漫談房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀與對策

陳倩　謝佩芙

摘 要：與其他社會行業(yè)相比，房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)管理具有資金需求大、回收期長、資產(chǎn)流動性弱的特點(diǎn)。財(cái)務(wù)管理是指房地產(chǎn)企業(yè)對其生產(chǎn)經(jīng)營活動進(jìn)行預(yù)測、計(jì)劃、控制、核算、分析和評價(jià)所需要的資金，對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展和經(jīng)營具有重要的價(jià)值和作用。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);財(cái)務(wù)管理;現(xiàn)狀;發(fā)展

近年來，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速。許多企業(yè)抓住機(jī)會加入房地產(chǎn)投資行業(yè)。然而，當(dāng)前中國的市場環(huán)境和社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展給房地產(chǎn)業(yè)帶來了巨大的挑戰(zhàn)，尤其是在財(cái)務(wù)管理方面。傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)管理模式已經(jīng)不能適應(yīng)企業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀。轉(zhuǎn)變財(cái)務(wù)管理模式，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康有序發(fā)展。此外，隨著國家對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控和一系列購貸限制的不斷出臺，房地產(chǎn)業(yè)也從高利潤向常態(tài)化發(fā)展。

一、房地產(chǎn)業(yè)財(cái)務(wù)管理的概念與特征

房地產(chǎn)業(yè)財(cái)務(wù)管理是指對房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際生產(chǎn)、經(jīng)營和銷售活動中所需的各種資金的使用、消費(fèi)、資金收入和分配等進(jìn)行一系列的財(cái)務(wù)預(yù)測、財(cái)務(wù)規(guī)劃、控制、財(cái)務(wù)會計(jì)、財(cái)務(wù)分析和評價(jià)，確保各類財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)管理業(yè)務(wù)關(guān)系高度協(xié)調(diào)統(tǒng)一體系。財(cái)務(wù)管理在房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和管理中起著重要的作用。它是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展最直接的反映，也是提高房地產(chǎn)業(yè)綜合競爭力的核心。

二、房地產(chǎn)業(yè)財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀分析

（一）資產(chǎn)負(fù)債率持續(xù)高漲

我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展周期長。他們需要在從土地收購到房屋銷售的所有方面投入巨資。它們的資本密集型，主要來自銀行貸款和非銀行金融機(jī)構(gòu)。在國家調(diào)控政策的影響下，我國房地產(chǎn)業(yè)處于低迷狀態(tài)，房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率不斷上升，我國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率都很高。這種現(xiàn)象尤其存在于房地產(chǎn)企業(yè)過度開發(fā)、供大于求的三四線城市。受國家貨幣政策和財(cái)政政策影響，三四線城市的房地產(chǎn)企業(yè)大多由民間借貸或小額貸款機(jī)構(gòu)融資，債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相對較高。

（二）財(cái)務(wù)管理機(jī)制不嚴(yán)謹(jǐn)

房地產(chǎn)商業(yè)周期長，融資難度大，項(xiàng)目跨度長，業(yè)務(wù)形式多，缺乏長期的財(cái)務(wù)管理機(jī)制。土地征收后，房地產(chǎn)企業(yè)面臨不同的環(huán)境和地方政府，缺乏可行性研究和評估。即使不考慮未來的現(xiàn)金流，在緊張的市場環(huán)境下，很容易導(dǎo)致工期的延長，房屋交付的延遲，嚴(yán)重影響銷售和資金的回籠，甚至項(xiàng)目資金鏈的斷裂。

（三）忽略了預(yù)算控制和成本管理

房地產(chǎn)成本直接關(guān)系到股東利益的最大化。項(xiàng)目規(guī)劃、建設(shè)、竣工、銷售沒有預(yù)算控制和成本管理。目前，許多開發(fā)公司繼續(xù)控制這一事件，并在事后采取補(bǔ)救措施。例如在設(shè)計(jì)初期，盲目追求設(shè)計(jì)感，忽視產(chǎn)品定位，導(dǎo)致項(xiàng)目成本增加。在施工過程中，總有設(shè)計(jì)變更，出現(xiàn)許多不必要的零星簽證，超出工程造價(jià)，導(dǎo)致施工成本增加。在銷售過程中沒有有效的銷售預(yù)測，延長了產(chǎn)品的銷售周期，在催收過程中沒有催收，導(dǎo)致資金催收緩慢，增加了資金成本.

（四）房地產(chǎn)行業(yè)缺乏專業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員

由于房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理的復(fù)雜性和特殊性，企業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員需要具備專業(yè)的管理理論基礎(chǔ)和豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。財(cái)務(wù)管理人員除了對企業(yè)財(cái)務(wù)進(jìn)行會計(jì)核算外，還需要適當(dāng)了解企業(yè)的業(yè)務(wù)流程，如投資、稅務(wù)、融資等相關(guān)知識，從而提高自身的風(fēng)險(xiǎn)意識和財(cái)務(wù)管理水平。然而，事實(shí)上，沒有很多專業(yè)財(cái)務(wù)管理人員在房地產(chǎn)行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)人員大大改變，通常缺乏管理意識的整體金融操作，這很容易導(dǎo)致財(cái)務(wù)管理不規(guī)范，這是不利于實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的整個過程，只有完成建設(shè)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)控制和監(jiān)督。

（五）領(lǐng)導(dǎo)者傾向于關(guān)注工程和銷售，而不是財(cái)務(wù)

在建設(shè)過程中，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者只專注于工程和銷售，而不是財(cái)務(wù)。因此，財(cái)務(wù)狀況下降，話語權(quán)缺失，財(cái)務(wù)管理水平不高，相應(yīng)的工作無法推進(jìn)。在實(shí)際工作中，領(lǐng)導(dǎo)不斷提升工程和銷售的地位，導(dǎo)致相關(guān)部門不重視財(cái)務(wù)指導(dǎo)，財(cái)務(wù)制度失效。容易造成建設(shè)成本不必要的增加，資金利用率低，銷售費(fèi)用增加，資金回籠慢等。

三、解決措施

（一）提高房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)經(jīng)理的業(yè)務(wù)水平

財(cái)務(wù)管理人員是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的核心人員。提高員工的管理能力是有效提高房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平，加快房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的必由之路。財(cái)務(wù)經(jīng)理的能力決定了財(cái)務(wù)管理的水平。房地產(chǎn)企業(yè)的管理者需要關(guān)注財(cái)務(wù)人員的工作能力的培養(yǎng)，開展職業(yè)技能培訓(xùn)，培養(yǎng)現(xiàn)有的會計(jì)制度和稅收工作知識，提高能力，并進(jìn)行定期檢查的形式訓(xùn)練效果，評估結(jié)果和員工績效后財(cái)務(wù)人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，同時(shí)，增加強(qiáng)度通過合作與人員的引入招聘大學(xué)和社會之間，更多的金融管理人才與專業(yè)介紹房地產(chǎn)企業(yè)將提高能力和扭轉(zhuǎn)形勢糟糕的財(cái)務(wù)管理在過去通過自己的專業(yè)技能和工作經(jīng)驗(yàn)，以實(shí)現(xiàn)健康可持續(xù)發(fā)展。只有提高整體質(zhì)量，才能最大限度地發(fā)揮內(nèi)部控制制度的作用。同時(shí)定期對財(cái)務(wù)管理人員進(jìn)行培訓(xùn)，使其掌握房地產(chǎn)行業(yè)先進(jìn)的財(cái)務(wù)管理方法和技能，不斷提高業(yè)務(wù)處理能力。建立財(cái)務(wù)經(jīng)理的溝通平臺，使員工能夠有效地溝通管理經(jīng)驗(yàn)和問題，提高員工之間的凝聚力。同時(shí)，有必要評估財(cái)務(wù)管理人員的專業(yè)水平結(jié)合招聘財(cái)務(wù)管理人員的實(shí)際需要，結(jié)合個人的優(yōu)勢，為他們安排合適的工作，做好自己的工作，奠定基礎(chǔ)的人力資源企業(yè)財(cái)務(wù)管理的順利進(jìn)行。

（二）建立良好的財(cái)務(wù)管理機(jī)制

要解決財(cái)務(wù)管理體系中存在的問題，必須改善專業(yè)建設(shè)環(huán)境，引入一系列財(cái)務(wù)管理制度，規(guī)范會計(jì)準(zhǔn)則，使會計(jì)科目設(shè)置盡可能的直觀和詳細(xì)。一個好的財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)，最重要的是執(zhí)行，否則，這個系統(tǒng)什么都不是。另一方面，借助財(cái)務(wù)信息系統(tǒng)管理和信息系統(tǒng)模塊、人工智能正逐漸取代基本會計(jì)，形成一個統(tǒng)一的管理，這有助于發(fā)現(xiàn)缺乏資金，及時(shí)找出原因并調(diào)整它們，并加強(qiáng)企業(yè)的內(nèi)部控制。完善房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理制度，可以有效提高財(cái)務(wù)管理的全面性和有效性，消除財(cái)務(wù)工作中的“片面性”和“膚淺性”，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。

（三）項(xiàng)目前期市場定位

目前，一些房地產(chǎn)企業(yè)為了追求規(guī)模和品牌建設(shè)，忽視了市場定位的關(guān)鍵，這也是房地產(chǎn)企業(yè)銷售低迷的原因之一。盲目投資住房也會導(dǎo)致大量空房。針對這一現(xiàn)象，目前房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在前期做市場調(diào)研，充分了解不同群體的需求，準(zhǔn)確區(qū)分市場定位，識別細(xì)分市場，制定合理的營銷方案。

（四）重置資本結(jié)構(gòu)防范融資風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)要不斷完善資本結(jié)構(gòu)，合理控制債務(wù)管理，降低融資風(fēng)險(xiǎn)。債務(wù)管理雖然會給企業(yè)帶來杠桿效益，但也會帶來高額回報(bào)，企業(yè)面臨的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也會逐步加大。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立多種融資渠道，借鑒國際先進(jìn)的融資方式，如房地產(chǎn)信托基金、產(chǎn)業(yè)基金、項(xiàng)目融資等，結(jié)合我國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，達(dá)到降低融資風(fēng)險(xiǎn)的目的。

四、結(jié)語

基于現(xiàn)狀的分析房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理，根據(jù)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理及其形成因素，提出了有效的財(cái)務(wù)管理對策，完成市場化運(yùn)作的房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)過程中，進(jìn)行深入的市場調(diào)研，充分了解不同群體的需要，準(zhǔn)確區(qū)分市場定位，制定合理的銷售計(jì)劃。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)對投資項(xiàng)目的合理預(yù)算和管理，有效降低投資風(fēng)險(xiǎn)。在施工過程中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)成本管理和監(jiān)控，加強(qiáng)施工監(jiān)督，避免不當(dāng)施工帶來的風(fēng)險(xiǎn)，有效降低成本。對于房地產(chǎn)公司來說，現(xiàn)金就是王道。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)對現(xiàn)金流的預(yù)算和控制，以保證現(xiàn)金流的充分性和平穩(wěn)性。采取這一系列的風(fēng)險(xiǎn)防范措施，有效的控制和防范企業(yè)的財(cái)務(wù)管理，使房地產(chǎn)企業(yè)能夠長期穩(wěn)定的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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作者簡介：

陳倩（1997—），女，漢族，湖南益陽，本科，研究方向：房地產(chǎn)開發(fā)與管理。

謝佩芙（1998—），女，漢族，湖南衡陽，本科，研究方向：房地產(chǎn)開發(fā)與管理。