因子分析法研究鄭州市房?jī)r(jià)影響因素

摘要：鄭州市作為新生的一線城市，加上優(yōu)越的地理位置，推動(dòng)了房?jī)r(jià)一路上漲。高的房?jī)r(jià)會(huì)吸引更多的投資者進(jìn)入鄭州的房地產(chǎn)市場(chǎng)，推動(dòng)鄭州的城鎮(zhèn)化進(jìn)程;但是房?jī)r(jià)過(guò)高又會(huì)給居民帶來(lái)壓力，降低居民的購(gòu)買(mǎi)能力。本文從社會(huì)因素、政府投入等角度選取了多個(gè)指標(biāo)，利用SPSS軟件進(jìn)行簡(jiǎn)單分析，運(yùn)用多因子分析法得出影響房?jī)r(jià)的主要因素，進(jìn)而提出合理的政策建議。

關(guān)鍵詞：房?jī)r(jià);影響因素;多因子分析;政策建議

中圖分類(lèi)號(hào)：F062.9文獻(xiàn)識(shí)別碼：A文章編號(hào)：

2096-3157（2020）03-0135-02

一、鄭州市房?jī)r(jià)現(xiàn)狀

近10多年來(lái)鄭州的房?jī)r(jià)上漲了近10倍，2018年鄭州市的房子均價(jià)已經(jīng)達(dá)到了13998元，雖然政府近些年來(lái)采取了限購(gòu)令、限貸令等措施想要抑制房?jī)r(jià)，房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)有所回落，但仍然保持在一個(gè)較高的水平。

對(duì)于鄭州市各區(qū)域的房?jī)r(jià)來(lái)說(shuō)，市內(nèi)十區(qū)的房?jī)r(jià)是遠(yuǎn)高于周邊縣級(jí)市的。由于鄭州城鎮(zhèn)化率的提高，鄭州的一些城中村開(kāi)始開(kāi)發(fā)，新建住宅成交主要集中在惠濟(jì)區(qū)、二七區(qū)等區(qū)域，這些區(qū)域的房?jī)r(jià)在近幾年來(lái)有個(gè)穩(wěn)固的上漲趨勢(shì);由于政府傾向于往鄭東新區(qū)發(fā)展，轉(zhuǎn)移一些學(xué)校、醫(yī)院到這里，促進(jìn)了房?jī)r(jià)的上漲，中牟由于地理位置和東區(qū)較近，房?jī)r(jià)也略微上漲，周?chē)渌h域由于一些政府舉措房?jī)r(jià)稍微有點(diǎn)回落。

二、房?jī)r(jià)影響因素理論分析

1.房?jī)r(jià)整體影響因素

房?jī)r(jià)水平受到的最直接的影響就是供求關(guān)系，其他因素也是通過(guò)影響供求關(guān)系來(lái)影響房?jī)r(jià).當(dāng)出現(xiàn)供不應(yīng)求的情況，房?jī)r(jià)就會(huì)上漲，近年來(lái)鄭州市房?jī)r(jià)上漲的主要原因就是市場(chǎng)需求過(guò)多。造成需求過(guò)多的原因主要有以下幾點(diǎn)：（1）作為河南的中心省會(huì)城市，鄭州擁有更好的資源和更多的發(fā)展機(jī)會(huì)，這必定會(huì)吸引更多的人進(jìn)入鄭州發(fā)展。人口基數(shù)過(guò)大是造成房子需求過(guò)多的主要原因。（2）鄭州目前有很多城中村的改造項(xiàng)目，很多城中村在一夜之間被拆遷，很多人也一夜暴富，買(mǎi)房就成了他們很好的選擇，這也增大了買(mǎi)房需求。（3）近幾年來(lái)鄭州市經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，財(cái)政收入增多，金融形勢(shì)良好，隨之而來(lái)的是居民收入的增加，人們生活水平的大幅提高，對(duì)房子的需求就會(huì)增多。

2.區(qū)域房?jī)r(jià)差異性影響因素

鄭州市各個(gè)區(qū)域發(fā)展程度不同，因此各個(gè)區(qū)域的房?jī)r(jià)水平也不同，相同區(qū)域的房?jī)r(jià)也具有差異性。在公共服務(wù)好的區(qū)域的房?jī)r(jià)會(huì)高于其他地方，例如住在學(xué)校、高鐵站、醫(yī)院附近會(huì)更加方便，享受更好的資源，因此這些區(qū)域的房?jī)r(jià)也會(huì)更高;近來(lái)鄭州市開(kāi)始越來(lái)越多的城中村的改建，對(duì)一些區(qū)域重新規(guī)劃，這些區(qū)域的綠化條件會(huì)更好，小區(qū)配套設(shè)施會(huì)更加齊全，房?jī)r(jià)也會(huì)越高。對(duì)于相同區(qū)域的房子，影響房?jī)r(jià)的因素會(huì)有物業(yè)、住宅面積、戶(hù)型等，一般來(lái)說(shuō)物業(yè)服務(wù)越好，住宅面積越大，戶(hù)型越好，相對(duì)房?jī)r(jià)也會(huì)越高。

三、房?jī)r(jià)影響因素實(shí)證分析

1.指標(biāo)選取及數(shù)據(jù)來(lái)源

本文從經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會(huì)政策以及政府投資的視角，整理采集了8個(gè)指標(biāo)：人口密度（X1）、城鎮(zhèn)化率（X2）、生產(chǎn)總值（X3）、教育（X4）、政府投資（X5）、空置率（X6）、人均可支配收入（X7）、土地價(jià)格（X8）。

2.KMO和Bartlett的檢驗(yàn)

利用SPSS對(duì)所選取的9個(gè)因子進(jìn)行KMO和Bartlett的檢驗(yàn)，結(jié)果如表1所示。

根據(jù)KMO和Bartlett的檢驗(yàn)，KMO統(tǒng)計(jì)量達(dá)到了0.671，大于臨界值0.5，顯然滿足了因子分析的可行性標(biāo)準(zhǔn)，Bartlett 球形檢驗(yàn)的P值為0.000，小于顯著性水平 0.05。這說(shuō)明本文選取的變量指標(biāo)是有效的，適合進(jìn)行因子分析，擬合效果較好。

3.提取公因子

利用SPSS軟件進(jìn)行因子分析從而提取公因子，可以得到解釋的總方差，結(jié)果如表2所示。

由上面的表格我們可以看出特征值大于1的公因子一共有兩個(gè)，它們的方差累計(jì)值已經(jīng)

達(dá)到了78%，接近80%，所以這兩個(gè)因子可以較好地載荷選擇的8個(gè)指標(biāo)。我們可以把公因子定義為F1、F2，用這兩個(gè)因子來(lái)綜合評(píng)價(jià)影響鄭州市房?jī)r(jià)的因素。

4.旋轉(zhuǎn)成分矩陣

通過(guò)最大方差旋轉(zhuǎn)法可以得到旋轉(zhuǎn)后的因子載荷矩陣，如下表3所示。

從上面得出的相關(guān)矩陣可以看出，X2、X7、X8與F1的正相關(guān)性很大，X2、X7、X9分別代表了城鎮(zhèn)化率、人均可支配收入、土地價(jià)格，這三個(gè)指標(biāo)都可以歸屬于內(nèi)因，即成本和人們購(gòu)房的能力。城鎮(zhèn)化率提高意味著一些農(nóng)民會(huì)有更多拆遷收入，某種程度上提高需求，同時(shí)城鎮(zhèn)化會(huì)推進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)，舊房改造等增加房地產(chǎn)的總體需求;人均可支配收入高的地方人們會(huì)有更多閑錢(qián)去購(gòu)買(mǎi)和投資房子，因此會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)的增長(zhǎng);土地價(jià)格相當(dāng)于房地產(chǎn)成本，房?jī)r(jià)隨著土地價(jià)格同向變動(dòng)毋庸置疑。X6和F1負(fù)相關(guān)較大，空置率越高說(shuō)明這個(gè)區(qū)域房子的供給越多，房?jī)r(jià)就會(huì)較低。X1、X3、X4、X5與F2有較強(qiáng)的正相關(guān)性，X1、X3、X4、X5分別代表人口密度、生產(chǎn)總值、教育、政府投資，這幾個(gè)指標(biāo)可以歸屬于外因，即政府的一些政策支持。近年來(lái)鄭州市發(fā)布一系列引進(jìn)人才的政策，越來(lái)越多的人來(lái)鄭州發(fā)展，人口密度增大，住房需求增多;人才增多也會(huì)在某種程度上促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，某種程度上推動(dòng)房?jī)r(jià);政府對(duì)某些區(qū)域追加投資，增加教育投入，增加基礎(chǔ)設(shè)施，就會(huì)引起一個(gè)地方房?jī)r(jià)的激漲。

5.計(jì)算因子得分

在SPSS中計(jì)算鄭州市各縣域單元在F1、F2的因子得分，如果其值為正，表示高于平均水平;為負(fù)，則表示低于平均水平。為了綜合評(píng)價(jià)各因子對(duì)鄭州市房?jī)r(jià)的的影響，定義因子綜合得分F=0.57624×F1+0.20306×F2，其值越大，表示影響越強(qiáng)烈，反之，則越弱。

經(jīng)過(guò)計(jì)算可知，第一，主成分排在前幾位的有金水區(qū)、鄭東新區(qū)、二七區(qū)、經(jīng)開(kāi)區(qū)，說(shuō)明這些地區(qū)的房?jī)r(jià)受成本制約和人們收入水平的影響較大，這些地區(qū)都處于中心市區(qū)，土地價(jià)格較高，人們的工資也較高;第二，主成分排在前幾位的有金水區(qū)、鄭東新區(qū)、上街區(qū)、新鄭市，說(shuō)明這些地區(qū)受政府政策和投資等外在因素的影響較大。另外，綜合排名靠前的地區(qū)有金水區(qū)、新鄭市、滎陽(yáng)市、鄭東新區(qū)，代表這些地區(qū)受綜合影響較大。

四、穩(wěn)定房?jī)r(jià)的合理化建議

由以上分析可知目前影響鄭州房?jī)r(jià)過(guò)高的主要原因還是需求過(guò)大，加上政府對(duì)某區(qū)域支持力度加大就會(huì)促進(jìn)該區(qū)域房?jī)r(jià)上漲。為促進(jìn)房?jī)r(jià)趨于穩(wěn)定，現(xiàn)提出以下幾點(diǎn)建議：

（1）降低土地的成本。土地成本是制約房?jī)r(jià)最直接的因素，土地價(jià)格的大幅上漲推動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲。政府可以通過(guò)指導(dǎo)定價(jià)的方式來(lái)穩(wěn)定地價(jià)，提高土地市場(chǎng)的透明度和公正性，堅(jiān)決打擊一些在土地市場(chǎng)的不法行為，而且可以通過(guò)加大土地供應(yīng)，并且公布于眾，穩(wěn)定預(yù)期，以緩解房少價(jià)高的局面。

（2）增大實(shí)體經(jīng)濟(jì)在政府收入上的比重。政府如此重視土地開(kāi)發(fā)，發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，就是因?yàn)橥恋貎r(jià)格高會(huì)帶來(lái)很高的財(cái)政收入。因此政府應(yīng)該實(shí)體經(jīng)濟(jì)在GDP上的比重，將政府對(duì)土地的依賴(lài)降到最低，通過(guò)正確的政策引導(dǎo)，促進(jìn)一些新生產(chǎn)業(yè)發(fā)展，提高創(chuàng)新能力，增大實(shí)體經(jīng)濟(jì)在政府收入上的比重，通過(guò)政策調(diào)控控制房?jī)r(jià)。

（3）強(qiáng)化市場(chǎng)監(jiān)管措施。目前市場(chǎng)上炒房的現(xiàn)象層出不窮，由于房?jī)r(jià)攀升，一些人借機(jī)購(gòu)買(mǎi)多套房源，利用轉(zhuǎn)讓而賣(mài)掉獲利，這些行為像一只無(wú)形的手，在背后推動(dòng)了房?jī)r(jià)的飛漲。政府應(yīng)該強(qiáng)化這方面的監(jiān)督措施，執(zhí)行嚴(yán)格的限購(gòu)限貸、限購(gòu)法令，實(shí)施嚴(yán)格的稅收和金融政策堅(jiān)決打擊炒房行為，降低鄭州市住房空置率，從而在一定程度下穩(wěn)定房?jī)r(jià)。

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作者簡(jiǎn)介：

彭尚先，河南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)教師，高級(jí)經(jīng)濟(jì)師。