淺析不動產登記公告及其適用

張軼秀

摘要：將不動產登記實踐過程中，存在公告的情形適用不當或公告的形式與高效便民的初衷背道而馳的做法列舉出來，找到正確合理的不動產公告操作模式，有效疏通不動產登記流程，為群眾和企業帶來便利，真正達到高效便民又排除異議規避風險的目的。

關鍵詞：不動產登記;公告;適用

中圖分類號：F293 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2020）06-0045-46 收稿日期：2020-04-15

1關于不動產登記公告的時間

1.1不動產登簿前需要公告的情形

《不動產登記暫行條例實施細則》第17條明確，有下列情形之一的，不動產登記機構應當在登記事項記載于登記簿前進行公告：（1）政府組織的集體土地所有權登記;（2）宅基地使用權及房屋所有權，集體建設用地使用權及建筑物、構筑物所有權，土地承包經營權等不動產權利的首次登記;（3）依職權更正登記;（4）依職權注銷登記;（5）法律、行政法規規定的其他情形。

以上幾種情形的公告是作為登簿前的最后排除異議的重要環節，是登記程序不可或缺的。登記機構需將登記事項先進行公告，在公告期滿15個工作日后方可進行相應登記。其中，依職權的更正登記所需時限最長，根據《不動產登記暫行條例實.施細則》第81條，不動產登記機構發現不動產登記簿記載的事項錯誤，應通知當事人在30個工作日內辦理更正登記。當事人逾期不辦理的，不動產登記機構應在公告15個工作日后，依法予以更正。這就要求登記機構在告知權利人辦理更正登記滿30個工作日后，才可以發布依職權的更正登記公告。

1.2不動產登簿后需要公告的情形

《不動產登記操作規范（試行）》規定，“因不動產權利滅失等情形，無法收回不動產權證書或者不動產登記證明的，在登記完成后，不動產登記機構應當在其門戶網站或者當地公開發行的報刊上公告作廢”。此種情形常見于因人民法院或仲裁委員會生效法律文書導致不動產權利消滅，原不動產權證書或者不動產登記證明又無法收回的，在注銷登記完成后公告原不動產權證書或者不動產登記證明作廢，其實質是對原不動產權利的滅失起到公示的作用。

而在具體實踐中，有關不動產權證書或不動產登記證明作廢的公告，一些登記機構在受理之前要求申請人先行公告予以將不能提供的證書或登記證明公告作廢。此種做法實屬不當，一方面，增加了申請人辦理登記的時間成本;另一方面，也不符合我國《物權法》對不動產物權變動的相關規定，《物權法》規定，“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載于不動產登記簿時發生效力，未經登記，不發生效力”。在新的登記尚未登簿之前，權屬尚未變化，原證書和證明不應以公告公示后視為失效。

2關于不動產登記公告的形式

2.1在不動產登記機構門戶網站以及不動產所在地等指定場所進行的公告

不動產首次登記和依職權的登記都適用于此種公告形式，但在具體實踐中筆者認為此種形式主要針對政府組織的集體土地所有權登記，以及宅基地使用權及房屋所有權，集體建設用地使用權及建筑物、構筑物所有權，土地承包經營權等不動產權利的首次登記。由于集體土地及其地上建筑物、構筑物的首次登記涉及集體經濟組織中村民的合法權益，因此公告的方式不僅包括不動產登記機構的門戶網站，并且需要再不動產所在地的集體經濟組織內進行公示，這樣有利于保護權利主體的合法權益，同時更能直觀有效的排除異議。

對于依職權的更正登記和注銷登記的公告形式，也規定在不動產登記機構門戶網站以及不動產所在地等指定場所進行公告，筆者認為此種公告形式的工作量繁重，可能會加重登記機構負擔，不分具體情形選擇雙重公告形式實為不妥。

2.2在不動產登記機構門戶網站進行的公告

依職權的更正登記應根據具體更正事項確定是否需要采用雙重公告的模式，若更正事項已確立并且不會對其他關系人產生影響的，可以選擇僅在不動產登記機構門戶網站進行公告。

依職權的注銷登記應根據注銷原因確定是否需要采用雙重公告模式。因房屋征收而啟動的依職權注銷，登記機構可依人民政府生效的征收決定辦理注銷登記，由于房屋征收決定已在拆遷范圍內進行了公告，因此筆者認為此種情形沒必要在不動產所在地等指定場所進行公告，可直接在不動產登記機構門戶網站公告后進行注銷登記。此外，對于因不動產權利滅失等情形，無法收回不動產權證書或者不動產登記證明的，《不動產登記操作規范（試行）》中明確不動產登記機構應在其門戶網站或當地公開發行的報刊上公告作廢。相比較在報刊上公告作廢，筆者認為可將作廢類公告統一在不動產登記門戶網站進行公告，這樣更為簡便易行，在節省申請人費用的同時也方便公眾查詢。

3關于不動產登記公告的適用

不動產登記公告的主要作用是公示和征集異議，排除潛在的異議并規避登記風險，因此，公告的發布必須具備規范、準確、及時，方便公眾查詢，符合信息公開等要求。隨著經濟社會和互聯網技術的不斷發展，充分利用不動產登記機構丫J戶網站進行公告是一種更為簡便易行的方式。實踐中，考慮到減少申請人的時間成本，減輕申請人的經濟負擔，進一步提升窗口作風，優化營商環境。筆者建議將不動產權屬證書或不動產登記證明遺失、滅失聲明;不動產權利人的申請資料遺失（如購房合同、購房發票、稅票等）聲明;繼承、受遺贈申請登記前有必要進行公告的一些特殊類型的登記，均納人不動產登記機構的門J戶網站進行公示。在公告流程上，可以通過增加不動產登記系統中的公告功能，在受理時由工作人員將需公告的登記事項錄入公告模塊，系統自動提取生成公告信息，并提交給公告發布人員即時上網發布，實現登記申請與發布公告兩個環節的無縫對接，并行辦理。

總之，在不增加申請人時間成本和經濟負擔的前提下，通過在不動產登記機構門戶網站進行公告的形式可以達到進一步優化登記程序，完善登記機構風險防控的目的。