論房地產(chǎn)項(xiàng)目管理現(xiàn)存問題與解決對(duì)策

虎樹曄

摘 要 目前，隨著市場(chǎng)的迅速變化，房地產(chǎn)企業(yè)也在不斷進(jìn)行改革，得到很大發(fā)展，尤其在項(xiàng)目施工時(shí)，更加重視施工管理和成本控制，不斷進(jìn)行調(diào)整和提高，以求更好提高工程質(zhì)量，適應(yīng)變化快速的市場(chǎng)。但在目前我國房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中，其模式仍比較落后，沒有制定科學(xué)措施進(jìn)行施工管理，也沒有很好地控制成本，導(dǎo)致企業(yè)效益得到降低。所以在房地產(chǎn)項(xiàng)目施工時(shí)，首先要充分了解其存在的各種問題的不足，然后有針對(duì)性地制定各種措施，彌補(bǔ)項(xiàng)目施工管理不足，控制成本，促進(jìn)管理工作的更好開展。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)項(xiàng)目;管理問題;解決對(duì)策

1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的主要內(nèi)容和有關(guān)特征

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的相關(guān)管理體系中，按項(xiàng)目開發(fā)的階段可以分為：項(xiàng)目產(chǎn)品研發(fā)設(shè)計(jì)階段、開發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)品建設(shè)銷售階段、交付及招商運(yùn)營階段三個(gè)階段。

首先在取得項(xiàng)目開發(fā)權(quán)后，開發(fā)管理人員需要對(duì)項(xiàng)目地塊進(jìn)行詳細(xì)調(diào)研，對(duì)項(xiàng)目市場(chǎng)定位、產(chǎn)品業(yè)態(tài)和客戶群進(jìn)行定位分析，對(duì)政策進(jìn)行有效的分析，對(duì)項(xiàng)目的初步配套、個(gè)性化研究、產(chǎn)品組合、套型進(jìn)行階段性研究，從而完成初期概念方案，并完成初步投資分析，同步進(jìn)行建筑、景觀、結(jié)構(gòu)、安裝、營銷包裝、室內(nèi)各專業(yè)的深化設(shè)計(jì)研究，并通過報(bào)批報(bào)建完成開發(fā)建設(shè)第一個(gè)階段的工作。開工建設(shè)啟動(dòng)，在建設(shè)初期，應(yīng)對(duì)產(chǎn)品的施工圖設(shè)計(jì)進(jìn)行更專業(yè)的深化、細(xì)化設(shè)計(jì)管理，對(duì)主要的材料、設(shè)備、工藝標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行詳盡準(zhǔn)確的設(shè)計(jì)完善，設(shè)計(jì)階段控制著建設(shè)成本變動(dòng)的80%，因此在設(shè)計(jì)階段就要制定好產(chǎn)品的定位標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)含鋼量、混凝土含量等影響到造價(jià)變化的部分需要給設(shè)計(jì)院提出準(zhǔn)確要求。在與承包方的招標(biāo)管理中涉及材料、設(shè)備、建造工藝工法標(biāo)準(zhǔn)、施工質(zhì)量、執(zhí)行的規(guī)范、進(jìn)度要求、造價(jià)等進(jìn)行詳盡的要約，并對(duì)施工過程的配合管理、材料設(shè)備檢測(cè)鑒定、成品保護(hù)、完成施工任務(wù)的各項(xiàng)措施及費(fèi)用、勞動(dòng)力成本、民工社保等進(jìn)行明確清晰的約定，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的整個(gè)工程進(jìn)行全面的掌控，在施工過程中更需要協(xié)同監(jiān)理方對(duì)材料設(shè)備見證取樣、對(duì)工程文明施工管理和工藝工法樣板領(lǐng)先進(jìn)行嚴(yán)抓嚴(yán)控，同時(shí)對(duì)工程的質(zhì)量和安全施工聘請(qǐng)第三方進(jìn)行專業(yè)評(píng)測(cè)打分，并將此納入雙方合約管理，將項(xiàng)目做到盡善盡美的程度[1]。

2當(dāng)下房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中的現(xiàn)存問題

（1）質(zhì)量問題。在房地產(chǎn)項(xiàng)目施工中，會(huì)有很多因素影響管理工作，其中質(zhì)量管理就是其中之一。質(zhì)量對(duì)項(xiàng)目工程來說是非常重要的，它是確保房地產(chǎn)穩(wěn)定、安全的關(guān)鍵，同時(shí)確保施工質(zhì)量，可以為企業(yè)樹立良好社會(huì)形象，提高競(jìng)爭力。同樣的，如果沒有很好進(jìn)行質(zhì)量管理，導(dǎo)致質(zhì)量不合格，會(huì)對(duì)人們生命財(cái)產(chǎn)安全造成很大危害，項(xiàng)目的價(jià)值也會(huì)大大降低。目前，仍有部分施工單位沒有很好重視質(zhì)量管理，導(dǎo)致仍有很多問題存在。

（2）進(jìn)度問題。在開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，需要明確要求施工周期，并在合同中進(jìn)行說明，保證雙方有效權(quán)益。在進(jìn)行進(jìn)度管理時(shí)，管理者考慮的核心就是施工周期。在目前的項(xiàng)目管理中，施工單位一般更加重視施工效益，忽略進(jìn)度管理。所以在進(jìn)度管理方面，存在較多問題和不足，非常不合理，會(huì)對(duì)工程管理質(zhì)量、開發(fā)質(zhì)量造成一定影響，同時(shí)，不能很好地提高企業(yè)效益。

（3）安全管理問題。在實(shí)際工作開展中，樹立一定安全意識(shí)是非常重要的，但施工人員往往對(duì)此有一定缺乏。在施工現(xiàn)場(chǎng)，管理者過分強(qiáng)調(diào)施工周期以獲得更大利潤，而且各種防護(hù)工具不完善，從而有很多安全隱患存在施工過程中。目前，大部分施工人員都是知識(shí)能力較低、素質(zhì)較低的民工，他們?nèi)狈芎玫陌踩庾R(shí)，會(huì)在一定程度上影響安全管理的開展。針對(duì)安全管理，沒有形成完善的監(jiān)管體系，沒有很好監(jiān)督安全問題，排查安全隱患，從而影響安全施工。

（4）成本管理問題。在當(dāng)前的房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中，部分管理人員的職業(yè)能力不足，并未將項(xiàng)目管理中的各項(xiàng)施工環(huán)節(jié)充分落實(shí)。例如，部分管理人員未充分了解項(xiàng)目施工圖紙，對(duì)施工細(xì)節(jié)的分析程度不足，導(dǎo)致實(shí)際制定的施工方案、問題措施存在一定不合理性，致使項(xiàng)目成本管理出現(xiàn)問題[2]。

3解決房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的有效措施

3.1 對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程管理模式進(jìn)行創(chuàng)新

房地產(chǎn)在確定有關(guān)的項(xiàng)目開發(fā)之后，管理人員可以根據(jù)項(xiàng)目的需要去制定相關(guān)工作計(jì)劃，對(duì)項(xiàng)目工作的目標(biāo)進(jìn)行明確，強(qiáng)化對(duì)項(xiàng)目的相關(guān)調(diào)查及研究。管理人員要根據(jù)在項(xiàng)目實(shí)施的過程中所涉及的部門，對(duì)所涉及的部門需要做的工作做出明確的規(guī)劃與指引。

3.2 加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目施工進(jìn)度的管理

房地產(chǎn)項(xiàng)目施工進(jìn)度管理應(yīng)建立完整的管理體系，并嚴(yán)格按照相應(yīng)的監(jiān)管體系進(jìn)行施工。管理人員應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的具體施工路段，合理優(yōu)化流程之間的關(guān)系，縮短項(xiàng)目施工進(jìn)程，并確保項(xiàng)目及時(shí)完成。項(xiàng)目的建設(shè)應(yīng)與相應(yīng)的施工方案相結(jié)合，并對(duì)與該施工設(shè)計(jì)有關(guān)的操作設(shè)備進(jìn)行審查，檢查施工圖，在工程設(shè)計(jì)初期及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，對(duì)問題進(jìn)行詳細(xì)的分析和研究，避免影響后期項(xiàng)目的開發(fā)和實(shí)施。

3.3 加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目施工成本的管理

必須加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工成本的管理，在工作過程中，由于其管理過程非常復(fù)雜，會(huì)影響施工效率。要想提高項(xiàng)目施工成本管理工作的效益，為開發(fā)商投資奠定良好的基礎(chǔ)，加強(qiáng)與建設(shè)工程各個(gè)機(jī)構(gòu)和部門之間的溝通與交流，團(tuán)結(jié)協(xié)作，克服成本管理工作中存在的困難。

3.4 加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目施工質(zhì)量的管理

為了提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工質(zhì)量，必須從多個(gè)方面入手，除了嚴(yán)格監(jiān)視和管理施工材料和設(shè)備的質(zhì)量，還要按照要求監(jiān)視現(xiàn)場(chǎng)工作人員的工作狀態(tài)，結(jié)合發(fā)展現(xiàn)狀，制定相應(yīng)的措施確保項(xiàng)目施工的質(zhì)量。首先，加大建筑材料的采購管理力度，必須指定專業(yè)的工作人員進(jìn)行采購，確保材料的質(zhì)量不存在任何問題，同時(shí)要注重材料的型號(hào)、規(guī)格和性能等;其次，在進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)之前，必須在使用前仔細(xì)檢查材料的質(zhì)量是否達(dá)標(biāo)，符合其要求后方能投入使用;在實(shí)際操作中，必須對(duì)其設(shè)備進(jìn)行調(diào)試，一旦發(fā)現(xiàn)故障立馬排除。

4結(jié)束語

綜上所述，房地產(chǎn)項(xiàng)目管理基本水平和基本質(zhì)量會(huì)對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)工作實(shí)際經(jīng)營情況及發(fā)展情況產(chǎn)生非常大的影響，房地產(chǎn)行業(yè)目前正在面臨轉(zhuǎn)型，要想將發(fā)展空間提升，獲得較大的市場(chǎng)核心競(jìng)爭力，就需要將項(xiàng)目管理實(shí)際水品不斷提升，只有將項(xiàng)目管理能力提升，才能確保企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭中獲得有利地位，有更大的發(fā)展空間。

參考文獻(xiàn)

[1] 張曉林.房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中內(nèi)部控制的運(yùn)用途徑[J].住宅與房地產(chǎn)，2019（27）：122.

[2] 李虎，于美豹.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資成本管理的控制與策略分析[J].住宅與房地產(chǎn)，2019（24）：20.