房地產估價機構如何在發展中防范風險

魏巧玲 楊再平

【摘要】我國的房地產估價行業萌芽于20世紀80年代，經過多年的發展，這個行業日漸趨于成熟。隨著社會的發展和科學技術的進步，社會對房地產估價這個行業有了更新的需要和提出了更高的要求。在“轉變政府職能、推進公共服務社會化”的大背景下，房地產估價業務類型也越來越豐富。除房地產抵押評估、征收評估等傳統估價業務類型外，政策研究、市場調查等新興業務快速發展，更多的行業和估價報告使用者對房地產評估寄予更高的期望，同時也帶來了不同類型的執業風險。因此在推進房地產估價機構的持續發展過程中，必須采取相應的策略來進行預防并對其進行控制。

【關鍵詞】房地產行業;估價機構;職業風險;風險防范

在房地產事業發展的過程中，估價業務起著一定的作用。但是在新的歷史形勢下，房地產事業的發展存在著一定的挑戰。2015年“互聯網+”寫入了《政府工作報告》，使“互聯網+”成為我國經濟、社會、文化發展的重要戰略。同年7月4日，《國務院關于積極推進“互聯網+”行動的指導意見》（國發〔2015〕40號）發布。從此，“互聯網+行業”在全行業如火如荼地發展。在此大趨勢下，大量房地產估價機構如何在機遇和挑戰面前保持持續發展值得探討。

在房地產估價機構發展的過程中應該重視創新的力量，重視對互聯網技術和大時代數據的使用，同時在房地產估價業務發展的過程中深化服務內涵、重視對市場的拓展、創新技術發展的手段等，通過提高自身市場競爭力的方式實現對房地產估價客戶的吸引。

1、房地產估計行業形勢背景

1.1房地產產業對估價行業的影響

隨著社會的發展，21世紀成了中國房地產行業的快速發展的時期，也是房地產估價產業的發展黃金期。在樓市掀起一輪熱潮后，國家針對樓市出臺了一系列的調控政策。樓市調控政策給房地產市場的發展帶來了顯著的影響，也給房地產估價行業的業務量和業務結構帶來了變化。金融機構的貸款額度、貸款規模、對貸款企業的審查條件發生變化，使得與融資相關的業務相對減少，但是一些中小企業之間項目的合作、合并等經濟行為又給估價行業帶來了一定的業務量。

1.2新科技和新經濟對房地產估價行業的影響

無論是信息技術的革命還是經濟的革命，對房地產估價行業的技術、市場都有很大的影響。但事實上，信息技術的革命對于房地產估價行業的發展既是挑戰也是機遇。機遇是，部分房地產估價機構可以通過互聯網保存所有的信息，而房地產公司也可以將一些大數據通過互聯網發送到估價機構。普通估價機構可以通過互聯網系統提供便捷的服務，從而提高工作效率。挑戰是，互聯網的發展正在吞噬傳統的簡單估價業務需求。

1.3信息化的發展對房地產估價行業的影響

隨著互聯網、物聯網、云計算等的快速發展，以及移動通信、電子商務等的快速普及，全球數據出現爆炸式的生長，大數據的社會也悄無聲息地來臨了。所謂“大數據”就是將人類的活動、社會的發展信息進行數據的收集、整理和分析，從分析的數據中發現客觀的規律，“大數據”的出現是計算機技術和互聯網技術快速的發展導致的，計算機高效的運算功能實現了以往龐大數據不能分析的可能，也就是說龐大的數據分析成為可能。互聯網打破了以往的數據分析和整理的方式，形成了數據量大、涉及面廣、反映內容多樣化的“大數據”時代。

1.4國家對房地產估價行業的態度

國家在發展，制度在改革，雖然部分執業資格證考試制度已經取消，但是房地產估價師考試制度仍然被保留。這說明國家對房地產估價行業的存在必要性是非常認可的，與國際上對房地產估價行業的態度保持一致。這對于房地產估價行業的生存和發展來說，是十分有利的因素。

2、制約房地產估價機構發展風險

2.1評估人員執業能力不足和職業道德風險

評估人員必須站在獨立、客觀的位置公正地分析房地產的價值，具有很強的專業性和技術性。要求評估人員必須具備較強的專業素質和良好的職業道德。如果評估人員為快速完成項目，簡化評估程序，或是為了承接業務，滿足委托方的不合理需求，出具不能客觀反映評估對象價值的報告，將引發重大責任風險。

2.2評估市場不規范和信息不對稱風險

估價機構規模小、經營散、能力弱的格局長期存在，妨礙房地產估價市場合理秩序的形成。不論是房地產估價的前期資料搜集直至形成估價報告，還是基于估價的咨詢服務等，都需要詳實可靠的基礎信息、合法的產權證明文件以及真實的市場成交價格等相關資料。然而迄今為止，這些信息在市場上并非完全透明，如果這些資料來源不可靠，將會導致估價對象真實價值不一致的估算，造成房地產評估風險。

2.3政府職能變化及政策變動風險

房地產評估行業受國家政策影響較大，如在“轉變政府職能、推進公共服務社會化”的大背景下，房地產價格的變化除了受到市場需求變化的影響，稅收、土地、金融、產業等方面涉及的政策變動必然會對房地產價格產生影響。

3、加強房地產評估機構風險防對策略

3.1對標國際領先水平，加強人才培育

房地產估價機構的發展離不開一些有想法、有責任心、有干勁、有能力的工作人員的推動。因此，房地產估價機構必須建立一支高素質、高能力的人才隊伍。房地產估價機構要進一步轉變觀念、打開思路，重視人才培育，對標國際領先水平，培育專業頂尖人才。一是按照提升核心競爭力的內在要求，規劃調整人才培育的戰略方向、結構和布局，推進具有全方位競爭能力專業實體的形成。二是按照高質量發展的新要求，注重開發培育人才的創造性思維，努力搭建鍛造改革創新團隊平臺，形成行業機構發展攻堅克難的突擊隊和有生力量。

3.2強化平臺建設，完善技術手段

加強技術手段的完善和運用，逐步完善核心技術融合創新和關鍵技術成果應用轉化機制。一是建立信息研發平臺，通過行業平臺、機構合作、科研機構等參與共同研發，為估價、咨詢服務提供可靠數據依據、市場趨勢研究分析以及新技術的研發功能，對項目運作提供支持，提高研究成果轉化率。二是建立技術指引研制平臺，針對不同項目類別分別研制相應技術指引和措施，如新技術、新方法的運用，全過程質量管理的運作等。重視利用大數據的作用將數據進行整合和管理，不斷創新信息系統建設，為實現信息資源的共享奠定基礎。在信息系統建設的過程中主要有數據庫的建設與維護，軟件的開發和利用等。為此，應該重視對市場的調查，重視對評估結果的管理和維護。不同的企業應該建立屬于自己的數據庫和資料庫等，為估價業務的發展提供支持。

3.3適應政府職能變化，積極尋求支持指導

隨著新的發展時期出現的新變化，房地產估價行業也面臨重大變革和新的發展選擇，估價機構應積極適應政府職能變化，積極尋求政府和行業協會的支持與指導。比如：根據重大項目研究與政府相關事業機構、國有企業建立緊密聯合體的運作模式、組織方法，拓展估價機構專業服務領域、拓寬發展道路。

4、“互聯網+”背景下房地產估價機構的發展趨勢

隨著新技術的應用，“互聯網+估價”將成大勢所趨。房地產估價機構靠單一的傳統估價業務，靠簡單的規模擴張方式發展，將難以為繼。對于房地產估價機構，想要在行業內持續發展，在加強房地產估價人員的繼續教育工作的同時，還需做好以下幾個方面的工作：

4.1培育新型估價業務能力

傳統估價業務與新型估價業務是相對而言的，并沒有明顯的區別界限。新型估價業務，通常是在新形勢新需求情況下，基于傳統業務演變或衍生而來，但在估價思路和技術應用上有所突破。新型估價業務大致包括以下：（1）房地產批量估價業務;（2）特殊物業類型估價：例如歷史文化建筑、古民居、旅游風景區、碼頭等等;（3）以房地產價值評估為主的咨詢類業務;（4）以估價專業意見為主的咨詢類業務;（5）房地產信托投資基金（RE-ITS）相關的估價咨詢服務等。根據房地產估價師與經紀人學會的數據，2017年一級機構平均房地產咨詢顧問項目75宗，同比增長53.06%，由此推斷，未來房地產估價機構的新型估價業務比重將日漸提高。

4.2培育企業核心競爭力

目前，房地產估價機構面臨競爭激烈的市場環境，傳統評估業務的地域優勢，正在逐步弱化;另外，估價機構和估價師的利用系統平臺進行跨區域合作，已悄然而至。房地產估價機構如過于保守，則如逆水行舟，不進則退。在“互聯網+”趨勢下，房地產估價機構應結合自身優勢，找準方向，積極應對。目前，我國房地產估價機構的發展路徑主要有三種。第一種是憑借建立的估價技術優勢，提供優質的服務，與各委托方建立良好的合作關系。第二種是運用公司自身的估價技術與經驗，與軟件公司合作開發智能估價系統，通過銷售軟件系統并進行后期的系統維護服務，掌握估價方面大數據，從而建立核心競爭力。最后一種發展路徑為多元化經營，努力培訓新的業務增長點。

結語：

房地產估價行業近30年的發展過程，是在自我改革中逐步壯大成熟的過程，面對我國服務業向高質量發展的新要求、新形勢，房地產估價機構應積極應對，根據自身資源選擇適當的發展戰略，努力確定自己的核心競爭優勢，以便順應“互聯網+”的發展大潮，把握好機遇，運用科學合理的手段、方法規避風險，才能不斷推進房地產機構的可持續發展。

參考文獻：

[1]李明華 杜勇.房地產評估行業形成風險及規避措施[J].地產，2019（04）.

[2]王彥龍.房地產評估機構的風險預防與控制[J].住宅與房地產，2018（04）.

[3]王鴻婧.房地產評估機構的風險預防與控制研究[J].中國高新區，2018（06）.

[4]吳玲.房地產評估業風險形成機制及防范分析[J].現代商貿工業，2018（09）.

[5]喬兵兵.我國房地產評估中存在的問題及其對策[J].時代金融，2017（04）.

[6]張麗.房地產評估中存在的主要問題及其對策探析[J].住宅與房地產，2017（01）.

作者簡介：

魏巧玲（1968.04-），女，漢，湖南長沙，本科，工程師，從事房地產評估及咨詢方向;

楊再平（1969.09-），男，漢，湖南長沙，本科，工程師，從事房地產估價、土地評估方向。