試析借名買房的所有權(quán)歸屬

關(guān)鍵詞 借名買房 不動(dòng)產(chǎn) 所有權(quán) 產(chǎn)權(quán)歸屬

作者簡(jiǎn)介：劉德玉，攀枝花學(xué)院，副教授，研究方向：民商法。

中圖分類號(hào)：D923.2 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A ? ? ? ? ? ?? ? ? ? ? ?DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2020.05.022

房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，尤其是近幾年來房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，一方面帶動(dòng)了地方政府經(jīng)濟(jì)收入，另一方面也激發(fā)了人們的購(gòu)房需求。由于我國(guó)是人口大國(guó)，資源與需求的分配是一項(xiàng)較為復(fù)雜的工作，在關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控方面，例如限購(gòu)、搖號(hào)等地方購(gòu)房政策的出臺(tái)，這些政策的初衷本意是為了解決房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系。但是在實(shí)際的操作層面，隨著人們購(gòu)房需求的復(fù)雜化，主體多樣化，也出現(xiàn)了例如“借名買房”的法律實(shí)務(wù)問題。

一、借名買房概述

（一）含義

借名買房從行為上講，指實(shí)際購(gòu)買人以第三方名義登記購(gòu)房，在不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬關(guān)系上約定為實(shí)際購(gòu)買人所有。用法律術(shù)語來講，實(shí)際購(gòu)買人為事實(shí)物權(quán)人，也就是實(shí)際的購(gòu)房出資人;第三方為法律物權(quán)人，即在交易中起到提供自己名義與資格的人，實(shí)際不出資。

（二）特征

1.從形式上看，不動(dòng)產(chǎn)的款項(xiàng)由第三方法律物權(quán)人支出。之所以需要借名買房，是因?yàn)閷?shí)際出資人自身沒有相關(guān)的購(gòu)房資格，或者出于某些原因不愿意用自己真實(shí)的名義去購(gòu)買，因此找來符合政策條件的第三方，借用其名義完成房屋購(gòu)買行為。從出賣方的角度來講，第三方是具有直接購(gòu)買人的行為外觀，各項(xiàng)權(quán)利與義務(wù)的履行都是由第三方完成的。在實(shí)際的操作上，購(gòu)房款項(xiàng)也是由第三方支付。

2.實(shí)際出資人是房屋的實(shí)際物權(quán)人。即事實(shí)上的物權(quán)人，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)具有物權(quán)中所有權(quán)的各項(xiàng)權(quán)利，如占有、支配等。第三方在完成購(gòu)房手續(xù)之后，房屋后續(xù)的所有權(quán)與他無關(guān)，物權(quán)的實(shí)際享有者是出資人，并且能夠以自己的意愿對(duì)房屋進(jìn)行處理，第三方不得干涉。

3.實(shí)際出資人與第三方的協(xié)議中對(duì)于房屋所有權(quán)的歸屬問題已經(jīng)明確界定。即實(shí)際出資人在與出借名義的第三方協(xié)定之初，便已經(jīng)明確約定了待不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)買之后，其產(chǎn)權(quán)的歸屬方應(yīng)是實(shí)際出資人。這也是借名買房的最終目的所在。而至于其意思表示的法律效力，則在下文重點(diǎn)討論。

二、借名買房中的事實(shí)與法律分析

（一）關(guān)于借名買房的合同效力分析

在民法領(lǐng)域，合同簽訂的基礎(chǔ)是在雙方平等自愿的前提下真實(shí)的意思表示的表達(dá)。對(duì)于意思自治的范疇，合同法應(yīng)予以明確的保護(hù)。從法律實(shí)務(wù)來看，通常裁判的依據(jù)中會(huì)參考具體的地方政策。從類型上講，借名買房的種類通常有兩類：一是購(gòu)買商品房，其背后的原因通常是限購(gòu)、貸款等問題的規(guī)避;二是經(jīng)濟(jì)適用房。在這兩類案件里，通常因后者涉及公共利益，因此在司法實(shí)踐中約定以借名買房的形式購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的，大量的案件認(rèn)為其合同約定無效。對(duì)于前者，則通常認(rèn)為沒有合同無效事由，約定有效。從這里也可以分析出，司法實(shí)踐對(duì)于結(jié)果的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)也是充分考慮到公共利益以及社會(huì)秩序的維護(hù)因素的。借名買房的標(biāo)的物為經(jīng)濟(jì)適用房時(shí)，會(huì)嚴(yán)重?fù)p害到當(dāng)?shù)卣荚诒Ｗo(hù)的低收入人群合法權(quán)益，在資源相對(duì)比較緊張的狀況之下，如果放任這種行為認(rèn)定該合同有效，則會(huì)直接傷害到該部分群眾群體的利益，嚴(yán)重?fù)p害公共利益以及政府公信力。因此法律實(shí)務(wù)中對(duì)于這種類型的規(guī)避問題予以否定。對(duì)于標(biāo)的物是商品房的案件，由于法院在考慮相關(guān)事實(shí)與法律依據(jù)時(shí)，尤其是法律依據(jù)的時(shí)候，地方性法規(guī)的效力僅為“參考”，并未要求需要強(qiáng)制適用。在法律、行政法規(guī)這一位階層面，認(rèn)為合同無效的標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)較高，相對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房的類型來說，商品房的購(gòu)買并未損害到公共利益，即使個(gè)別地方政府出臺(tái)地方性法律法規(guī)規(guī)定此種合同無效，但是法院在裁判過程中，不會(huì)依據(jù)地方性法規(guī)去認(rèn)定合同無效，否則違反其上位法。

（二）關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)變動(dòng)

在物權(quán)公示原則與不動(dòng)產(chǎn)登記制度的規(guī)定背景之下，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)而言，是否經(jīng)過了公示登記對(duì)于物權(quán)的確立與保護(hù)具有影響。關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬問題相關(guān)的法律規(guī)定，其初衷在于維護(hù)物權(quán)變動(dòng)的基本秩序，保護(hù)交易的合法性與程序性，并且公示原則也是旨在保護(hù)第三人利益而設(shè)置的程序要件。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)來說，其物權(quán)變動(dòng)模式是法律明確予以規(guī)定的。其基礎(chǔ)是區(qū)分原則，即區(qū)分合同上的債權(quán)行為與不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變動(dòng)的物權(quán)行為。總體而言，我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變動(dòng)形式有常規(guī)也有例外，常規(guī)的形式是債權(quán)形式為主，例外的是關(guān)于土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)為典型的土地權(quán)屬問題。先以例外情況分析，由于我國(guó)實(shí)行的是中國(guó)特色社會(huì)主義制度，城市的土地的所有權(quán)歸國(guó)家所有，而在農(nóng)村地區(qū)則歸集體所有。由于長(zhǎng)久以來形成的農(nóng)村社會(huì)穩(wěn)定性的秩序，在此基礎(chǔ)之上考慮到農(nóng)村的文化水平以及公共機(jī)構(gòu)情況，對(duì)于土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的權(quán)屬變動(dòng)問題，我國(guó)采用了債權(quán)意思主義，即雙方出于真實(shí)自愿平等的意思表示之下，簽訂了有效的合同，具有處分權(quán)的一方便能夠以生效的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的權(quán)屬變動(dòng)合同完成權(quán)屬的變動(dòng)。這種情況也是充分考慮到了農(nóng)村的社會(huì)特點(diǎn)，我國(guó)農(nóng)村普遍是以熟人社會(huì)為基礎(chǔ)建立起來的，村民彼此之間具有較高的信賴基礎(chǔ)，同時(shí)農(nóng)村的文化水平在法律設(shè)定之初也普遍不高，便沒有登記程序設(shè)立的意義。而對(duì)于常規(guī)的情況，我國(guó)對(duì)于正常情況下的物權(quán)變動(dòng)，登記程序主要是產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的效力，此時(shí)需要引出對(duì)第三人的保護(hù)這一理念。

1.不涉及第三人利益時(shí)。《物權(quán)法》對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的相關(guān)規(guī)定一方面保護(hù)交易秩序，另一方面是保護(hù)第三人。在司法實(shí)踐中，如果在借名買房的法律關(guān)系中，沒有涉及到第三人的利益時(shí)，此種背景之下，既沒有損害到公共利益，也未涉及第三人合法權(quán)益，眾多裁判案例則普遍傾向于保護(hù)實(shí)際出資人。但這樣一來，實(shí)際出資人，即實(shí)際上的物權(quán)人在形式外觀上沒有物權(quán)的權(quán)利外觀，從法律性質(zhì)的界定上來說，更加類似于債權(quán)關(guān)系。

2.當(dāng)存在第三人利益沖突時(shí)。我們知道，不動(dòng)產(chǎn)的登記作用主要在于規(guī)范程序以及保護(hù)第三人合法權(quán)益。在存在第三人利益沖突時(shí)，主要是討論當(dāng)?shù)谌艘呀?jīng)完成了登記過戶一系列程序之后。從完整的物權(quán)變動(dòng)上說，即是已經(jīng)具有不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)歸屬的權(quán)利外觀。此種情況之下，原借名買房的實(shí)際出資人從權(quán)利外觀上看，沒有足夠且充分的理由以及權(quán)利去對(duì)第三人主張不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)。此種情況在司法實(shí)踐以及相關(guān)的法律理論上來說都比較一致，通常認(rèn)為善意第三人的合法權(quán)益更加需要得到保護(hù)。需要注意的是，例外情況是第三人存在善意瑕疵，假如第三人在購(gòu)買時(shí)明知是實(shí)際出資人采用借名買房的形式參與購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)，仍然行使上述行為的，此時(shí)第三人只能向借名人，即法律物權(quán)人主張違約或侵權(quán)等民事法律責(zé)任。

（三）關(guān)于公示程序

在從前我國(guó)法律制度為了適應(yīng)國(guó)情需要，對(duì)于公示登記這一程序往往只是在行政法的范疇中予以規(guī)定，尚未納入物權(quán)變動(dòng)的法定要件中，在《物權(quán)法》頒布以后，才確立了不動(dòng)產(chǎn)登記制度，但是在農(nóng)村地區(qū)，涉及到土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)等相關(guān)問題時(shí)，登記依然只是行政法的范疇，并不是物權(quán)變動(dòng)的構(gòu)成要件。這也充分說明了我國(guó)社會(huì)的不斷發(fā)展以及各個(gè)地區(qū)各有特色，在制定法律時(shí)需要因地制宜。一般情況之下，公示登記這一程序在不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)變動(dòng)這一事項(xiàng)中具有生效功能，即需要以生效作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)發(fā)生變動(dòng)的生效要件，未經(jīng)登記的物權(quán)不發(fā)生權(quán)利主體的轉(zhuǎn)移。物權(quán)公示原則在我國(guó)《物權(quán)法》上的體現(xiàn)便是登記程序，其設(shè)置的目的在于，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)涉及的標(biāo)的物價(jià)值比較高，牽扯的利益較大，關(guān)系到社會(huì)穩(wěn)定以及交易秩序，相比于動(dòng)產(chǎn)而言，需要更加完善與嚴(yán)格的程序來加以規(guī)范，即要求以法律規(guī)定的形式去向社會(huì)告知不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的變動(dòng)，才能真正使物權(quán)得到法律的保護(hù)，并且提供公信力。此種程序的設(shè)置在司法實(shí)踐中更多的應(yīng)用于不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利救濟(jì)上。由此可以看出，在借名買房這一過程之中，實(shí)際出資人是沒有在公示登記這一環(huán)節(jié)上體現(xiàn)出其權(quán)利外觀的，相比于直接購(gòu)房者，他們?cè)诜蓪用妫荒軌蛞越杳I房協(xié)議直接確定實(shí)際出資人具有不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)。

三、借名買房中的所有權(quán)歸屬救濟(jì)問題

（一）對(duì)于實(shí)際出資人與借名人雙方的法律救濟(jì)

一般而言，實(shí)際出資人與借名人在簽訂借名買房協(xié)議之初時(shí)，除了約定不動(dòng)產(chǎn)的實(shí)際權(quán)屬外，還會(huì)就不動(dòng)產(chǎn)在借名人取得物權(quán)轉(zhuǎn)移各項(xiàng)權(quán)利外觀之后，向?qū)嶋H出資人進(jìn)行后續(xù)的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移事項(xiàng)。我們知道借名買房大多主要是因?yàn)橄拶?gòu)、搖號(hào)政策使得實(shí)際出資人在購(gòu)買當(dāng)時(shí)尚不具備各地方政府規(guī)定的購(gòu)房資格。因此，在借名買房過程中，當(dāng)借名人完成了一系列程序，當(dāng)實(shí)際出資人具有相關(guān)資格時(shí)，借名人根據(jù)合同約定，具有向?qū)嶋H出資人進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)過戶的行為義務(wù)。或者當(dāng)時(shí)實(shí)際出資人尚未取得相關(guān)資格，借名人存在履行不能的情況，則可以以此抗辯，但是假如實(shí)際出資人提起了民事訴訟，在訴訟當(dāng)時(shí)已經(jīng)取得了相關(guān)的資格，則實(shí)際出資人主張的借名人行為義務(wù)應(yīng)當(dāng)?shù)玫街С帧７駝t可以根據(jù)合同追究其違約賠償責(zé)任或者侵權(quán)責(zé)任。由此觀之，在購(gòu)房程序中，僅存在實(shí)際出資人與借名人兩方時(shí)，且不存在侵害社會(huì)公平以及公共利益時(shí)，司法實(shí)踐與法律實(shí)務(wù)通常而言是重在維護(hù)實(shí)際物權(quán)人的合法權(quán)益。

（二）當(dāng)存在第三人時(shí)的法律救濟(jì)

此時(shí)的法律關(guān)系更為復(fù)雜，在實(shí)際的案例中通常表現(xiàn)為法律物權(quán)人向第三人完成了房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)。根據(jù)上述對(duì)于借名買房的事實(shí)與法律問題分析可以知道，此時(shí)法律物權(quán)人根據(jù)物權(quán)公示原則，具有完整的權(quán)利外觀，即從法律層面具有對(duì)于該不動(dòng)產(chǎn)的處分權(quán)。實(shí)際出資人，即實(shí)際物權(quán)人與法律物權(quán)人之間是合同上的債權(quán)關(guān)系，他們雙方之間的債權(quán)無法與第三人的物權(quán)相對(duì)抗。因此，對(duì)于第三人來說，他從登記上便能夠合理地推測(cè)出不動(dòng)產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)歸屬結(jié)論，也沒有額外的義務(wù)去了解是否存在借名買房的問題。這也是出于保護(hù)交易秩序的目的。但前述講到，此時(shí)也存在例外情況，即是第三人的主觀層面是善意還是惡意，當(dāng)?shù)谌酥饔^是善意時(shí)，司法實(shí)踐更加側(cè)重于保護(hù)交易的公平與秩序，第三人在完成相關(guān)的物權(quán)轉(zhuǎn)移構(gòu)成要件之后，能夠善意取得不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)，法院對(duì)第三人的主張應(yīng)予支持。當(dāng)?shù)谌酥饔^是惡意時(shí)，即明知該不動(dòng)產(chǎn)是實(shí)際出資人與借名人的借名買房協(xié)議標(biāo)的物，仍然主張其物權(quán)的，在司法實(shí)踐中則認(rèn)定為無法以善意取得的方式去獲得不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)。實(shí)際出資人主張的要求借名人履行借名買房協(xié)議，幫助其完成過戶登記義務(wù)的主張應(yīng)當(dāng)?shù)玫椒ㄔ褐С郑⑶铱梢愿鶕?jù)實(shí)際的損害向第三人主張相關(guān)的損害賠償，法院也應(yīng)當(dāng)支持。

四、結(jié)語

可以看到，借名買房的所有權(quán)歸屬問題需要根據(jù)多種情況予以研究探討，從標(biāo)的物到合同，以及是否涉及第三人等因素，都對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)歸屬產(chǎn)生了決定性的影響。在司法實(shí)踐中，具體的案件需要根據(jù)案件的具體情況，綜合考慮交易秩序、社會(huì)公平以及第三人的合法權(quán)益，才能作出合理的裁判結(jié)果。

參考文獻(xiàn)：

[1]王鑫.“借名買房”中物權(quán)變動(dòng)的學(xué)理分析[J].河北農(nóng)機(jī)，2019（12）：110-111.

[2]林文靜.論“借名買房”中不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的歸屬[J].黑龍江省政法管理干部學(xué)院學(xué)報(bào)，2019（6）：45-49.

[3]張冰.實(shí)務(wù)視角下的借名購(gòu)買商品房產(chǎn)權(quán)歸屬研究[J].法制博覽，2019（19）：193.

[4]黃小翔.借名買房關(guān)系中房屋產(chǎn)權(quán)確認(rèn)裁判的案例研究[D].廣西大學(xué)，2019.