房地產成本控制的突出問題及成本的精細化管理

劉長波

摘要：隨著經濟的增長，無論是人們的生活還是收入都有了不小的改變。與此同時，房地產行業也出現了發展極其迅猛的勢頭。然而在房地產目前的發展過程當中，仍然存在著很大的問題，其中最主要的問題就是成本控制的問題。成本控制對于房地產來講是相當重要的一個環節，如果得不到妥善的處理，那么就會使房地產造成很多的開支，對于買賣雙方都是一種沉重的負擔。本文通過對于房地產成本控制目前所面臨的一些問題進行詳細的闡述和分析，從而提出關于房地產成本精細化管理的具體方案，希望對相關人員有借鑒意義。

關鍵詞：房地產;成本控制;精細化管理

1? 引言

目前在我國房地產事業的發展有目共睹，受到不少人詬病的同時，房地產各類項目的問題也是層出不窮。其中成本控制問題是最突出的一個問題。這個問題很可能來自于管理或者是調研工作等等之類的問題。尤其是在項目開發的過程當中，因為設計方案并不能很好的與實際的工程進行結合，甚至出現了經常改變的情況，那么就會使得問題越來越嚴重，對于房地產的成本精細化管理帶來了很大的弊病。因此，需要深入了解到成本控制所面臨的具體問題，才可以更好的來實行精細化管理，從而解決房地產成本浪費的問題。

2? 房地產成本控制所面臨的問題

2.1? 房地產成本管理體系不健全

在房地產項目管理的時候，對于其成本的管理并沒有建立起一個完整的體系，其主要原因很可能是來自于房地產項目管理的時候，那些管理層的管理意識不夠，或者是在具體管理的過程當中，所采取的管理技術不足等等各方面的問題。在成本管理意識方面，由于管理者的個人意識不足，因此沒有辦法對各個環節進行相當嚴格的把控，這樣導致無論是材料采購還是后期的使用，都出現了很大的成本浪費問題;而相對于技術方面來講，許多房地產項目在管理的時候還是采取相當傳統的管理技術，沒有辦法滿足當下快速發展的時代。因此在財務管理過程當中，對于記賬方面并不能進行整體的統一規劃，而在預算、跟進以及結算的過程當中，也沒有相應的人員來對其進行監督。因此也就沒有辦法進行科學、合理的分析，其配套的軟件甚至處于相當落伍的階段，這樣對于其浪費的地方就沒有辦法明確的指出，也就無法解決。

2.2? 房地產項目開發前調研不充分

目前房地產事業發展的如火如荼，致使很多開發商都實行相當緊張的工期，但是這往往就會導致在項目的前期調研工作做得并不充分，并沒有對具體可行的辦法拿出相應的報告。在拿到地之后，很多項目進行盲目的開發，就很容易因為政府政策變動而導致具體的方案出現改變，這樣就會帶來很多成本上的浪費。

在具體的房地產開發過程當中，一些開發商在拿到地的時候覺得價格較低，但是在具體的修建過程當中，就會因為各種各樣的因素而導致極大的浪費。并且在前期調研過程當中，對于地方的地質也應該進行充分的研究。如果沒有辦法得到深入了解的話，那么按照常規開修建項目，就會導致地基成本嚴重增加，最后影響到整個項目的經濟收益。

2.3? 房地產項目設計方案變更頻繁

在房地產項目設計的時候，就需要對于后面的具體工作展開詳細的討論，并且對于可能出現的各種問題都應該有著預見性的方法。只有這樣，才可以不斷的降低房地產的成本。然而目前設計方案頻繁變更，對于整個項目的成本控制有著相當大的阻礙。首先，可能是由于房地產所開發項目并沒有進行縝密的勘查，這樣將會導致施工過程當中與設計圖紙發生嚴重的不符，需要更改才可以繼續實行;其次，很可能是在施工的時候，由于各方面之間沒有協調好，尤其是設計部門和施工部門之間沒有進行很好的溝通，這樣導致信息的不對稱，從而是出現浪費;最后，在施工圖紙上面，有可能出現審核不完善等原因，導致后期的方案需要頻繁的變動。

3? 房地產成本精細化管理方案

3.1? 健全完善房地產成本預算機制

首先，要做到對于項目管理層的各個成本預算進行充分的培訓，要讓管理人員能夠充分認識到各個環節的成本預算對于整個項目的重要性，從而可以建立起一個較為完善的績效機制。這樣才能對各個環節的成本管理進行嚴格的限制，并且直接與每個人的工資進行掛鉤[1]。

其次，對于具體管理過程當中的成本，需要和財務部門進行充分的溝通，必須引進最為先進的核算系統，對于各個環節進行財務核算。此外，還需要與監管部門進行溝通，這樣就可以對各個環節當中可能出現的過度浪費現象進行詳細的追責，使相應的部門對于浪費必須給出一定的理由，而且承擔相應的責任。

3.2? 充分做好項目開始前的調研工作

首先，想要做好項目開始前的調研工作，就必須擁有一支專業嚴謹的調研團隊，可以對各個環節進行詳細的分析。尤其是針對其地質問題，要對地質、屬性以及是否適合高層建筑物建設等各種項目，都應該有著仔細的檢查，避免將當多的成本浪費在地基的建設上面[2]。

其次，項目開始前也應該對于政府的相關政策進行詳細的了解，摒除投機行為，不能因為地方的便宜就急忙拿下，從而給整個項目帶來巨大的成本虧損。應該和相關部門進行充分的溝通，綜合考慮，對于開發地段的經濟情況、地質情況、預期等等進行綜合分析，并且做出可行性報告，最終才可以進行施工建設，避免成本浪費[3]。

3.3? 建立健全房地產項目動態成本控制體制

首先，需要對于項目過程當中可能使用的物料進行統一的管理，不能將物料隨意的堆放，應該建立統一的數據支持，將物料合理的存放，統一管理。尤其是需要倉庫管理人員進行嚴格的控制，對于每一批貨物的進入和輸出都應該嚴格把控，將其明細進行登記，如實的反映給財務部門。

其次，對于設計方案應該與具體的施工部門進行充分的協調，使得各個因素可以充分的考慮到，避免方案的頻繁更改。對于施工的各個環節，所涉及到的部門應該在一起進行相互溝通，聽取相互之間的意見，明白存在的現實問題，以及對于未來可能發生的問題進行詳細的預見，并且在進一步的核實時候，對于方案進行有必要的整改[4]。

3? 結語

成本控制是房地產最為核心的一項，如果成本無法得到有效控制的話，那么就會對開發商造成極大的損失。在具體過程當中，實現精細化管理就可以很好地確保成本降低，使方案不斷的優化，從而給房地產的成本控制帶來更加良好的改變。

參考文獻：

[1]丁菊珍.房地產成本控制的問題及成本的精細化管理[J].中國住宅設施，2020（05）：74-75.

[2]王雙琦.房地產成本控制的突出問題及成本的精細化管理[J].中國住宅設施，2020（04）：79-80.

[3]李薇.房地產成本控制的突出問題及成本的精細化管理[J].財經界（學術版），2020（07）：63-64.

[4]李琦.房地產成本控制的突出問題及成本的精細化管理[J].住宅與房地產，2020（04）：13.