障性住房供應為輔的房地產供給模式。但也要清晰地意識到，當前發展中存在的部分不容樂觀的現象與問題。要不斷完善多層次的住房供應體系，有針對性地增加中小戶型的市場供應量，面向大多數城鎮人口規劃設計合理的商品住房，充分滿足城鎮人口剛性需求，降低不符合城鎮化發展實際的超大戶型、高端型商品住房供應比例。對于保障性住房的實施，要明確政府的主導性地位，充分保證經濟適用房、限價商品房、公租房等保障性住房的供應力度。要同步建立健全保障性住房適用性機制，確保符合條件的城鎮人口及時納入及退出。要加大對房地產市場調控力度，抑制房地產業過度投機，理順房地產市場運行機制。

（四）堅持以人為本，有序推進農業轉移人口市民化

從根本上看，城鎮化的目標在于實現人口的城鎮化。目前，我國的城鎮化僅完成了人口向城鎮的轉移，卻未實現人口市民化，相應的城鎮化率指標一定程度上存在片面性，并不能真實體現出城鎮化效果。為進一步提高城鎮化發展效果，保障農村剩余人口市民化，要注重深化改革農村集體土地制度，提高土地征收占用補償標準，充分保障農村進城人群的基本權益。把城鎮外來人員的基本住房需求納入住房保障體系，對于符合享受保障房體系的外來人員一視同仁，公平公正地享受保障性住房適用機制。引導發展城鎮服務性行業，壯大城鎮勞動力市場，增加外來人員的就業選擇，幫助其充分享受公平就業的權利，為其安居樂業提供便利條件。

四、結語

綜上所述，城鎮化與房地產業發展二者之間相互聯系，相互影響，只有實現其協調有序發展，才能獲得更為理想的整體發展效果。

參考文獻：

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