淺析房地產(chǎn)行業(yè)成本核算

何平

摘 要 成本核算是企業(yè)會計核算的重要內(nèi)容之一，能否做好房地產(chǎn)成本核算會直接影響房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。基于此，本文以房地產(chǎn)行業(yè)成本核算為研究對象，對成本核算過程中存在的問題進(jìn)行研究。首先闡述成本核算的概念及要求，然后對房地產(chǎn)行業(yè)成本核算存在的問題及其原因進(jìn)行深入分析論證，最后提出房地產(chǎn)行業(yè)成本核算的改進(jìn)思路及對策，為改進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)成本核算提供參考。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 成本核算 成本管理

最新頒布的企業(yè)產(chǎn)品成本核算制度，系統(tǒng)地明確與規(guī)范了企業(yè)產(chǎn)品成本核算有關(guān)的成本核算對象，成本核算項(xiàng)目和范圍，成本歸集、分配和結(jié)轉(zhuǎn)等內(nèi)容。但在執(zhí)行過程中，房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算仍存在較多問題，嚴(yán)重影響了會計信息的質(zhì)量，也對房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理產(chǎn)生了不利影響。

一、房地產(chǎn)行業(yè)成本核算的概念及要求

房地產(chǎn)行業(yè)成本核算是在整個項(xiàng)目開發(fā)的過程中，按規(guī)定對計入開發(fā)成本的支出進(jìn)行歸集并分配的過程。成本核算要求房地產(chǎn)企業(yè)先確認(rèn)成本核算對象，再確定成本核算項(xiàng)目。在發(fā)生的支出遵守合法性、真實(shí)性、權(quán)責(zé)制等原則的情況下，正確區(qū)分計入成本費(fèi)用和計入期間費(fèi)用的支出。由獨(dú)立成本對象負(fù)擔(dān)的成本，直接計入該對象;由不同對象負(fù)擔(dān)的共同成本，可從占地面積比率、造價比率、建筑面積比率分配法中選擇適合的方法，將共同成本分配給不同的核算對象。

二、房地產(chǎn)成本核算問題及原因分析

房地產(chǎn)行業(yè)成本核算項(xiàng)目較多，成本核算復(fù)雜，受房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)工作者專業(yè)水平和管理者對成本核算的重視程度等因素影響，在成本核算過程中還存在較多問題。

（一）成本核算對象劃分不規(guī)范

企業(yè)在劃分成本核算對象的過程中隨意、不規(guī)范，認(rèn)為項(xiàng)目發(fā)生的成本費(fèi)用都是該項(xiàng)目的，把所有的成本支出都?xì)w集給一個成本對象，或者沒有根據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃、功能性質(zhì)及售價不同劃分不同成本對象。這樣導(dǎo)致可銷售部分和不可銷售部分以及竣工時間、開發(fā)期數(shù)、功能性質(zhì)、售價等不同的核算對象的成本費(fèi)用混雜，無法區(qū)分，土地增值稅匯算清繳困難等。其主要原因是財務(wù)工作者未了解項(xiàng)目整體規(guī)劃、產(chǎn)品形態(tài)等情況，也未與相關(guān)人員溝通，未收集項(xiàng)目的五證一書等基礎(chǔ)資料，單方面把不同核算對象的成本歸為一個核算對象。

（二）成本歸集隨意和分配不一

成本歸集和分配中，發(fā)生的成本和成本對象、成本項(xiàng)目不匹配，歸集、分配的成本費(fèi)用與預(yù)算成本費(fèi)用口徑不一致。這樣就導(dǎo)致將前期工程中的工程費(fèi)用記入建安工程費(fèi)用，將建安工程中的費(fèi)用計入配套設(shè)施費(fèi)用，也存在開發(fā)間接費(fèi)用、期間費(fèi)用混淆的情況，如將土地糾紛的法務(wù)費(fèi)用記入開發(fā)間接費(fèi)用，將共同分擔(dān)的費(fèi)用粗略地計入一個成本核算對象和項(xiàng)目。成本歸集隨意和分配不一導(dǎo)致不能提取有效數(shù)據(jù)和預(yù)算進(jìn)行分析，造成審計混亂。其主要原因在于財務(wù)工作者缺乏工程施工方面的知識，不能正確區(qū)分前期工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建安工程費(fèi)等，不確定成本明細(xì)的概念，不清楚發(fā)生業(yè)務(wù)的實(shí)質(zhì)，再加上在簽批審核工程款項(xiàng)支付過程中未注明、隨意注明或未詳細(xì)注明款項(xiàng)用途、成本核算對象、成本項(xiàng)目、共同承擔(dān)的費(fèi)用各用途、成本核算對象、項(xiàng)目所占金額等信息。另外，由于不同財務(wù)工作者對標(biāo)準(zhǔn)的理解不一，所以不同財務(wù)工作者對共同成本采用不同的分配方法。財務(wù)工作者、工程人員、預(yù)算工作者之間缺乏必要的有效溝通也是造成上述問題的原因之一。

（三）成本核算不實(shí)

成本核算不實(shí)主要表現(xiàn)為賬上的成本大于或者小于實(shí)際發(fā)生成本，造成賬實(shí)嚴(yán)重不符。究其原因，工程量完成與工程款支付過程時間較長，未及時完成相關(guān)手續(xù)，財務(wù)未做賬，不能體現(xiàn)當(dāng)期實(shí)際成本情況，即先由施工單位定期計算并上報當(dāng)期工程量，再到監(jiān)理、投資方單位審批，最后到施工單位開票和投資方付款，一系列程序煩瑣、復(fù)雜，或者投資方故意拖延審批等。有時投資方和施工單位為了緩解資金壓力和延遲繳稅等，先不開票，由投資方先行“借支”款項(xiàng)給施工方，賬務(wù)處理不能計入開發(fā)成本。有時投資方為了融資，證明開發(fā)資金用量等讓施工方提前開票，將未發(fā)生的成本計入開發(fā)成本等。上述情況都造成了賬上成本與實(shí)際工程成本不匹配，出現(xiàn)虛增、少列成本等不實(shí)現(xiàn)象，并存在稅收風(fēng)險。

（四）賬套設(shè)置不合理

賬套設(shè)置不合理主要表現(xiàn)為賬套設(shè)置年度賬而未設(shè)置通賬，會計科目設(shè)置方面沒有層級性，比較混亂，有的科目設(shè)置過細(xì)，有的過于籠統(tǒng)，沒有運(yùn)用好項(xiàng)目、部門、供應(yīng)商輔助核算。這樣導(dǎo)致在查詢跨年度的賬務(wù)時浪費(fèi)時間，進(jìn)行不必要的核算，沒有突顯和區(qū)分不同重點(diǎn)的成本核算項(xiàng)目，降低了工作準(zhǔn)確性和效率。究其原因，財務(wù)工作者沒有整體規(guī)劃和預(yù)見性，在最開始設(shè)置賬套的時候沒有從管理需要和提升工作效率的角度出發(fā)，沒有形成比較適合企業(yè)目前和將來一些情況的整體賬套設(shè)置思路，也沒有對財務(wù)軟件的功能進(jìn)行深入研究。比如有的單位目前沒有預(yù)算，有的財務(wù)工作者就不設(shè)置輔助核算，當(dāng)企業(yè)有預(yù)算的時候再來設(shè)置，要么做預(yù)算費(fèi)用支出臺賬，要么重新建一個賬套設(shè)置好輔助核算，要么就在原賬套下重新設(shè)置輔助核算的會計科目。

（五）管理者的成本核算意識薄弱

大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)把主要精力和資源放在項(xiàng)目開發(fā)、項(xiàng)目銷售方面，對成本核算的重要性的認(rèn)識不夠全面。管理層和員工狹隘地認(rèn)為成本核算及管理是財務(wù)部門的事，在成本核算方面難以做到協(xié)調(diào)配合、全員參與、全面管理和全過程控制。在招聘方面，對財務(wù)工作者的資質(zhì)、經(jīng)驗(yàn)等的要求不高，也不重視后續(xù)培養(yǎng)，很難保證成本核算質(zhì)量。

三、房地產(chǎn)行業(yè)成本核算的改進(jìn)策略

針對房地產(chǎn)行業(yè)成本核算存在的問題，本文提出以下建議以幫助企業(yè)完善房地產(chǎn)成本核算：

（一）合理劃分成本核算對象

對外銷售的，作為獨(dú)立的成本對象;非營利性的配套設(shè)施作為過渡性成本對象單獨(dú)進(jìn)行歸集，然后按建筑面積法、預(yù)算造價法等合理方法，按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象;同一開發(fā)時間、地點(diǎn)，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型沒有明顯差異的項(xiàng)目，可作為一個成本對象進(jìn)行核算;開發(fā)項(xiàng)目的組成部分相對獨(dú)立且具有不同使用功能時，可以作為獨(dú)立的成本對象進(jìn)行核算，如銷售中心、地下停車場等;產(chǎn)品類型或預(yù)期售價存在較大差異的，應(yīng)作為不同的成本對象，如商業(yè)和住宅、普通住宅及別墅等;建造成本出現(xiàn)較大差異的，要分別作為成本對象，如清水房和精裝房;權(quán)屬不同的，劃為不同成本對象，如自建房、代建房。

（二）合理確定成本歸集和分配方法

在成本歸集的過程中，首先對財務(wù)工作者開展必要的培訓(xùn)，將工程中的成本項(xiàng)目告訴給財務(wù)工作者，提高歸集的準(zhǔn)確性。其次，不能按照成本利益的最大化歸集，應(yīng)結(jié)合企業(yè)的實(shí)際情況和配比原則，將成本精準(zhǔn)歸集到對應(yīng)成本對象和項(xiàng)目。最后，在款項(xiàng)審批過程中，要詳細(xì)注明用途、成本核算對象、成本項(xiàng)目、各用途、成本核算對象、項(xiàng)目所占金額等信息，對于有疑問的，結(jié)合合同，與工程、預(yù)算、審計等工作人員溝通確定歸集項(xiàng)目。

在成本分配過程中，共同成本和不能分清對象的間接成本，應(yīng)按受益和配比的原則分配至各成本對象。如土地成本，一般按占用土地比率法進(jìn)行分配;屬于公共配套設(shè)施的成本，按建筑面積比率法進(jìn)行分配;借款費(fèi)用共同負(fù)擔(dān)的，按成本比率法、預(yù)算造價比率法進(jìn)行分配。確定分配方式后不得隨意改變。根據(jù)業(yè)務(wù)實(shí)質(zhì)，正確區(qū)分開發(fā)費(fèi)用和期間費(fèi)用。

（三）如實(shí)核算成本

在投資方和施工方協(xié)調(diào)一致的情況下，按照合理的審批流程申請款項(xiàng)支付，并建立限時辦理機(jī)制，加強(qiáng)對雙方責(zé)權(quán)利的約束。具體工作中，如果預(yù)計審核的工程量比較大和復(fù)雜，需要較長時間審批，首先可將結(jié)算截止期提早，從而延長審批時間，其次對有爭議的問題，在日常施工過程中先達(dá)成一致，節(jié)約爭議解決時間，最后在辦理結(jié)算付款審批的過程中，提前與相關(guān)簽字人員溝通，避免人員外出等無法審批，根據(jù)權(quán)責(zé)發(fā)生制和配比性要求，在一個相對不變期間良性滾動辦理結(jié)算、審批、付款、開票做賬手續(xù)，并按會計制度、準(zhǔn)則、法律法規(guī)要求對業(yè)務(wù)進(jìn)行核算，未結(jié)算完工程款，預(yù)提成本費(fèi)用不超過稅收法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)，不提前或延后確定成本費(fèi)用，不設(shè)賬外賬，如實(shí)反映項(xiàng)目開發(fā)成本，這樣也可以減少稅收風(fēng)險。

（四）合理設(shè)置賬套

在滿足管理要求、預(yù)算口徑一致并保證高效的前提下，合理設(shè)置會計核算科目并進(jìn)行輔助核算，便于記錄、查詢、出具財務(wù)報告等信息。比如，項(xiàng)目開發(fā)的期限一般都有好幾年，跨年業(yè)務(wù)較多，在設(shè)置賬套時應(yīng)盡量設(shè)置通賬，而不宜采用年度賬，這樣更有利于對跨年度財務(wù)信息的查詢。

合理設(shè)置賬套，要先進(jìn)行賬簿的分類設(shè)計，然后啟用全程跟蹤、分階段核算的成本審核制度。首先在賬目的分類設(shè)計上，劃分出具體的類別，將具體的支出歸到同類別中，合并小數(shù)額的費(fèi)用，方便后期結(jié)算，提高效率。其次是啟用全過程跟蹤、分階段審核的制度，全過程跟蹤、記錄工程成本的使用情況，按照工程的周期劃分出幾個較為平均的時間段作為結(jié)算期，然后根據(jù)周期性對工程進(jìn)行結(jié)算。這樣能提高成本核算的效率及精確度，實(shí)現(xiàn)收益的最大化。最后，由審計工作者來監(jiān)督財務(wù)工作者和施工人員的工作，避免出現(xiàn)紕漏。

（五）完善成本核算制度及培養(yǎng)人才

首先要增強(qiáng)全員成本核算的意識，相互配合，形成合力;其次建立適合企業(yè)的成本核算制度，并做到“有法可依、有法必依、執(zhí)法必嚴(yán)、違法必究”，提升財務(wù)管理水平及成本核算能力;最后將職業(yè)能力、職業(yè)意識、職業(yè)品德作為選拔人才的標(biāo)準(zhǔn)，鼓勵全員通過學(xué)習(xí)提升業(yè)務(wù)能力，并建立激勵機(jī)制，培養(yǎng)合格的人才。

四、結(jié)語

本文對房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)成本核算中存在的主要問題進(jìn)行了研究分析，并提出了對應(yīng)的解決措施，促使房地產(chǎn)企業(yè)正確認(rèn)識當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)成本核算存在的問題，采取必要的改進(jìn)措施，以保證科學(xué)合理地管理成本核算，促進(jìn)企業(yè)全面可持續(xù)發(fā)展。通過本文對房地產(chǎn)企業(yè)成本核算問題與對策的研究和分析，以期在新形勢背景下，為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供有價值的參考依據(jù)。

（作者單位為四川恒升泰和投資管理有限責(zé)任公司）

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