房地產企業內部控制制度的建立與完善探討

于靜瑤

摘要：房地產企業在提升城市規劃和城市建設方面發揮著重要作用，是推動城市現代化建設的重要組成部分，為了確定城市的規模和發展方向，實現城市的經濟和社會的發展目標，需要重視合理的制定城市規劃，推動城市建設，以適應社會主義現代化建設的需要。房地產企業要更好的發揮其職能作用，提升房地產開發水平和管理水平，為城市土地一級開發和回遷房建設服務，需要重視強化內控管理，推進內部控制制度的建立和完善，通過強化內控約束力，使企業的各項財務活動、業務活動既相互協調又相互約束，以發揮更大的職能作用，對內部管理架構進行改善，提升企業工作效率和質量。在經濟新常態形勢下，我國房地產市場發展日趨飽和，競爭也愈發激烈，基于此，房地產企業要在市場競爭中占據優勢地位，一方面需要重視優化房地產及其派生服務質量，塑造良好的企業信譽和形象;另一方面，需要重視以科學的內控管理促使企業財務管理模式的轉型升級，驅動經濟效益和社會效益，為企業戰略目標的實現助力。下文就我國房地產開發企業內控制度的建立和完善進行探討，通過分析房地產企業內控管理中存在的問題，提出相應的優化策略，為房地產企業的內控制度建設實施提供借鑒。

關鍵詞：房地產企業;內部控制制度建設;探討

一、房地產企業加強內控制度建設的必要性

（一）提升企業經營管理水平，促使企業可持續發展

當前我國的房地產市場發展已經進入一個較為關鍵的時期，企業若固守傳統的管理模式，則無疑不利于企業的長遠發展。因此，需要企業重視強化內控制度建設，通過內控優化組織體系，實現房地產企業內部各個部門、各個環節之間既相互制約又相互協調配合，發揮出最大的職能效力，促使各項財務活動、業務活動的有序進行，提升企業的經營管理水平，最終實現更大的目標效益[1]。此外，企業基于內控制度，可以對工作流程進行梳理，能夠及時發現財務活動、業務活動中存在的問題，從而及時提出針對性的決策策略，防范企業的財務風險，促進企業的良性可持續發展。

（二）有利于合理控制企業經營成本，提升盈利水平

成本競爭戰略是企業制定戰略目標的關鍵，完善房地產企業的內控制度建設，可以通過制度約束加強對各環節的成本控制，進而避免企業資源利用的不當，實現企業的價值最大化;同時，完善的內控制度可以作為企業管理和決策的依據，企業通過制度化、規范化管理，可以減少無效成本支出，提升企業的盈利水平。

二、房地產企業內控制度建立與完善中存在的問題

（一）組織機構設置不完善，內控認識不足

組織機構是企業管理的執行機構，因此組織機構是否完善對于企業管理的效果較為重要。以U房地產開發企業為例，該企業主要從事土地一級開發及回遷樓建設，下屬有多家子公司，包含工程建設、建筑裝飾裝修、物業管理等方面，由于部分公司的規模相對較小，因此出于成本效益考慮，在組織機構設置過程中存在不健全的現象，如不相容崗位未實現有效分離，崗位職能權責劃分不明，出現一人兼多崗的現象，由此容易導致部分職能缺乏，無法實施全面有效的監管。子公司作為總公司的一部分，其組織機構建設不完善，勢必影響總公司的整體管控效率;此外，由于企業缺乏核心、統一的價值觀理念，房地產企業總公司與下屬子公司對于內控制度建設的認識存在一定分歧，缺乏統一性，由此影響房地產企業內控制度建設的實施。

（二）內控管理制度有待完善

內控制度建設需要立足于企業整體經營目標，制定適用于整個企業及其下屬企業的內控制度，如此才能保證內控制度的適用性。然而當前部分房地產企業在制定內控管理制度時，缺乏系統性考慮，僅僅從某個部門或者某個環節出發，忽視企業整體效益，由此導致內控制度顧此失彼，平衡性不足，沒有發揮真正的制衡和約束作用[2]。另外，部分房地產企業在制定內控制度時，僅僅由領導層開會決策通過實施，在內控制度制定過程中全員參與度不高，員工對內控制度的理解不足，認識不足，由此在后期執行過程中積極性不高;缺乏與內控制度相銜接的考評體系，對內控制度的執行效益分析不足，沒有及時提出調整措施。

（三）內部審計監督體系不健全

制度的落實需要監督，房地產企業內控制度的建立和完善，也需要以內部審計管控為基礎和保障。然而當前部分房地產企業缺乏獨立的審計監督機制，因而不能對內控制度的建立過程和執行過程進行管控，內控制度的落實缺乏剛性約束，由此導致內控制度形式化。此外，部分房地產企業審計工作由財務人員兼任，由于財務人員的工作范疇限制，且其有自身財務工作，因此在內部審計職能的發揮過程中力度不足、細化不足，審計監督職能無法有效發揮。

（四）缺乏綜合型內控管理人才，內控執行效果不佳

人才是影響房地產企業內控制度建設的關鍵要素。就當前房地產企業的情況來看，部分房地產企業專業內控人才缺乏，由此影響內控執行效果，首先，部分企業管理人員對于內控制度建設缺乏正確的認識，受傳統管理模式的影響，片面的認為建立內控制度會影響決策、計劃的執行效率，由此企業雖然制定了內控制度，但是制度的落實效果不佳，趨于形式化，管理人員在工作過程中依然我行我素，以個人主觀判斷和經驗為主，使得內控制度的效果無法凸顯[3]。其次，綜合型內控人才缺乏，部分管理人員缺乏嫻熟的內控管理經驗，在長期的管理工作中多依靠主觀性判斷進行管理，因此在制定新內控制度以后，無法準確按照制度要求進行相關工作的實施，同時房地產企業從事內控的管理人員較少，沒有設立專門的內控管理崗，因此無法做到對各個部門的內控制度執行情況進行系統化的管控，且內控人員的綜合性業務能力不強，不了解多個部門的業務情況，因此導致內控管理過程中靈活性不足;此外，房地產缺乏對內控管理人員的專業化培訓，內控人員缺乏對房地產企業整體內控管理的宏觀性了解，因而影響內控管理效果。

三、建立與完善房地產企業內控制度的有效對策

（一）營造良好的內控環境，加強內控人才

內控環境是管理的基礎，房地產企業應重視營造良好的內控環境，加強企業文化建設，提升企業工作人員的內控管理意識，如此才能保證內控制度的有效貫徹和落實。首先，重視優化組織結構，房地產企業應設計科學的組織架構，對現有治理結構和內部機構設置進行全方位梳理，確保治理結構、內部機構設置和運行機制符合現代企業制度標準要求;同時，對內部機構設置進行梳理，確保崗位職能與崗位人員的匹配性，對于內部機構設置的合理性和運行的高效性要重點關注，對于不相容崗位要進行分離，房地產企業應按照科學、高效、制衡的原則，合理設置內部職能機構，明確崗位權責，可以實施責任制管理，形成各司其職、各負其責的運行機制，提升工作效率[4]。其次，重視企業文化的宣傳，文化是企業的靈魂，房地產企業應加強宣傳企業核心文化，提升員工的責任意識。最后，重視人才建設，房地產企業可以定期組織培訓交流活動或者開展專題研討會，對企業關鍵崗位人員進行培訓指導，如對于財務人員的培訓，要從三個方面進行，即法律法規意識、內部管理理論指導、專業技能培訓等，現代化企業管理對財務人員提出了更高的要求，因此要求財務人員既要懂財務又要懂業務，同時掌握會計電算化、計算機操作、系統軟件操作等技能。房地產企業通過優化內部治理結構，強化人才建設，可以對內控制度的建立和完善提供保障。

（二）建立健全內控制度

房地產企業應重視內控制度的制定，科學、完善、合理的內控制度可以將房地產企業宏觀的決策、規定具體化，更便于操作和執行。在企業內控制度的制定過程中，企業應重視調動全員參與，企業內控管理不僅僅是高層管理者的事，內控制度要切實落實到工作中，需要發揮全員的作用，現代化企業的管理應避免個人集權式管理;基于此，內控制度的制定過程中要注重多方聽取員工的意見，多與員工交流討論，以便及時發現內控制度中不足之處，并重新進行調整;同時還可以用自下而上的模式，由基層員工提出個人意見，匯總成草案，然后由管理人員層層審核，最終由企業最高管理層決定試行[5]。此外，在內控制度實施后，為了保證制定的執行力，可以輔之以獎懲措施，根據制度中的具體條例對各部門嚴格執行，對于違反內控制度的行為采取懲罰措施;還可以依據內控制度制定量化的考核指標，對員工的執行情況進行考評，并與此作為員工績效的評判依據。

（三）重視會計控制和管理控制的統一

內部會計控制和管理控制是內部控制制度建設的重要環節，完善房地產企業的內部控制制度建設，需要企業重視對內部會計的控制，會計控制是管理控制的具體表現，房地產企業加強會計控制應重視對建設項目的全面預算管理工作，房地產企業的全面預算應包含兩部分，分別為企業預算和項目預算，其中企業預算應包含企業在一定時間段內的財務收支情況、資金籌集等情況，項目預算方面應重視對建設項目的成本進行預算，項目預算是施工企業內部控制的關鍵，房地產企業的會計控制要重視做好全面預算工作，同時企業要重視管理控制與會計控制的協調一致性，以實現內部控制的最優。

（四）完善內部審計監督體系，強化約束力

房地產企業內控制度要規范有序落實，需要重視強化內部審計監督的作用。首先，企業應重視完善內部審計監督體系，加強對企業運營管理全過程的管控，房地產企業可以設置獨立的審計監督部門，審計部門只對總公司最高管理層負責，審計部門成員不能由財務人員兼任，以保證審查的公平性和公正性，內部審計部門的職能主要包括三部分，對固定資產、貨幣資金等的期間狀況進行審計，如房地產企業固定資產構建及處置的審計、資金收支的審計;對財務的審計，如賬期審計、回款期審計、壞賬審批審計等。房地產企業審計人員應注重提升自身審計素養，在開展工作中嚴格執行審計章程，規范操作，對于審計中存在的問題，及時向企業管理層反映，以進行及時解決，通過加強對財務活動、業務活動、經營活動等的全范圍監督和管控，可以強化內部約束力，提升企業內控制度執行水平和效率。

（五）重視依托績效管理強化內控

建立績效考核體系是企業提升管理效率的重要手段，房地產企業要加強內部控制管理，不能僅依靠制度約束，還要完善績效考核機制，只有如此才可以調動員工的積極性。一方面，企業應重視考核指標的選擇，房地產企業應結合企業實際，設置科學的考核制度，既要考核量化指標，又要考核非量化指標，既要定性分析，又要定量分析，通過設置多維度的考核指標體系，可以確保考核結果的全面性。另一方面，房地產企業應重視選擇科學的績效考核方法，以保證企業績效考評的公平性、合理性，績效考核方法的選擇應以房地產企業的業務特點以及自身實際為基準，比較常用的績效考核方法主要有360度績效考核、關鍵指標考核法（KPI）、平衡計分卡（BSC）;其中360度績效考核方法特點是評價維度多元化，比較適合對中級以上人員進行考核;KPI考核是一種關鍵績效指標考核方法，其更加注重企業的整體業績指標、部門重要工作領域及個人關鍵工作任務，同時還可以有效的節省考核的成本，避免主觀考核的盲目性，關鍵指標考核可以檢測企業管理中存在的關鍵問題，并及時采取糾正措施;BSC績效考核主要從四個維度進行，分別為財務、客戶、內部運營、學習與成長等，通過平衡記分卡進行考核，有利于加強企業戰略執行力。房地產企業在內部績效評價管理過程中，可以結合考核側重點選擇最佳績效考核方法，也可以將三種績效考核方法有機結合，提升考核的公平性和公正性。

（六）強化財務內控管理

1.加強固定資產管理

為了提升固定資產的使用效能，房地產企業應重視保證資產安全和完整，避免企業資產損失。首先，房地產企業應重視全面梳理資產管理流程，對于資產管理中的薄弱環節，應及時采用有效的防范措施，并加以改進;同時要注意關注資產的增值和減值情況，合理確認資產的減值損失，以提升資產的使用價值。其次，重視選擇科學的資產管理方法，加強對實物資產的管理，如可以建立固定資產目錄，對房地產企業的各項固定資產進行編號處理，按照單項資產建立固定資產卡片，卡片中詳細記錄各項資產的來源、驗收、使用、責任部門、責任人等信息，確保日常設備等資產的合理流轉，避免資產不合理損耗和浪費。最后，房地產企業應確定專門的資產管理人員，定期對庫存資產進行盤查和清點，做好與財務部門的核對工作，確保固定資產的賬實相符，盤查之后應將結果形成書面報告，向資產分管領導定期匯報，以此作為下次資產購置的重要依據;同時，房地產企業應重視建立固定資產清查制度，每年度進行一次，對于固定資產清查中發現的問題，及時查明原因并追究相關人員責任，做好資產處置的控制，以有效防范資產流失。

2.強化資產管控，規范資金審批

資金是企業經營活動的“命脈”，作為房地產開發企業應重視對營運資金的統籌管控，合理安排地產開發過程中各部門、各環節的資金投入需求，保證各環節資產使用的相對平衡和協調，從而提升資金的使用效率;同時企業的資產審批部門也應重視完善審批流程，嚴格把好資金出入關。其一，重視資金預算管理，以某房地產企業為例，由于該房地產為政府直接領導下的二級房地產開發企業，因此在市政建設項目施工中，政府劃撥給企業的資金有限，因此要合理有效的利用好資金，應重視發揮全面預算管理在資金綜合平衡中的作用，確保資金池的最優配置，房地產企業可以制定預算編制，嚴格執行預算要求對資金進行協調和分配，確保資金的合理有效利用。其二，重視資金會計系統控制，房地產企業應重視對資金審批流程進行優化，明確審批權限和責任，對于收支資金的管控應嚴格按照資金管理規范執行，在房地產開發項目及其他業務活動中取得的資金收入應及時做好入賬處理，嚴厲禁止收款不入賬及私設“小金庫”;在資金支出時，嚴格把好關，對支出資金的用途、數量、預算、支付方式等進行明確，還需提供相關原始憑證或者證明，嚴格按照資金審批流程規范操作，審查審批無誤后方可安排資金支出。其三，重視資產風險防控，房地產企業應定期召開資金安全檢查會，對預算資金執行情況進行綜合分析，發現異常及時采取解決措施，以防范資金風險。

四、結束語

綜上所述，房地產開發在社會發展過程中發揮著重要作用，與人們的生活息息相關，重視房地產企業的發展不僅有助于推動城市化建設，改善城市面貌，而且也是新時期房地產企業內部管理轉型升級的需要。內部控制制度建設是現代化企業管理的產物，房地產企業加強內控制度建設，有利于保護企業資金、資產的安全性和完整性，保證財務管理的規范性和科學性。房地產企業重視內控制度的建立和完善，能夠推動企業由粗放型管理向集約型管理轉變，貫徹落實精細化管理理念，能夠在合理范圍內管控企業的經營成本，以實現最優利潤目標。對于現代房地產開發企業而言，要實現長久可持續發展，應具備一定的戰略眼光，企業通過加強內部控制機制建設，可以實現企業資源的優化配置，這有利于節約企業資源，實現降本增效，同時通過加強內部控制可以對企業的流動資金進行監控，這能夠在一定程度上保證企業資金的合理化流動，規范企業的運營。加強企業的內部控制制度建設，能夠促使房地產企業的穩健可持續發展。

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