淺論不動產登記中的實地查看

任峻峰

【摘? 要】不動產登記的一般程序中，審核程序是決定是否予以登記的關鍵環節，實地查看作為審核的一種手段，是對申請登記材料進行實質性鑒別的一種方法。筆者長期在基層從事登記工作，接觸到實地查看業務，所以就實地查看所依據的法律法規條款，在不動產登記中地位、作用、需把握的技術問題以及和壓縮辦理時間之間的關系，系統簡要地闡述一下觀點，供同行們商榷。

【關鍵詞】不動產;登記;實地查看

引言

《不動產登記操作規范（試行）》中指出：“依申請登記的不動產應當按申請、受理、審核、登簿的程序進行”。其中審核程序更是整個登記過程中的核心和靈魂，我國的不動產登記審查制度兼具有形式審查和實質審查的特點，除了對書面申請材料進行審核，查閱登記原始材料及不動產登記簿等外，對適用實地查看的業務類型還需進行現場查勘，往往通過深入核實能夠及時發現真實情況和問題所在，掌握住第一手現場資料，從而為審核判斷提供決策性依據，盡到合理審慎的注意義務。

1.進行實地查看的法律法規依據

《物權法》中指出登記機構應當履行下列職責：“申請登記的不動產的有關情況需要進一步證明的，登記機構可以要求申請人補充材料，必要時可以實地查看。”該項條款雖然沒有進一步說明有關情況是何種情況，但已從法律層面明確賦予了不動產登記機構實地查看的職責。目前，不動產統一登記制度已在全國各地順利實施，《不動產登記暫行條例》則對登記機構可以進行實地查看的情形作出了進一步的細化，明確將房屋等建筑物、構筑物所有權首次登記;在建建筑物抵押權登記;因不動產滅失導致的注銷登記;不動產登記機構認為需要實地查看的其他情形，共計四種業務類型列為不動產登記機構實地查看的范疇，其中最后一條為兜底條款。隨后出臺的《不動產登記暫行條例實施細則》不僅概括了實地查看的情形，而且明確了需重點查看的情況。緊跟其后，在總結地方實踐操作經驗基礎上制定的《不動產登記操作規范（試行）》則更進一步對查看內容、查看要求都提出了具體的處理規范原則，并明確將實地查看放在重要的審核程序中。

2.實地查看在不動產登記中的地位

在不動產登記業務中，雖然各種類型登記在程序上會有所不同，但更多地存在共性的地方，也就是不同的登記類型所采用的通用步驟和手續，即登記的一般程序，這是登記中需要共同遵循的原則。在不動產登記的一般程序中申請、受理、審核、記載于登記簿是絕大多數登記類型的必經程序，而實地查看的實施則是由登記機構依據具體適用情況來確定是否進行，可以說這是一種有針對性、選擇性的程序，雖然不是所有類型登記的必經環節，只限于必要的時候進行，但卻是登記機構經常會使用的一種審查手段。

3.實地查看在不動產登記中的作用

（1）首次登記是對不動產權利的第一次登記，是其后進行一系列登記的基礎和開端，登記機構對房屋坐落及其建造完成等情況進行實地查看，通過核查房屋的實際面積及層數和建筑工程規劃許可證上所載建筑面積、建筑層數是否相一致，我們能發現擴大面積、超出層數等情況;通過核查申請人所提供的資料和房屋的實際現場狀況相比對，我們能發現資料不實、甚至無中生有等情況。首次登記對其以后的物權變動具有原始的根據效力，只有保證登記的源頭準確無誤，才談得上以后歷次變動不發生錯誤，所以其重要性顯而易見，登記機構通過實地查看掌握現場第一手資料，及時發現違規現象的蜘絲馬跡并提出處理意見，從而在根本上保證首次登記的準確性。

（2）在建建筑物是指已經開工建設，尚未竣工的建設項目。在建建筑物抵押權登記指當事人以在建建筑物設定抵押而申請辦理的登記，其目的是抵押人為取得在建建筑物繼續建造資金的貸款。在建建筑物由于在抵押登記生效時還未達到使用要求，所以它尚不具有使用價值，同時，在建建筑物由于還是沒有完全竣工的物體，所以它的最終形態具有不確定性。《城市房地產抵押管理辦法》中規定：“在建工程抵押的部分是以其合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產，即抵押的是已經完工的部分”。在《不動產登記操作規范（試行）》中也明確：“在建建筑物抵押的，抵押財產不包括已經辦理預告登記的預購商品房和已辦理預售合同登記備案的商品房。”所以登記機構在辦理在建建筑物抵押權登記時，對建筑項目已完工部分整體的、真實的物理狀態進行查看和對該項目的名稱、坐落等進行現場核實尤為重要。核查在建工程與土地使用權證、建設工程規劃許可證、施工許可證記載的情況是否相一致;核查在建工程列入抵押物范圍的已完工部分與抵押合同所附抵押物清單內容是否相一致;核查在建工程的實際建設狀況與證明施工進度、建設資金已投入量等材料記載的房屋狀況是否相一致，通過以上實地查看，及時發現問題，掌握情況，從而確保在建建筑物抵押權登記的準確性。

（3）不動產滅失是指不動產因倒塌或被拆除而在物理形態上消滅。不動產作為登記的客體，存在是登記的前提和基礎，俗語說：“皮之不存，毛將焉附”，一旦客體不復存在，不動產權也失去了依存的基礎。因不動產滅失導致的注銷登記，是指經依法登記的不動產被拆除或其他不可抗力造成不動產滅失而申請的登記，實地查看的主要內容是不動產滅失的確實情況。現實中可能存在不動產已滅失，但權利人并不主動申請權利注銷的情況，這就造成了不動產已經不存在，但登記簿仍有記載，此時若權利人再進行轉移、抵押等處分行為，就會造成登記的錯誤。反之，也有可能不動產仍然存在，但權利人出于某種不正當的原因，卻申請注銷登記，已達到其特定的目的，所以在申請辦理因不動產滅失導致的注銷登記時，尤其對于非成片拆遷區域，而單獨申請注銷登記的，登記機構有必要對實物進行實地查看，做到眼見為實，杜絕弄虛作假的情形發生，以更好地保障和維護相對人的權益不受侵害。

4.實地查看中需把握的技術問題

（1）不動產登記機構在進行實地查看前應做好相關核查資料的準備工作，盡量能通過共享交換平臺提取材料或信息，例如規劃圖紙、測繪總平圖、分幢平面圖、土地宗地圖等，收集后能直接利用的就直接利用，絕不要求申請人再重復提交，這樣做一方面便于服務企業和群眾，另一方面也便于登記機構工作人員到達查勘現場后能一氣呵成，順利完成查看任務，以達到高效便民的工作要求和目標。

（2）實地查看過程中所形成的資料和成果，例如：經簽名確認的實地查看表、對查看對象拍攝留存的相片等，不僅要作為申報材料放在正式的不動產登記檔案中，如果工作條件允許，最好能備份形成單獨的實地查看書面及電子檔案，并以每份申請人為單位進行保存。這樣操作有利于今后該不動產的物理狀態發生變動時，登記機構工作人員能快速便捷地查閱到原有的狀況進行比對，從而為審核提供決策性依據。

5.結語

不動產登記機構在登記過程中是否已盡到應當盡到的審慎、全面、盡職的審查義務，是判定登記機構是否有責任的標準，不動產登記工作要同時兼顧效率與安全原則，而實地查看作為確保不動產事實存在的主要手段，是把握登記不動產真實性的有效程序，體現了堅持實事求是的原則，確保了不動產登記權利與申請事項相符，這對維護好廣大人民群眾的切身利益和不動產登記機構的信譽度都發揮了積極有效的作用。

參考文獻

[1]中華人民共和國國務院令第656號.不動產登記暫行條例.2014.

[2]中華人民共和國國土資源部令第63號. 不動產登記暫行條例實施細則.2016.

[3]國土資規〔2016〕6號.不動產登記操作規范（試行）.2016.