財務管理視角下房地產公司存在的問題及解決方法

【摘要】房地產行業近些年來一直是我國經濟發展的風向標之一，也是中國民眾手中最大的一筆資產。近些年的蓬勃發展中，房地產行業的財務管理問題也逐漸顯現出來，尤其是在國家宏觀調控的影響以及稅收政策的影響下，房地產企業的大量財務問題已經暴露到了公眾的面前，及時處理好這些問題，既是對房地產行業的保護，更是對國家宏觀經濟發展的幫助。如何處理好這些問題，對每一個環節進行監督和把控，保證房地產行業的健康發展是本文主要的研究方向。本文首先對房地產行業存在的問題進行梳理，其次進行具體分析，最終在財務管理的角度下提出行之有效的解決辦法。

【關鍵詞】房地產;財務管理;應對方法

一、現階段房地產行業財務管理的現狀

（一）管理資金的能力亟待改善

在當前的經濟形勢、國家政策的引導下，大多數房地產企業都遇到了瓶頸期，無論是巨型房企如恒大、萬達、碧桂園，還是大多數的地方房企、小型房企。大型企業還可以通過拋售物業、廣場等方式保住自身根基，并且在優勢專項上進行二輪投資;但對于小型企業來講，這樣的經濟環境下，破產、被收購則成為了一條可以考慮的選擇，因為它們沒有足夠的資金流匯入保證它們能夠進行戰略轉型。換句話說，當然的房地產行業已經由土地導向轉向了財務導向，公司除了拿地蓋房以外，財務的管理和風險的控制也變得愈發重要。

（二）房地產市場的發展離不開政策導向

房地產行業作為一個惠及民生的行業，它的發展既要有市場的自由發展，同時也要是有政府的宏觀調控，因此政府的政策就是在引導房地產企業的發展方向，尤其是近年來黨中央提出的“房子是用來住的，不是用來炒的”思路，抑制住了過于火熱的房地產市場，以及各地政府提出的限購政策，都在影響著房地產企業的財務狀況。其次，我國絕大多數房地產企業的資金源自銀行借貸，國家政策的出臺，也會在銀行貸款審批上有所體現，房產企業的財務負擔會日漸加大，資金籌集可能愈加困難。

二、現階段房地產公司中的財務管理所暴露出來的問題

（一）財務制度紛繁復雜，有較大的漏洞

眾所周知，房地產行業的資金流量巨大，在公司之間的流轉以及與銀行之間的借貸等事務繁雜，因此也就導致房地產企業財務管理具有極大的挑戰，對于制度的設定和人員的培訓顯得愈發重要。但是在目前我國房地產行業中，領導者對于財務管理的認識程度還沒有達到應有的高度，財務制度也存在諸多不合常理的地方。甚至在一些小型房地產企業當中，都沒有完善的財務制度、財務人員、財務科室，這些現象的存在都是極大的隱患，倘若房地產公司資金鏈斷裂或受政策影響財務狀況需要審核、調整，都會因為前期制度的不夠完善而造成諸多問題。而其背后的原因，也并不是房產公司不愿意關注財務管理，而是因為房地產公司，尤其是小型、新創立的公司會把關注點放在如果競標土地、搶占客戶資源、盡快完成資金回籠等顯而易見且十分緊急的事情上，對于財務管理只能應用在記賬、管理基本資金流向上，正是這樣的原因，導致財務沒有一個合理的制度，不能為公司的長久發展提供保障。

同時，在房地產樓盤開發中，與政府之間的交流也是十分頻繁。在與稅務、房管、住建等部門的審批、報批過程中，同樣會有大量的資金往來，這些數字往來同樣也是龐雜的。同樣由于上面所提的原因，房地產企業沒有足夠的制度保證和操作指南來指導財務及時進行核算和記錄，財務人員面對這樣的繁雜的財務數據無從下手，會更加導致財務信息更新變慢、錢款不能及時到位，這樣的因素也就會導致企業內部各個部門之間的矛盾加劇，最終損害的是企業自己，同時也是為土地做了充分準備的政府。

（二）缺乏預決算能力和意識

眾所周知，房地產行業是一個資金流動量大，資金回籠慢的行業，也是一個很長且需要謹慎對待的資金鏈條，在這條資金鏈上，政府投資、銀行貸款、其他公司拆借、社會大眾的資金都會在其中可謂是牽一發而動全身。因此房地產公司的財務人員就需要有科學的預決算能力，能夠及時將公司的財務情況提早規劃完畢，這也是財務工作的重要組成部分。反觀當今的房地產企業，為了能夠盡早拿地并賺取更大的利潤全然不進行預決算，這樣會導致后期公司財務壓力急劇增大，沒有做好風險管理的工作后期極易出現成本增加、風險爆發等引發財務危機的問題。

同時由于財務人員缺乏預決算意識，在投資開始前都是按照經驗或猜測進行預算判斷，這就一定會導致在真正的實踐執行中會出現投資過?；蛲顿Y不足的情況。倘若是投資過剩，對于企業的打擊只是一次性的;若投資預算過少，那么在實踐中，企業只能不斷地進行再次貸款為了完成合同，這樣會使企業背上沉重的財務負擔，嚴重者就會導致企業的破產或倒閉。

（三）缺乏高水平的財務人員

目前的房地產公司中，最重要的部門和人員都集中在銷售和建設上，財務部門并沒有很大的話語權，也因此在人才招聘中財務人員的需求也就不夠強勁，甚至很多時候財務崗位會由其他部門的人員進行兼任，從事的工作也是簡單的記賬工作。這些人員財務水平較低，沒有科學的管理能力，也沒有財務意識，對于公司財務制度的了解和財務規定的熟悉程度都很低下，這樣的必定會導致他們在其中亂作為、不作為，進而導致公司財務狀況進一步不明朗、不透明，公司利益的損失也就成了必然。

（四）缺乏財務風險管理體制和意識

房地產開發中，一些開發商為了眼前的利益而不顧及基本的財務制度，在各項準備工作還沒有做好的情況下便先行向銀行申請貸款融資，而沒有仔細考量各項資金的具體使用方向，這也就導致在實踐中，資金的具體分配不合理進一步影響財務管理，進而影響公司的資產安全。

同時，按照傳統的經驗主義，開發商們并沒有設立對財務進行風險防控。缺乏風險的防控，會導致在出現風險時，沒有制度層面的保證來挽回損失，也會導致開發商花費更大的成本來彌補損失。這些落后的意識和制度，都是導致財務風險無法化解的根本原因。

三、解決房地產公司財務問題的具體措施

（一）對財務管理人員進行專項培訓

前文已經提到，財務人員的水平高低直接決定了公司的財務狀況。因此這就要求房地產企業在對于財務人員進行專項培訓，提升他們的財務素養和財務知識，降低發生財務風險的概率，確保管理水平的提升。

同時，我們也要注意到許多小型房產企業的財務人員存在“任人唯親”的現象，財務素質不夠高，但是因為存在特定關系而占據這一重要職位，這對于公司自身的發展是十分不利的，因為這些人沒有足夠的財務知識，也沒有極強的責任心來保證公司的良好運轉，因此就需要企業采用“任人唯賢”的工作理念，并且保證所有財務人員能夠有切實的技能培訓，真正提高財務人員的綜合能力。簡而言之，就是將無法勝任職位的人調離財務崗位，同時不間斷更新財務知識、財務培訓，讓財務人員在崗位上能夠真正的做到盡職盡責。例如可以采用末尾淘汰制，每年度進行財務知識測試和財務表現測評，通過評分來判斷每位財務管理人員是否盡職盡責、水平專業，這樣才可以保證企業的健康運轉。財務人員的培養，不僅是在態度上能夠及時為公司發現風險并規避，也要在能力上表現出能夠發現細微錯誤，保證公司賬面的清晰和明確。只有這樣才能規避很多風險，并且節約公司各項成本支出，保證房地產企業的健康運營。

（二）公司內部加強管理力度

近年來，房地產企業的蓬勃發展中，很多公司都忽略了公司管理的重要性，尤其是財務崗位的管理力度，要知道財務是一個公司的核心部門，財務管理有條，公司才能穩定運轉。因此房地產公司需要完善自身的管理制度和管理模式，約束財務人員的行為、態度，才能有效減低成本，財務核算也才能更加準確，最終達到降低風險的目標。

（三）加強預算工作管理

前文提到，房地產企業對于預算工作的執行具有很大的提升空間，因此科學的實施預算管理對于公司的成本控制、實現利潤最大化都有著極大的幫助作用。實施預算管理是確保每筆投資都有準確的流向。這也就要求房地產公司在業務開發中充分結合實際情況最好預算管理工作，對每項工程款的流向、使用情況等各個方面有充分的預測能力，保證經濟效益和成本控制并駕齊驅。

再具體工作中，財務人員應該就每一階段的投資列出清晰地預算規劃并報負責領導審批，同時其他實施部門應該嚴格按照財務預算進行工程實施，杜絕投資過剩或投資短缺，從工程開始到結束始終保持著財務清晰，就可以最大程度的避免財務風險的爆發。

（四）加強財務風險管理機制的建設

正如國家有法律、政府機關有規定一樣，公司的管理機制也是為了處理突發情況和規范員工行為而設立的。財務風險管理機制的存在，是為了要求財務人員必須嚴格遵守財務規定，任何一筆金額都要清清楚楚，這既是對財務人員自己的保護，也是對公司財務的保護。同時，假若真的發生了財務風險，根據機制規定也可以有條不紊的進行處理，不至于手忙腳亂而無法完善處理。

風險防范機制的建立，能夠規范公司的運行，并在應對突發事件時有充足的準備。機制的建設是要求所有員工都嚴格遵守的，這些規定的設立也是為了保證員工在工作時時刻刻緊繃神經，杜絕財務錯誤的發生，因為財務錯誤很大幾率導致財務風險的出現。因為機制的存在可以避免這些問題的發生，倘若真的出現財務風險，也可以按照機制規定，及時化解問題，保證公司的正常運轉嗎，避免財務風險的次生影響。

同時我們也要清楚“好的制度可以讓壞人做好事”，要根據公司實際情況，設定科學合理的財務風險管理制度，并且要求財務部門嚴格落實、緊密實踐，從而進一步構造科學完善的財務環境，保證房地產企業財務健康，將風險盡可能降低。

（五）加大對財務的審計工作

審計是對財務工作的徹底檢驗，也是保證財務健康的防腐劑。通過內部審計，可以在表層解決簡單的財務問題，幫助公司挽回損失，查明現有的紕漏。并且內部審計也可以作為公司績效考核的方式之一，通過對財務人員的審計，了解每個人的工作狀態、工作能力、工作態度，為公司的考核提供有力的意見和參考。內部審計可以說是一項一舉多得的考核方式。

此外，公司想真正得到發展，并且能夠在源頭上改變現狀，那么外部審計則成為了不可或缺的一環。因為外部審計人員作為獨立第三人對公司的財務狀況進行系統的評價，指出人員問題、制度問題等各方面的缺點，有助于公司進一步的提升和改變。同時外部審計人員還會對財務進行宏觀上的修整，將機制性問題進行補充，通過規定來引導員工。

現在很多房產企業也在進行財務審計，但往往流于形式并沒有對公司進行徹底深入的研究和了解，因此只有加大對公司審計的頻率和深度，才能真正改變“只審表面”的現狀，提升財務的效率和意識，讓財務管理健康運行。

四、結語

財務管理是一個房地產企業當中的重要業務部門。隨著房地產市場的逐漸擴大，各個房企的資金量也在不斷增加，在多項因素的多重考量下，房地產企業的經濟命脈應該逐步轉型，公司應該對財務的比重進行傾斜，逐步加大對公司財務的關注，通過財務部門做好財務管理、風險控制、財務預算管理、財務人員培養等，從而為公司日后的發展提供幫助并打下堅實基礎。

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作者簡介：

李學榮（1976-），男，漢族，云南牟定人，?？?，云南牟定明陽房地產開發有限公司，研究方向：財務管理。