房地產項目優化設計探討

鮑慶渭

摘要：在我國快速發展過程中，我國房地產企業發展十分迅速，優化設計能夠降低項目的成本，提高項目的認可度。優化設計包括建筑設計優化、結構設計優化、水電設計優化三個重要的設計環節，本文介紹了三個重要優化設計環節的優化設計方法，通過項目特點進行分析，采取合理的方法進行項目的優化設計，是房地產項目成功的基礎。

關鍵詞：優化設計;成本;房地產項目

為適應房地產市場競爭日益激烈和國家房地產政策變化的形勢，國內房地產企業內部管理逐步呈現出從粗放型向技術型、專業化、精細化管理模式轉變的發展趨勢。近幾年來，各地產公司在重視完善規劃、建筑等專業設計管理的同時，加強了對結構等專業工程技術工作的管理，提高了設計管理工作的系統性，使設計技術管理更加全面、專業、精細，從整體上增強了房地產企業的競爭力。

一、房地產項目優化管理的理論基礎

房地產項目優化管理主要是在“安全可靠、技術先進、經濟合理”的客觀要求下，結合當下最新的理論、先進的技術、豐富的經驗、高科技等，對已有的工程設計或者是施工技術方案的可行性以及經濟性作出比較、分析以此來判斷是否是最優的，最終把獲得工程成本經濟合理，對社會技術以及資源很好的溝通及整合、利用作為目的。在優化設計的過程中，要和建筑專業人員做好配合工作，積極地參與到項目設計的各階段當中，把方案設計的各個階段的技術管理以及工程成本控制做好恰好。

二、房地產項目優化設計

（一）加強目標管理設計

土地合同、用地紅線和規劃設計要點設計報批不僅僅是批準的問題，時間上的問題，要認識到設計報批是將設計目標通過政府的批準加以確認和合法化。跟蹤者要學會與管理者的溝通和協調。盡管用地紅線和規劃設計要點都是規劃國土部門下達的，但我們可以通過合法的，正當途徑將公司的發展目標和設計意圖反映給他們，去積極協商和溝通，影響他們的決策傾向。規劃選址初步確定后，就要進行土地的購買工作。土地購買時要事先與規劃土地部門將土地價格、土地面積和規劃設計要點以及開發建設要求協商好，要做到心中有數，盡可能把今后開發建設中遇到的問題想清楚，并在合同中為公司的發展調整留下余地。所以，用地紅線和規劃設計要點是關鍵技術工作。用地紅線要根據法定圖則或控制性詳細規劃所確定的路網進行下達，地產公司要及時跟蹤和協調，如果在一個范圍允許選擇或規劃部門有商量的余地，地塊在一個街坊內的區位價值，就要結合下一步的規劃設計、城市規劃以及公司的項目定位，作出地塊評估和判斷，所以，用地紅線的跟蹤，不是一個簡單的劃線問題，而是一個重新進行細分和目標確定的過程。

（二）結構設計的優化方法

結構設計方面的優化分為兩個方面，一是結構設計體系的優化，采用何種結構形式，結構形式的基本構件間距，采用合理的結構形式可以有效降低成本，提高項目的利潤;二是進行結構內部構件的優化，梁板柱的截面尺寸與混凝土強度，構件的內部配筋率，墻體的材料與強度等級，砂漿的強度等級，等等，認真分析結構的受力特點，采用更為合理的構件截面和強度，降低項目成本。結構設計方案傳統設計過程基本上是憑借結構設計人員的經驗，假設構件的截面尺寸，通過設計規范的要求進行設計驗算，分析構件是否滿足規范的設計要求。傳統的設計方法是一種被動設計的方式，優化設計是一種主動設計的方式，選取更加合理的設計軟件，確定精細的設計荷載，確定適合于本項目的結構設計方案，降低項目的成本。傳統的設計只利用PKPM結構設計軟件完成項目的設計，現階段有一些更加合理的設計軟件進行結構荷載的分析，分析項目荷載的精度更高，得到的計算結果更準確。高層建筑力學分析一般用邁達斯、SATWE、PMSAP、ETABS;鋼結構一般采用3D3S、MTS、STS、perform-3D;有限元還是ANSYS和ABAQUS;復雜建筑利用符號計算軟件進行簡單的編程以及計算分析，分析建筑結構與橋梁結構的內力與位移情況。根據項目結構的實際特點采用適合于本項目的結構設計分析軟件進行結構計算，也可以通過相應軟件與PKPM配合進行分析計算。優化設計需要假設多種結構方案，根據不同的構件布置情況和構件的不同截面尺寸，進行結構的強度驗算與經濟比選，選擇滿足強度要求成本最低的方案完成設計。構件需要按照構造要求配筋時，選取規范要求的最小配筋率即可，降低項目的成本。從結構設計方案的初始階段聘請相關專家進行結構設計不同階段的審閱，提出結構優化設計的合理化建議，作為結構設計方案優化改進的依據。結構初始方案設計完成，房地產公司應聘請專業的優化設計公司，對項目設計的初始方案提出詳細的優化設計方案、詳盡的優化設計參數、構件的強度等級及構件的截面特點等，與初始方案設計單位進行溝通，完成初始方案的優化設計與圖紙修改工作，使設計方案更合理，通過前期聘請專家進行初始方案的不斷調整，減少了后期優化方案修改的工作量，削弱了對于工期的影響。兩個優化環節配合工作，降低了后期優化方案的費用，優化方案更合理，項目成本更低。

（三）設計定位

調整住宅產品定位，差異化競爭，降低銷售風險房地產開發項目的產品設計定位需結合目標客群的特性，以及當地競品樓盤的情況進行有針對性的市場調研，制定合理的產品定位及戶型配比。對于縣域城市而言，隨著國內網絡傳播通道的快速發展，人們獲取信息的渠道變得快捷有效，對住宅產品的品質要求也越來越高。一個中等規模的樓盤，經過兩三年的市場耕耘與品牌傳播后，市場認知度應已足夠，但不可避免的會出現審美疲勞。如何讓人們持續地關注以及認可項目，激發他們的購買欲望，則需要適時地調整優化后續產品，以適應激烈的市場競爭。

（四）單體平面設計

合理贈送面積，講究適配性，提升居住品質二線城市如福州廈門等，比較注重品牌效應，注重品質;而三四線城市更偏重于戶型贈送的多少，注重實惠。購房習慣及客戶普遍基本要求需在市調分析時，針對目標客戶群進行細致的市場需求調查，了解當地消費者的購房心理和行為偏好，以此為依據提出設計要求，從而解決戶型的供給與需求之間的矛盾，調整二者的偏差。

三、結語

房地產項目設計主要包括建筑設計、結構設計、水電設計幾個重要的環節，每個初始設計環節都有預先設定的目標，現階段初始設計的圖紙不能滿足房地產企業降低工程造價的基本要求。房地產企業要求項目設計在滿足國家與行業設計規范的前提下，能夠降低項目成本、提高項目的認知度、提高企業的聲譽，因此設計成果必須進行優化設計。優化設計考慮擬購房人群的需求，集合眾多設計人員與相關專家的思想，利用先進有效的設計工具，提出詳盡的優化設計方案。優化設計是房地產項目建設中的重要一環，每個設計環節都有其相應的優化設計方法，優化設計方法的有效利用是房地產項目降低成本、提高認知度的重要基礎。

參考文獻：

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