淺析保障性住房工程成本的全過程控制與管理

摘? ? 要：保障性住房是一項重大民生工程，對我國當前的住房政策可以起到良好的完善和優化效果。本文主要是針對保障性住房的工程成本全過程進行控制，將上杭坪埔保障性住房作為分析對象，提出有針對性的管理措施，在保證保障性住房工程施工質量的同時，可以實現財政資金使用效益的最大化。

關鍵詞：保障性;住房工程;成本管理;全過程控制

1? 引言

保障性住房主要是指我國各級政府對于部分低收入、住房比較困難的家庭提供一定的住房資助。比如為這些特殊性的家庭提供住房的限定標準、低價格等，這些都可以稱之為保障性住房。保障性住房通常情況下是由價格已經被限定的商品住房、公共租賃住房等不同的房屋形式相互組合而成。保障性工程項目本身就是一項非常重要的民生項目，同時也是保證住房政策不斷完善的重要前提條件，有利于滿足當前供應體系在構建和發展過程中的基本要求。保障性住房工程的實施，對整個社會的長久、穩定發展具有至關重要的影響和作用。在對保障性住房進行建設時，勢必需投入大量的資金（資金一般由公共財政先行投入并兜底）作為支持。在土地、前期準備環節、建筑安裝工程等各個環節，都必須要投入相應資金給予支持，才能夠保證各環節施工的有序開展，為保障性住房工程的建設質量、進度提供保證，實現其成本的合理控制，實現財政資金使用效益的最大化提供保障。

2? 上杭縣坪埔保障性住房工程基本情況

上杭縣坪埔保障性住房工程是上杭縣委、縣政府為解決蛟洋工業園區內企業各類專業技術人才、入職企業的大學生住房問題，同時嘗試在鄉鎮因國家建設需要房屋征遷就近遷高安置的民生工程，是我縣落實“產業興縣、就業富民”的重大舉措之一。按照上杭縣委、縣政府工作安排，由上杭縣蛟洋工業區管理委員會辦公室（以下簡稱為蛟洋工業區管委辦）為項目業主單位。該項目位于上杭縣蛟洋工業區坪埔組團（蛟洋工業區行政辦公居住組團），國道319至古田鎮縣道東南側，市政基礎設施較為完善，交通便利，方便居住和出行。項目占地15123m2，總建筑面積58699.97m2（其中地上建筑面積48818.17m2，地下1層車庫層高為6m，建筑面積9881.80m2）。地上建筑分4棟，共462套，其中1號樓層數為地上16層，建筑總高度為49.02m，計156套，套內面積57m2，按公租房標準建設;2號樓層數為地上16層，建筑總高度為49.98m，計111套，套內面積79m2以內，按限價商品房標準建設;3號樓層數為地上16層，建筑總高度為49.16m，計117套，套內面積79m2以內，按限價商品房標準建設;4號樓層數為地上15層，建筑總高度為45.1m，計78套，套內面積105㎡，按拆遷安置房標準建設。地上建筑面積48818.17m2含：1號樓、3號樓沿街1-2層，2號樓1-3層具備商用價值樓房建筑面積7114.21m2（其中1號樓沿街1583.92m2、2號樓沿街3996.74m2、3號樓沿街1533.55m2）。項目總投資概算14053萬元。

3? 以上杭縣坪埔保障性住房為對象提出工程成本的全過程控制措施

3.1? 嚴格執行國家現行法律、法規、規章和相關規定，依法建章立制管理

保障性住房工程項目在規劃和建設時，必須要嚴格按照國家現有的規范化、標準化規定和要求，落實相關政策、法律法規。比如，《中華人民共和國招投標法》、《關于印發<經濟適用住房管理辦法>的通知》（建住房【2007】258號）、《關于印發經濟適用住房價格管理辦法的通知》（計價格【2007】2503號）、《福建省人民政府關于保障性安居工程建設和管理的意見》（閩政【2011】88號）等，這些規章制度在提出以及具體應用過程中，其主要的目的就是為了制定保障性住房工程建設標準提供依據和遵循。如上杭縣坪埔保障性住房建設標準在建筑方案評審審定時就嚴格按照上杭縣人民政府依據上述規章出臺制定的《上杭縣經濟適用住房管理規定》、《上杭縣限價商品住房管理暫行辦法》、《上杭縣公共租賃住房管理暫行辦法》等規定執行的，即：公共租賃住房面積建設標準控制在套內面積60㎡以內;限價商品住房面積建設標準控制在套內面積80m2以內;拆遷安置住房面積建設標準控制在套內面積120m2以內。從源頭是控制基建規模，減少建設成本支出。

由于保障性住房工程具有一定的特殊性（其所需資金一般由公共財政先行投入并兜底），所以其工程的組織實施必須嚴格執行公開招投標制度并制定和落實符合要求的成本管理措施，同時還要保證各崗位的基本責任能夠落實到實處[1]。在實踐中，要對現有的管理崗位制度進行不斷完善和優化，同時還要強調安全職責、成本職責等在其中的重要性，根據制度條例對各環節工作的開展進行不斷完善和優化，保證保障性住房工程成本控制理念可以真正落實到各施工環節。如上杭縣坪埔保障性住房工程實施過程中嚴格按照上杭縣人民政府依據有關法律、法規、出臺制定的《強化政府投資建設項目監督管理規定》規定執行的，即：實施網上公開招投標確定施工單位;由蛟洋工業區管委辦委托福建省仟羽工程咨詢有限公司編制坪埔保障性住房工程工程量清單及工程造價預算書，經縣財政投資評審中心評審后作為招標控制價;經上杭縣人民政府批準成立了由蛟洋工業區管委辦主任為組長，縣發改局、財政局、審計局、住建局、監察局等相關單位負責人為成員的上杭縣蛟洋工業區招投標領導小組，負責協調指導園區內工程項目（含坪埔保障性住房工程）建設相關工作，特別是工程項目招標方案的制定、設計變更、工程量增加等重大變更手續的把控，明確了蛟洋工業區管委辦工程管理人員在日常工程項目管理過程中涉及設計變更、進度計劃變更、技術規范與標準變更、施工次序變更、工程數量變更第影響工程項目成本因素的管理責任和權限，做到成本控制、廉政風險關口前移。

3.2 前期建筑設計方案優化、相關建材采購選用的成本控制

保障性住房工程項目雖然是民生項目，但是不可否認該項目的建設周期普遍比較長，同時需要在其中投入的資金也比較多。所以在保障性住房工程建筑設計方案優化、相關建材采購的選用時在滿足設計和使用要求的前提下：（1）在項目規劃設計時，充分利用項目所在地沿街優勢，結合小區生活設施配套設計，將小區1～3號樓沿街部分1～3層共計7114.21m2建筑面積設計為商用價值房屋，出租或出讓給餐飲、日用百貨、大眾娛樂、教育培訓等社會服務單位或個體，可快速回籠資金。（2）優先推薦選用在縣域落戶工業園區內企業生產的產品，同質同型號產品縣域落戶工業園區內企業具有較明顯的價格優勢，以減少工程成本。如坪埔保障性住房變配電工程涉及變壓器、高低壓柜、高低壓電線電纜等高低壓設備主要元器件分別推薦選用縣域落戶南崗工業園區內的閩西天龍變壓器有限公司生產的變壓器系列產品、太陽銅業有限公司生產的高低壓電線電纜;落戶蛟洋工業園區內的龍巖市坤華電器設備有限公司生產的杭申電氣系列產品、福建億瑞電力科技有限公司生產的福億瑞系列產品。

3.3? 全過程預算管理理念的引入和落實

3.3.1? 事前控制

任何一個項目在建設初期，必須要與項目的建設方案進行結合，對項目的整體預算進行科學合理的編制和落實。在編制時，會涉及到的內容、影響因素普遍比較多，比如進度、成本、銷售等。與各項目的實際情況進行結合分析后，要按照成本項目、費用等具體用途，對成本造價控制目標進行科學合理的制定和落實[3]。除此之外，還要將現有的目標進行分解處理，實現目標的分類整合，這樣有利于對現有的費用成本預算指標進行合理的制定和落實，在造價控制和管理過程中，可以根據動態變化形勢，對其進行適當的調整和優化，保證全面預算管理制度的有效落實。

3.3.2? 事中控制

保障性住房預算在編制和具體應用過程中，通常情況下是將合同、現金流管理作為其中的基礎，同時也是其中必不可少的重要環節。首先，在合同管理方面，其主要是將項目成本控制的基本目標、費用預算等，作為基本的依據，實現對合同的全過程控制和管理。這樣做的根本目的是為了將合同的作用和價值充分發揮出來，對雙方的基本權益可以提供保證，同時還可以對雙方的行為、義務等起到良好的約束作用[4]。在合同簽訂前，需要經過審核、變更、結等多個環節的操作，任何一個環節在編制、確定時，都必須要與現有的目標成本、預算成本等進行對比分析。一旦出現問題，必須要立即對造成這些問題的原因進行分析，提出有針對性的解決措施。

3.3.3? 事后控制

預算執行的整個過程中，勢必會產生出一系列的信息反饋，同時還會涉及到部分差異性的分析結果。根據現有的這些因條件，深入分析找出導致各問題出現的原因，提出有針對性的解決措施，對現有的造價控制方案進行適當的調整和優化，這樣有利于實現保障性住房工程造價的合理控制。

3.4? 竣工環節的造價控制管理

眾所周知，竣工是保障性住房工程全過程控制過程中最后的環節。這一環節的所有造價控制流程必須要嚴格控制，根據最基本的決算流程逐步開展。對基礎資料進行整合，與工程造價相關的資料、數據，尤其是其中涉及到變更的內容，必須要進行仔細的審查和分析。對工程量的計算結果是否具有準確性、合理性進行判斷和分析。只有將這些因素條件全部都仔細核對后，才能夠保證竣工造價的控制和管理效果。

4? 結束語

在開展保障性住房工程成本全過程管理工作時，必須嚴格執行國家現行法律、法規、規章和相關規定，依法建章立制管理、施工過程中以及竣工環節的造價控制。充分利用區位優勢優化設計，采購選用當地質優價廉建材，提高資金使用效率;同時還要根據動態變化形勢，對預算制度進行調整、優化。在保證保障性住房工程施工質量的同時，可以節省財政資金，發揮財政資金“四兩撥千金”作用，實現財政資金使用效益的最大化。

參考文獻：

[1] 張頂俊.某舊住房改造工程的全過程造價控制研究[J].建材與裝飾，2019（22）：211～212.

[2] 聶婷.保障性住房綠色建筑設計方法探索及實踐[J].門窗，2019（3）：30+32.

[3] 李有學.“三房合一”背景下縣級城鎮住房保障發展探析——基于河南省的實證調查[J].鄭州航空工業管理學院學報（社會科學版），2018（4）：109+119.

[4] 陳超杰.基于裝配式保障房項目模塊化、標準化技術體系的實踐[J].上海建設科技，2018（4）：1～3.

作者簡介：

陳珍賢，男，漢族，福建省龍巖市上杭縣人，本科學歷，1988年8月參加工作，1992年3月加入中國共產黨，建筑工程工程師。現為上杭縣住房和城鄉建設局住房保障中心保留副科職級待遇干部，郵政編碼：364200。