談房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)與經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展關(guān)鍵要素探究

周保亮

摘要：本文主要簡(jiǎn)單介紹了房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)的相關(guān)內(nèi)容，通過對(duì)房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)成因進(jìn)行分析，來探討保障房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的有效措施，以正確評(píng)定房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)，提出有效措施來加以防范和規(guī)避，保障房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，滿足人們安居樂業(yè)的愿望，維持國(guó)家的安定，推動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，促進(jìn)我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);泡沫風(fēng)險(xiǎn);經(jīng)濟(jì)健康;發(fā)展

近年來，在城市現(xiàn)代化建設(shè)過程中，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)取得了良好的發(fā)展機(jī)會(huì)，早已成為當(dāng)前國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的支柱產(chǎn)業(yè)，必須予以高度重視，不容忽視。隨著房地產(chǎn)行業(yè)投資數(shù)額逐漸增多，房地產(chǎn)房屋建造數(shù)量越來越多，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)規(guī)模愈來愈大，迎來了不錯(cuò)的發(fā)展前景，但與此同時(shí)也面臨著一系列的挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)，是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中應(yīng)當(dāng)重視的內(nèi)容，若是不加以防范和管理，將會(huì)給房地產(chǎn)行業(yè)甚至是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來巨大負(fù)面影響，造成損失。為此，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)的研究，透徹分析其成因，采取有效措施來加以解決，以為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)健康提供重要保障。

一、房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)的相關(guān)內(nèi)容

泡沫風(fēng)險(xiǎn)指的是當(dāng)資產(chǎn)在持續(xù)交易的時(shí)候，突然價(jià)格上漲至背離價(jià)格規(guī)律，嚴(yán)重超過其本身價(jià)值，那么便會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中出現(xiàn)過多的貨幣泡沫，當(dāng)價(jià)格上漲到人們無法接受的時(shí)候，就會(huì)致使價(jià)格陡然暴跌，如泡沫一般破滅，而此時(shí)的經(jīng)濟(jì)也會(huì)由盛變衰。判斷是否存在泡沫風(fēng)險(xiǎn)可以從兩個(gè)方面著手，一方面在經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)中出現(xiàn)嚴(yán)重供不應(yīng)求狀況;另一方面是存在投機(jī)交易行為。房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)指的是在房地產(chǎn)交易過程中，房地產(chǎn)產(chǎn)品的價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其本身的價(jià)值，以達(dá)到人們無法承擔(dān)的程度，其特點(diǎn)主要有：一是房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)成為一種形態(tài)，而且存在突然上漲和突然下降的狀況，變化幅度偏大;二是房地產(chǎn)的價(jià)格波動(dòng)沒有連續(xù)性，也不穩(wěn)定，找不到周期規(guī)律，而且由于存在投機(jī)行為，以致于貨幣供應(yīng)量劇增。正確判斷房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)是否發(fā)生，并不是一項(xiàng)簡(jiǎn)單的工作，但必須明確一旦發(fā)生房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)卻還未加以抑制，便會(huì)帶來災(zāi)難性后果。

二、 房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)成因

（一） 土地財(cái)政影響

在實(shí)施分稅制之后，雖然地方政府在財(cái)政方面更有作為，但由于財(cái)政收入偏少，其很難與事權(quán)相匹配，也無法滿足各個(gè)城市之間的相互發(fā)展。土地收入是政府重要收入之一，為獲得更多城市建設(shè)資金，政府在出售土地使用權(quán)的時(shí)候，價(jià)格不斷提升，這種壟斷式的土地交易體制，將會(huì)抬高地價(jià)，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格提升。

（二）實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展不好

房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)重要原因在于實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展不景氣。競(jìng)爭(zhēng)過于激烈的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，使得大部分行業(yè)產(chǎn)能過剩，所獲得的利潤(rùn)少之又少，這不是某一個(gè)行業(yè)或是企業(yè)的個(gè)體情況，而是整個(gè)經(jīng)濟(jì)環(huán)境現(xiàn)狀。這種難以獲得長(zhǎng)久經(jīng)營(yíng)，利潤(rùn)薄弱更甚至是沒有利潤(rùn)的企業(yè)，難以在市場(chǎng)中生存，也直接影響了整個(gè)市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)狀況，以致于諸多行業(yè)的企業(yè)都開始紛紛走向房地產(chǎn)行業(yè)，青睞于房地產(chǎn)行業(yè)投資，希望用投機(jī)的方式獲得高回報(bào)，這給房地產(chǎn)行業(yè)帶來了更為繁榮的市場(chǎng)，也為房地產(chǎn)行業(yè)泡沫風(fēng)險(xiǎn)的爆發(fā)埋下了伏筆。

（三）調(diào)控力度不夠

針對(duì)當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境，政府一直在通過制定完善的政策來加以調(diào)控，但是整體效果并不好。房?jī)r(jià)仍然沒有得到有效的控制。政府的宏觀調(diào)控職能，常常采用的手段是抑制人們的購房欲望，旨在降低需求而避免出現(xiàn)供不應(yīng)求，哄抬房?jī)r(jià)的狀況，但這種方式顯然不可取，沒有起到預(yù)期效果，反而會(huì)給人們一種錯(cuò)誤觀念，使其以為房?jī)r(jià)會(huì)一直居高不下，不斷上漲，認(rèn)為應(yīng)當(dāng)早點(diǎn)買房，這種心理也是出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)的原因之一。

三、 保障房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的有效措施

（一）加強(qiáng)土地管理

制定完善的土地政策，加強(qiáng)土地管理，有利于規(guī)避房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)。一是要嚴(yán)格審批土地開發(fā)計(jì)劃，需要以市場(chǎng)需求為根本依據(jù)，控制好土地的供應(yīng)量，合理分配各類土地的比例;二是要建立健全的招投標(biāo)制度，指的是通過招投標(biāo)的形式，選擇最合適的土地開發(fā)方案，避免在土地開發(fā)過程中出現(xiàn)違規(guī)操作;三是要征收土地財(cái)產(chǎn)稅。此稅收制度的制定，不僅能避免土地交易中的投機(jī)取巧，還能提高土地資源利用率。例如，征收空地稅可減少開發(fā)商囤積土地的情況，讓開發(fā)商在獲得土地使用權(quán)后，盡快進(jìn)行開發(fā)，以為人們提供優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)服務(wù)，避免供不應(yīng)求的狀況。

（二）控制土地供應(yīng)規(guī)模

我國(guó)土地是由政府轉(zhuǎn)讓，由政府向市場(chǎng)中投放可使用的土地，也就是說土地的數(shù)量、質(zhì)量都是政府控制，隨著房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的大力發(fā)展，土地的供應(yīng)已經(jīng)無法滿足市場(chǎng)對(duì)土地的需求，可開發(fā)的土地越來越少，供不應(yīng)求的狀態(tài)導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。在這種情形下政府應(yīng)當(dāng)充分發(fā)揮調(diào)控能力，控制土地供應(yīng)規(guī)模，比如說利用土地掛牌拍賣這種方式，來規(guī)避土地交易中的暗箱操作，利用稅收來加大土地閑置成本。另外，在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中，還應(yīng)當(dāng)優(yōu)化房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，根據(jù)市場(chǎng)需求來規(guī)劃房地產(chǎn)類型，不可只是打造高檔公寓類住宅，或是別墅住宅建造，而忽視了中低檔的普通住宅。就目前而言，我國(guó)各地區(qū)對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的需求比較大，但眾多房地產(chǎn)商卻將資金投入于寫字樓，或是酒店建造中，這不符合實(shí)際需求，容易產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫，因此需要加以調(diào)控。

（三）發(fā)揮金融手段的作用

為規(guī)避房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)當(dāng)充分應(yīng)用金融手段，可從以下幾個(gè)方面著手：第一，為防止房地產(chǎn)需求增長(zhǎng)過快，可以通過提高銀行存貸款利率的方式，來進(jìn)行調(diào)控。當(dāng)銀行存款率提高后，就能刺激人們將錢存入銀行，減少流動(dòng)資金，降低人們對(duì)房地產(chǎn)的投資欲望;當(dāng)銀行貸款利率提高后，人們?cè)谫J款買房時(shí)需要付出的成本更高，這也能減少人們的買房需求;第二，做好信貸監(jiān)管工作。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來說，其十分依賴銀行貸款，屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，而且?guī)缀跛械娘L(fēng)險(xiǎn)都來自于銀行，這種情形下，銀行機(jī)構(gòu)必須重視信貸業(yè)務(wù)。在審批貸款的時(shí)候，要對(duì)需要貸款的用戶進(jìn)行充分的調(diào)查和了解，考核其信貸水平，根據(jù)信用等級(jí)來撥款。政府相關(guān)部門則要加強(qiáng)監(jiān)督和管理，為銀行的風(fēng)險(xiǎn)控制能力提供重要保障。除此之外，房地產(chǎn)金融需不斷發(fā)展，適應(yīng)國(guó)際市場(chǎng);第三，可在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候提高再貼現(xiàn)率，以防止房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象日益惡化。這種手段應(yīng)用于泡沫風(fēng)險(xiǎn)早期，能起到有效的抑制作用。可優(yōu)化房地產(chǎn)行業(yè)結(jié)構(gòu)，進(jìn)行內(nèi)部整合，科學(xué)開發(fā)房地產(chǎn)市場(chǎng)，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力的提升;第四，為避免在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，過于依賴銀行，分散風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)當(dāng)拓展房地產(chǎn)融資渠道，采用多元化融資手段，例如實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)證券化，構(gòu)建房地產(chǎn)基金等等。

四、 結(jié)語

為推動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，一定要重視對(duì)房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行管理和控制，要明確房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)的概念、成因以及規(guī)避措施，結(jié)合當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展實(shí)況，來采取針對(duì)性手段加以防控，可從土地管理、土地供應(yīng)和金融方面著手，以規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)交易，為此房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)秩序，從而拉動(dòng)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)。

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