供給側改革視角下房地產業發展對策研究

【摘要】隨著房地產市場化進程的推進，房地產業在國民經濟中的重要性愈發凸顯出來，以房價的居高不下以及居民購買力有限為現實背景，本文從房地產業供給側改革的內涵入手，分析當前我國房地產業去庫存的問題，并基于供給側改革視角，提出相應的對策建議。

【關鍵詞】供給側改革;房地產業;對策建議

當前我國房地產市場面臨兩大風險：一是部分特大城市地價房價上漲過快、房價過高;二是部分三四線城市房地產庫存過大、供應過剩。這兩大風險均與房地產的供給與需求錯配有關。在一二線城市，地價房價的上漲與這些城市土地供給不足有關;在三四線城市，房地產庫存高啟與土地供應量過大有關。房地產供求失衡的結果就是部分城市一房難買，部分城市一房難賣，房價過高和供給過剩對經濟和社會產生雙重危害。為了推動房地產業健康發展，亟需標本兼治地推進供給側結構性改革。

1、房地產業供給側改革內涵分析

對于我國國情來說，供給側改革主要包括要素端以及生產端兩方面改革，通過采取更加優化的要素資源配置、大力氣鼓勵企業創新、促進去落后產能、降低賦稅且深化國有企業改革創新、戰略性發展新興產業以及現代服務業等關鍵環節和加強重點領域改革等方式，讓要素在市場支配下自由流動、產業在合理競爭之中充滿動力、創新在體制改革之中蓬勃發展，來實現經濟社會的健康且持續的發展。這之中，在要素端發展改善措施可以促進土地、勞動力、資本等要素合理配置激發活力。而生產端改革則可以化解農業、工業、第三產業、新興產業發展機制體制障礙，推動產業走健康持續發展之路。

房地產業具有較強的綜合性特點，是國家和政府部門大力支持的行業之一。然而當前我國大部分城市房地產的供給遠遠大于市場可消化的程度。所以從房地產整體數量上看，存在供大于求的狀況，帶來了嚴重的去庫存問題。

2、供給側改革中房地產業存在的問題

2.1 房地產需求結構性矛盾問題嚴重

隨著我國社會經濟的快速發展，收入與貧富差距越來越明顯，社會資本通常由一小部分組織及個人掌握，這不利于房地產業的發展。首先，收入較少的人群不具備購買商品房的條件，尤其對于在城鎮務工的農村居民來說，對城市住宅望而卻步，這就使得房地產業發展具有一定的局限性;其次，部分握有資本的組織或個人存在房地產投機情況，因為房地產是國民經濟發展中不可或缺的，具有明顯的剛性需求，所以其保值增值空間較大，并且對房價與貨幣通貨膨脹的預期，正好達到了投機者的實際所需，所以大部分投機者都加大了房地產的資本投入力度，持續炒作，肆意抬高房屋價格，這樣就降低了一些收入水平低的人對商品房的購買力。投機者購置房屋的主要目的是從中獲取一定的差價來提高自身收益，并非自己使用，而是銷售給真正的購房者，不屬于市場有效需求。所以房地產投機將嚴重阻礙房地產業的正常運轉，造成虛假繁榮的假象，最終引起過度投資問題。

2.2 房地產企業素質參差不齊

調查顯示，我國從事與房地產相關的企業很多，但這些企業的規模不等、開發能力也高低不同，隨著社會經濟的發展進程加快，群眾收入水平的提高，以及新型城鎮化的推進，更進一步刺激了房地產市場，房價逐年走高，尤其在一二線大城市中，由于居民數量多，土地少的原因，房屋價格遠遠高于三四線城市，而房價的不斷攀升為房地產企業帶來了十分可觀的利潤，吸引了大量的投資企業。眾多的大規模企業想從房地產中獲利，即使缺乏充足的建設經驗、資金及人才數量;還有部分小規模房地產企業由于資金匱乏、人才數量不足，以及缺乏一套完善高效的市場預測機制，實際中常跟著大型企業的路子走，隨大流現象嚴重;同行業之間的競爭激烈，大型企業無視小型企業，相互間未建立良好的溝通交流關系，從而造成房地產企業供大于求的局面，大量商品房面臨積壓的困境。

2.3 商品房供給結構不理想，供給質量有待提升

一部分房地產開發企業出于對自身利潤的考慮，將建設重心放在高檔的別墅公寓上，普通住宅數量不高，并且在設計別墅公寓的戶型、面積等環節時，建造面積較大。這樣房價自然就很高，對于經濟水平還不是很高的消費者而言根本無力購買。還有部分房地產企業為了滿足消費者的需求，減少了房屋建設成本，最終削弱了商品房的質量水平。

3、供給側改革中促進房地產業發展的建議

3.1 堅持分城施策的調控，要落實到政策的穩定及增加土地供給的彈性上。

分城施策的調控不應將政策僅僅落實在需求端，還要落實到供給端，落實到增加土地供給的彈性上，要依據不同地域人口增長快慢、需求量大小、產業結構特征等來確定土地供給的數量、結構和方式。只有實現了房地產的供給與需求的基本平衡，才能真正化解當前房地產市場的風險因素。優化的供給政策既可以抑制房價的過快上漲，也可以減少庫存的增長。更多地尊重市場需求來配置土地資源，這本是最淺顯易懂的道理，但對房地產來講，卻需要改革和突破種種體制機制才能實現。

3.2 對低收入群體住房的供給，要落實到保障與市場的結合上。

住房保障是政府的長期責任，過去主要是以建新房的方式提供保障性住房。今后，如果能豐富保障手段，在不缺房的地方，更多地采用貨幣化的方式提供保障性住房和棚改安置房，就可以發揮貨幣補貼靈活性強、便于退出的優勢，通過貼息、購房補貼、免稅和退稅等方式調動城鎮中低收入群體自我解決住房困難的主動性和積極性。將政府“包攬式的保障”轉變為“賦予能力的支持”，使財政資金真正起到“四兩撥千斤”的作用，可以把市場提供與政府支持有機結合起來，減輕政府建設公租房的財政壓力，充分發揮市場供給的效率。

3.3 打造新業態，調整房地產市場供給側的結構

供給側結構性的改革，可以著眼于新的消費理念，形成房地產市場的新業態。例如可以發展養老地產，文化地產、旅游地產等。如養老地產，可以滿足高要求的老年人，隨著高鐵時代的到來，還可以吸引成功人士葉落歸根，在創業地與老家兩處置業，方便常回家看看。還可以依托城市深厚的文化底蘊，開拓文化地產市場。旅游地產是結合旅游景點，打造高品質的旅游景區，通過特色地產，做大做強旅游業，達到雙贏的目的。

結語：

總之，通過新供給滿足新需求，堅持房地產業的供給側結構性改革，定會實現房地產行業的創新轉型和健康發展。

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作者簡介：

董英蘭，女，1979年3月出生，2010年畢業于同濟大學，博士，現工作單位盤錦市城市管理綜合行政執法支隊，副高級工程師，主要從事智慧城市、區域經濟、房地產、城市建設管理相關領域的研究。