淺析房地產企業內部控制存在的問題及對策

鐘潔梅

摘要：當前，我國的經濟形勢日趨嚴峻，在外部政治、經濟環境急劇變化和行業內部競爭加劇的雙重壓力下，作為國民經濟支柱產業之一的房地產開發企業除了要保持企業資金鏈條的良性循環、保證融資渠道的暢通外，還應當扎實自身的基本功，只有不斷提高自身企業管理與控制風險水平，才能順應時代的要求，在激烈的市場經濟中占一席之地。目前，房地產企業內部控制普遍存在缺乏良好的企業經營環境、管理者風險意識薄弱、缺乏有效的內部控制活動和信息與溝通和內部監督職能缺失的問題。文章通過對上述問題產生的原因進行分析，提出優化房地產企業內部控制的應對措施。

關鍵詞：房地產;內部控制;風險管理

一、引言

近年來，隨著房地產行業的縱深發展，一些常見的內部控制風險基本得到了有效控制，但隨著經營環境的變化而涌現出一些新的問題，這其中也有一些多年來積壓的根深蒂固的問題，這些問題導致房地產企業面臨更大的經營管理風險，一定程度上影響了房地產行業健康、平穩持續發展，阻礙企業發展戰略的實現。為了更多的規避內部控制缺陷給房地產企業帶來的風險，這引發了筆者對內部控制在房地產業務實際應用的進一步探討。

內部控制是在相對固定的經營環境下，房地產企業管理者為實現控制目標由公司董監高和全體員工共同實施的全過程。制定內部控制制度的基本意義在于促進房地產經濟活動的正常運行，合理保證企業生產經營活動的合法合規、保全各項資產和財務、非財務信息的真實完整，提高企業經營效率和效果，推動與考核企業各項方針、政策的貫徹落實，評價企業的經濟效益，提高企業經營管理水平，可以說內部控制貫穿于企業經營環境、業務活動層面及內外部的評價全過程。

二、房地產企業內部控制存在的問題及原因分析

（一）缺乏良好的企業經營環境

企業內部經營環境是內部控制的重要基礎，為內部控制的目標實現奠定了基礎。由于內部控制制度在企業內部環境中成長，不同的環境下會產生不同的控制效果。部分房地產企業的管理者由于對內部環境認識不夠深入，往往只重視企業治理結構、組織機構的權責分配和內部審計機構的“硬環境”的構建，常常忽視了人力資源風險管理和企業文化建設主要風險的控制，主要表現在缺乏相關的員工檔案跟蹤管理、人才儲備管理機制，員工晉升空間小，激勵機制匱乏。企業文化只是流于形式的口號，沒有真正的將其融入到企業的經營管理之中，沒有重視其對員工行為和思維習慣的改變。沒有讓口號轉化成每位員工的自覺行動，沒有讓企業文化建設真正發揮應有的作用。

（二）管理者風險意識薄弱

風險評估是及時甄別、科學分析風險因素，并能作出有效的風險應對措施，合理保證控制目標的實現，同時也是內部控制不可忽視的一環。從項目投資額體量、經營周期和較高的收益回報等維度綜合分析，房地產企業屬于高風險行業，然而在大部分房地產企業中，并沒有成立一個專門的部門來研究企業風險，也沒有定期聘請專業的風險專家來評估企業的當前和未來可能遇到的企業風險。這就完全依賴管理者的職業判斷和個人的風險喜好來選定投資項目。在面對瞬息萬變的市場環境，面臨風險時就無法及時做出有效的風險應對措施，很有可能使得企業由此遭受經濟上的損失，阻礙發展戰略的實現。

（三）缺乏有效的控制活動

企業的控制活動是根據風險評估結果采用具體的應對措施將風險降低到可控范圍內，以合理保證控制目標的實現，是內部控制的具體方式。存在的問題表現在部分房地產企業雖然也有執行年度預算編制、審定、下達和執行程序工作，但由于缺乏相應的考評制度或辦法，導致相關業務部門沒有根據業務的實際情況或是公司的自身條件來編制預算。存在為了應付了事而編制預算的“拍腦袋”的個人主觀行為，進而出現預算目標過高或過低，最終預算目標與實際執行力產生較大偏差，這也在一定程度上增加了企業的經營風險，可能導致企業資源浪費或發展戰略難以實現?；蚴怯捎谑袌鐾庠诘目陀^原因導致需要調整預算的，沒有經過嚴格的審批程序即可隨意調整預算，預算缺乏剛性，導致預算管理流于形式。

（四）缺乏有效的信息與溝通

企業建立起信息與溝通制度，重視對信息各個環節的處理，包括初級的集成、進一步篩選最后高效的傳遞，這有利于促進內部控制活動的有效進行，是內部控制升級管理的重要條件。在“互聯網+”的時代背景下，對企業信息質量與有效溝通的要求也越來越高。但是部分房地產企業的大部分信息只是單向的從上向下傳遞，缺少一個由下而上的反饋信息的渠道，然而信息的溝通必須是互相分享，且雙向的，才能使其在企業的內部控制活動中真正有效地發揮作用。

（五）企業內部監督職能缺失

內部監督是對企業內部控制制度在設計與運行的有效程度情況進行監督和檢查，對發現的問題及時加以整改，是內部控制的重要保證。但是部分房地產企業，特別是小型民營企業，出于成本效益原則的考慮，把內審崗位合并在財務部門中，甚至把內部監督職責落實到財務部，這就有悖于不相容職務相分離的原則，同時也削弱了內部監督的獨立性。究其原因主要是企業管理者不重視或是沒有認識到內部監督在控制活動中的重要性。

三、房地產企業內部控制的改進建議

（一）優化企業內部環境，重視企業“軟環境”的營造

實施對員工檔案的跟蹤管理，定期更新員工檔案信息，及時了解員工在工作、生活的需求，加強企業的人文關懷，增強員工的歸屬感;建立并實施企業的人才儲備機制，為每位員工的職業成長提供更廣闊的發展平臺，加大員工向上發展的晉升空間，防止人才流失，激發員工工作的積極性與創造性，提高員工的工作效率和效果。為了讓企業文化不只是喊口號，企業管理者應該要起到垂范作用，做到上行下效，讓每一位員工自覺地把企業文化轉化為日常工作的行為規范，這可增強員工對企業的責任感和使命感，最大程度的凝聚員工的智慧與力量，為實現企業的發展戰略提供強有力的保障。

（二）建立健全風險評估和防范機制

建立健全風險評估和防范機制根本目的在于把風險程度降低到可承受范圍之內，保障企業長遠戰略目標的實現。而實施戰略的載體是項目本身，這就要求房地產企業管理者根據項目可行性研究報告科學合理的對項目進行取舍，不能過于樂觀或悲觀。如果企業沒有成立專門的風險評估部門，就采取定期聘請專業的風險人員對企業或者是項目本身進行縱橫多維度的風險評估的內部控制替代程序，可以合理避免企業的盲目擴張和及時的抓住稍縱即逝的發展機遇，使得房地產企業持續健康平穩的發展。

（三）把握預算工作各環節的關鍵控制點并做好應對措施

第一、建立和完善預算編制工作制度，通過召開預算工作動員大會，傳達預算工作的重要性與必要性，并下達關鍵指標任務到各責任單位。各編制單位需根據業務的實際情況或是公司的自身條件來編制預算，避免預算指標出現過高或過低，可以通過上下相結合、各層級分別編制、逐層匯總的程序，合理保證預算指標的真實完整性。第二、加強對預算執行的管理，企業批準下達的預算應當保持相對穩定，不得隨意進行調整。由于客觀原因確需調整的，由編制責任單位提出申請，并履行嚴格的審批程序，方可作出調整，確保預算的剛性。第三、建立嚴格的預算執行考核制度，將關鍵指標任務完成情況納入績效管理考核辦法，把預算指標任務層層分解到各責任單位，形成預算責任體系，進行考核工作時需公開、公平和公正，做到獎懲分明。

（四）實現企業有效的上下、內外的信息與溝通

通過內部的相關財務資料、經營管理資料與外部的監管部門、網絡媒體發布的信息進行選擇、核實、糅合來提高信息的質量;通過在企業內部各層級、業務環節之間與外部債權人、投資者和客戶進行溝通和反饋，讓信息的價值在溝通和反饋中得以實現，促進企業內部控制的有效運行。

（五）嚴格執行內部監督的職責并保證其獨立性

通過加強內審隊伍建設，提高內審人員素質。定期對內審人員進行財務、法律、稅務、金融、投資、風險管理等方面的知識的培訓，為企業經營管理者提供生產經營決策的科學依據。增強內部審計人員獨立性，真正賦予內審人員的監督的權利，使得內部審計報告真實反映企業內部控制的設計和運行的是否存在缺陷，對于發現的控制缺陷，企業應當及時加以改進，為企業內部控制實施提供重要保證。

四、總結

房地產企業內部控制本身不是目的，目的在于通過內部控制活動發現和糾正偏差，合理保證企業各項目標的實現，同時企業內部控制是個系統工程，需要上至董監高下至每一位普通員工都要嚴格遵守并執行。內控制度也不是一成不變的，需要隨著企業經濟規模、業務范疇和面臨的風險水平的變化而做相應調整，進而推動企業控制活動的有效運行，促進企業實現發展戰略的終極目標。

參考文獻：

[1]余磊.淺析房地產企業內部控制存在的問題及對策[J].納稅，2018（27）.

[2]吳先林.淺析房地產企業內部控制存在的問題及對策[J].經貿實踐，2018（14）.

[3]林子才.房地產企業內部控制存在的問題及完善對策[J].財會學習，2017（08）.

[4]蔣英英.房地產企業內部控制存在的問題與對策探討[J].財會學習，2018（35）.

[5]胡英曉.房地產開發企業內控存在的問題及完善策略[J].財會學習，2018（20）.

（作者單位：柳州市祥云盛世投資發展有限公司）