淺談房地產成本核算與成本控制措施

段建軍

摘要：現階段，我國房地產成本核算與成本控制過程中問題較為突出，對房地產行業的經濟利益造成了一定的損害，不利于房地產行業的長久穩定發展。目前，房地產行業已經認識到了成本核算與成本控制中存在的問題，并積極采取措施進行應對，取得了一些成績，在一定程度上提高了成本核算與成本控制的水平。

關鍵詞：房地產，成本核算，成本控制，措施

在國家宏觀調控以及其他因素的影響下，房地產行業已經逐漸從之前的粗放型發展模式慢慢轉向精細化的發展。房地產企業只有精耕細作，才能夠適應新的發展形勢。因此在目前的形勢下，房地產企業更應當加強自身的成本核算與成本控制，保證自身的穩健發展。

一、房地產成本管理的特點

房地產成本管理具有多方面特征，系統性、動態性以及全面性，對于系統性，主要源于其在項目建設全過程中的作用，在項目定位、規劃設計、施工以及銷售等環節都發揮作用。也就是說，要以項目全流程為背景，在各個環節落實成本預測、控制以及分析工作，對于動態性特征，與其較長的周期息息相關，深受政策以及經濟環境的制約，市場環境多變，加劇成本管理的難度。另外，要落實成本監測，重視對成本管理進行檢查，以便及時發現成本管理中的不足，構建動態性應對策略，房地產成本管理極具全面性特征，主要源于其高度的集成性。具體講，房地產開發項目涵蓋工程咨詢、規劃設計、巖土勘查、施工、工程監理以及造價審計等幾十個業務單元，因此，成本管理需要具有全局性，做好成本預控，對管理范疇、內容以及目標進行明確，以有效防止漏洞的發生。

二、房地產成本管理的必然性

（一）成本管理是維護行業穩定發展的根本

對于房地產行業，樓面地價、建安成本、報建費用等深受國家政策法規以及地方政府經濟環境的影響。當前，房地產市場日趨成熟，房地產企業的業績差距逐漸拉大，依托科學的成本管控，能夠有效維護既定目標的穩定性，有利于獲取更加有利的行業競爭地位。

（二 ）發揮成本指標的指導作用，維護企業長遠與可持續發展

依托合理的成本控制，既有利于工程質量的提升，又能合理降低成本投入，切實提升企業利潤，強化行業的可持續發展，實現市場競爭力的有效增強，有效緩解外部壓力，充分發揮經營管理的作用。成本管理經濟指標綜合性突出，使得企業各項運營獲取更加合理的指導，各個環節的工作得到妥善落實，更顯高效性，以成本指標為依據，為房地產企業的長遠發展營造更加優質的環境。

三、改進房地產成本核算與成本控制的建議

（一）項目可行性分析方面需要對成本估算結果予以高度重視

房地產企業在論證項目可行性的階段，要按照估算法來確定項目的總投資額和利潤，目前可以把房地產在開發方面的成本劃分成七個部分，第一，征用土地和拆遷相關的補償費用，主要是土地出讓價款，在行業總成本中所占比例超過40%，第二，由城市基礎設施配套費、農民工工資保證金、人防易地建設費（配建人防工程，無此項費用）、臨水、臨電、設計費、水土保持費等所組成的前期報建費，這些都是由相關政府部門或企事業單位收取，在行業總成比中所占比例約5%，第三，地質勘查費、工程監理費、樁基工程費、土建安裝工程費、水、電、氣、暖、通訊、檢測等費用組成工程建設成本，在行業總成本中所占比例約30%，第四，房屋銷售費用占2%～3%左右，第五，開發管理及財務費用占3%～4%，第六，不可預見費用所占比例約1%，第七，稅費是僅次于土地出讓價款的大項，約占15%～20%。通過對上述成本的估算，可以在很大程度上確定項目的可行性。

（二）設計階段的成本管理

拿地后，首先進入項目的方案設計階段，成本的估算工作是該階段的重點，開發企業需要從整體角度考慮項目定位、周期以及開發成本，需要設計人員和相關部門的共同努力，借助適當的方法、以往的工作經驗，以及所累積匯總的成本數據，提高目標成本的準確性，設計時要考慮施工難度，便于施工現場管理和操作，控制其工程的投資預算，要考慮施工的工期與質量都滿足預期的要求，在保證性能和質量的基礎上，合理控制項目投資費用，積極應用先進技術控制投資成本，并且要強化設計人員的經濟理念，使得其在工作中能夠將經濟、技術、設計和概算合理結合，確保所設計的方案在經濟和效果之間取得最佳平衡。對于會對成本產生較大影響的部分，一旦發現其問題，必須要交由相關部門進行優化處理，確定科學的目標成本。房地產企業應當加強對于設計環節的審查力度，提高圖紙的設計效能，確保項目設計經濟合理。

（三）加強房地產項目建設過程中成本管控。

前期報建階段，申請相關政府部門延緩或分期繳納土地出讓金、配套費及各項規費，減輕項目的資金壓力，減少資金投入，降低財務成本投入，進而達到控制報建成本之目的。

施工階段，加強施工過程的成本管控，充分發揮監理人員的“三控兩管”，即對工程質量、造價、進度進行控制，對合同、信息進行管理。同時甲方項目部工程師，加大巡查和監督力度，保證施工環節的有序進行，控制施工現場發生的簽證數量。

招標采購階段，堅持低于成本控制價中標。房地產項目配套涉及到門窗、暖氣、給排水、電力開閉所、管道天然氣、外墻保溫、園林綠化、安防設備、消防系統、人防工程、電纜橋架、空調系統、精裝修工程等，要嚴格按照項目單項成本控制價進行招標采購，進一步壓低工程成本造價。

同時在這個過程中，房地產企業應當加強對于相關工作人員的績效考核管理，激發工作人員的工作積極性，實現更好的成本績效。

（四）竣工階段的成本控制和管理

在此階段下，前期報建階段緩交或分期交的土地出讓金、配套費、規費進行清繳，盡快開展項目的綜合驗收，為最終項目的竣工結算創造條件，招標采購部門組織相關人員對參建供應商進行打分考核，并將考核結果錄入供應商庫，同時作為項目竣工結算的依據之一，做到秋后算賬，有理有據、獎罰分明。

可以聘用工程造價咨詢公司或專業的審計公司，派駐造價工程師小組（土建、安裝）在項目長期駐守，主要是根據雙方簽訂的協議、合同、各種設計變更資料、圖紙變更、現場簽證、工程量確認單以及索賠等資料，最終對合同價款進行調整。對于項目的決算資料，要進行復審復核，并且要重點核實與工程價款結算相關的材料、圖紙、簽證。第一，確定工程竣工結算審查期限，承包人要把竣工驗收報告提交和向發包人核對并提出審查意見同步進行，第二，工程竣工價款結算方面，發包人按照雙方審定的竣工結算報告結算價款支付給承包人，同時按照合同約定暫扣留一定金額的質保金（質保期通常1年），第三，索賠價款結算方面，需要嚴格按照合同相關的內容支付約定金額，第四，采用固定綜合單價的合同，結算單價按照合同所附清單。結算時工程量依據經雙方書面確認的技術方案及圖紙，結合清單計價規范、計量規則及雙方書面確認工程量進行計算。

四、結語

綜上所述，成本核算與成本控制在房地產行業發展過程中發揮著不容忽視的作用，能夠實現房地產企業經濟利益的最大化。但是，目前我國房地產成本核算與成本控制工作在開發階段和銷售階段存在一些不足，進而導致成本核算與成本控制工作開展進度較慢、效果較差，嚴重影響了房地產行業的發展。新形勢下，房地產行業應積極對成本核算與成本控制工作進行改進，正視工作中存在的不足，提高成本核算與成本控制水平，促進房地產行業的長久穩定發展。

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