房地產(chǎn)企業(yè)并購財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及防范

牟春玲

摘要 為了有效應(yīng)對(duì)當(dāng)前激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，房地產(chǎn)企業(yè)必須通過并購的方式擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模，實(shí)現(xiàn)土地資源累積。但房地產(chǎn)企業(yè)并購必然會(huì)涉及資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的調(diào)整與重組，這也直接影響著企業(yè)后續(xù)的經(jīng)營與發(fā)展。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須加強(qiáng)對(duì)并購重組活動(dòng)中各個(gè)環(huán)節(jié)的關(guān)注，做好交易準(zhǔn)備階段、交易進(jìn)行階段以及后期整合階段的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)與監(jiān)控，及時(shí)發(fā)現(xiàn)企業(yè)并購重組中的潛在風(fēng)險(xiǎn)和不確定因素，有效利用并購重組為企業(yè)創(chuàng)造更高的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。本文探討房地產(chǎn)企業(yè)并購重組存在的風(fēng)險(xiǎn)，提出企業(yè)降低、防范和控制風(fēng)險(xiǎn)的建議。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)企業(yè);并購;財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

一、房地產(chǎn)企業(yè)并購財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)因素識(shí)別

（一）融資風(fēng)險(xiǎn)

企業(yè)并購活動(dòng)中的融資風(fēng)險(xiǎn)與債務(wù)成本存在一定的聯(lián)系，或者企業(yè)并購所占用的資金對(duì)企業(yè)后期的發(fā)展所帶來的不良影響，造成企業(yè)資不抵債、資金鏈斷裂等問題，嚴(yán)重威脅到企業(yè)的經(jīng)營和發(fā)展。在這一環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)企業(yè)可以將融資活動(dòng)分為債務(wù)融資、權(quán)益融資以及混合融資等[1]。由于房地產(chǎn)企業(yè)前期項(xiàng)目開發(fā)需要投入的資金規(guī)模較大，因此融資風(fēng)險(xiǎn)也呈正比上升。如果企業(yè)在融合決策以前沒有客觀評(píng)估自身的償債能力和項(xiàng)目預(yù)期收益等，也沒有利用預(yù)算工具規(guī)劃融資規(guī)模、時(shí)間節(jié)點(diǎn)等，就可能給企業(yè)帶來巨大的經(jīng)濟(jì)壓力。

（二）價(jià)值評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)

價(jià)值評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)就是在進(jìn)行并購決策時(shí)，收購方需要客觀評(píng)估目標(biāo)企業(yè)的發(fā)展?jié)摿蛯?shí)際價(jià)值，如果價(jià)值評(píng)估方法不當(dāng)，可能造成評(píng)估結(jié)果過高或過低，進(jìn)而給企業(yè)帶來財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。影響價(jià)值評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的因素較為復(fù)雜，如房地產(chǎn)企業(yè)尚未針對(duì)并購環(huán)節(jié)的價(jià)值評(píng)估工作建立完善的管理體系，并購決策容易受管理層干預(yù)，評(píng)估結(jié)果存在標(biāo)準(zhǔn)單一且主觀因素明顯等問題;價(jià)值評(píng)估環(huán)節(jié)是一個(gè)對(duì)等交易環(huán)節(jié)，這必然會(huì)涉及企業(yè)誠信問題。部分目標(biāo)企業(yè)為了提升價(jià)值評(píng)估結(jié)果，可能為了自身利益隱瞞財(cái)務(wù)狀況、虛報(bào)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)等，如果收購方?jīng)]有做好信息甄別工作，可能會(huì)影響評(píng)估結(jié)果的科學(xué)性;同時(shí)，由于房地產(chǎn)企業(yè)以房屋和土地作為主要運(yùn)營產(chǎn)品，其運(yùn)營管理受外部政策環(huán)境和市場(chǎng)環(huán)境影響較大，經(jīng)營產(chǎn)品及資產(chǎn)的價(jià)值存在上下浮動(dòng)的特征、宏觀調(diào)控政策變更或產(chǎn)業(yè)周邊土地開發(fā)情況等都是造成目標(biāo)企業(yè)價(jià)值評(píng)估財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的主要原因。

（三）交易支付風(fēng)險(xiǎn)

并購交易需要大規(guī)模的資金作為支持，通常情況下，企業(yè)可以采用的交易方式包括現(xiàn)金、股權(quán)以及實(shí)物等方式，但不同的交易支付方式對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的影響程度也是不一樣的。例如，企業(yè)在采取現(xiàn)金交易的過程中，不需要經(jīng)過較為復(fù)雜的辦理程序，具有高效便捷的優(yōu)勢(shì)。但收購活動(dòng)本身涉及的資金量較大，采用現(xiàn)金交易的方式必然會(huì)使企業(yè)的流動(dòng)資金量下降，后續(xù)可能引發(fā)資金周轉(zhuǎn)不及時(shí)、資金鏈斷裂等風(fēng)險(xiǎn)，因此，部分房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)采取股權(quán)交易的方式。但股權(quán)交易的方式會(huì)造成股東控制權(quán)降低和每股收益減少，影響投資者對(duì)企業(yè)的信心。杠桿支付通常是由收購方抵押目標(biāo)企業(yè)的資產(chǎn)及未來現(xiàn)金流，利用貸款的形式收購目標(biāo)企業(yè)。在這一支付模式下，地產(chǎn)企業(yè)需要承擔(dān)雙重風(fēng)險(xiǎn)，一方面，如果目標(biāo)企業(yè)后期經(jīng)營狀況不好，無法保證現(xiàn)金流穩(wěn)定增值，并購活動(dòng)后的企業(yè)將需要償還巨額債務(wù);另一方面，杠桿支付過程較為復(fù)雜，需要接受多家金融機(jī)構(gòu)的評(píng)估，因此其實(shí)施成本也相對(duì)較高。可以說，房地產(chǎn)企業(yè)在選擇交易方式的過程中，如果無法準(zhǔn)確評(píng)估自身的風(fēng)險(xiǎn)抵御能力，沒有合理判斷償債指標(biāo)和財(cái)務(wù)指標(biāo)，將會(huì)給企業(yè)的并購活動(dòng)帶來風(fēng)險(xiǎn)。

（四）財(cái)務(wù)整合風(fēng)險(xiǎn)

財(cái)務(wù)整合就是為了爭(zhēng)取并購活動(dòng)利益最大化，統(tǒng)一并購企業(yè)與目標(biāo)企業(yè)之間的財(cái)務(wù)目標(biāo)。對(duì)于企業(yè)管理層來說，在并購活動(dòng)以后，企業(yè)需要制定統(tǒng)一的財(cái)務(wù)目標(biāo)與財(cái)務(wù)管理制度，尤其要注意資金管理工作的適度集中和適度分散;同時(shí)，并購雙方后期的整合效率也直接關(guān)系到財(cái)務(wù)整合風(fēng)險(xiǎn)，無論是整合方式選擇或者是各項(xiàng)財(cái)務(wù)管理制度執(zhí)行程度，都會(huì)造成財(cái)務(wù)整合率偏低，影響企業(yè)正常經(jīng)營管理活動(dòng)，甚至是給企業(yè)帶來一定的經(jīng)濟(jì)損失。

二、房地產(chǎn)企業(yè)并購財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范的策略

（一）并購前準(zhǔn)備環(huán)節(jié)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制策略

由于房地產(chǎn)企業(yè)與外部政策環(huán)境聯(lián)系較為緊密，首先，企業(yè)在并購活動(dòng)前不僅要考慮到未來的發(fā)展規(guī)劃和戰(zhàn)略目標(biāo)，還要充分考慮到國家對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的政策規(guī)劃，保證企業(yè)并購戰(zhàn)略符合國家的政策導(dǎo)向。其次，在確定好目標(biāo)公司后，為了保證調(diào)查評(píng)估結(jié)果的科學(xué)性，房地產(chǎn)企業(yè)需要對(duì)目標(biāo)企業(yè)進(jìn)行全面的審計(jì)調(diào)查，分析目標(biāo)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力、市場(chǎng)前景、行業(yè)定位、盈利能力等。通過對(duì)目標(biāo)企業(yè)并購可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)分析與判斷，形成企業(yè)并購計(jì)劃可行性研究報(bào)告[2]。在該報(bào)告中應(yīng)體現(xiàn)企業(yè)未來發(fā)展前景、行業(yè)管制、整合難易程度等;同時(shí)，對(duì)目標(biāo)企業(yè)的財(cái)務(wù)信息、資產(chǎn)信息、負(fù)債信息、勞動(dòng)責(zé)任信息以及法律訴訟信息進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)測(cè)評(píng)，在并購交易前就要做好財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制措施。再次，部分目標(biāo)企業(yè)為了提高并購價(jià)格，可能存在虛報(bào)財(cái)務(wù)信息等問題，目標(biāo)企業(yè)所提供的財(cái)務(wù)報(bào)表也并不能確保其真實(shí)性。這就需要房地產(chǎn)企業(yè)特別關(guān)注報(bào)表的附注披露信息，對(duì)合同違規(guī)、法律仲裁、權(quán)責(zé)糾紛等事項(xiàng)進(jìn)行重點(diǎn)調(diào)查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)目標(biāo)企業(yè)的隱藏信息。最后，房地產(chǎn)企業(yè)還需要選擇合理的價(jià)值評(píng)估方法，對(duì)目標(biāo)企業(yè)的業(yè)務(wù)項(xiàng)目和資產(chǎn)存量進(jìn)行有效評(píng)估。常見的價(jià)值評(píng)估方法包括重置成本法、收益現(xiàn)值法以及現(xiàn)行市價(jià)法等。房地產(chǎn)企業(yè)在選擇價(jià)值評(píng)估方法時(shí)要考慮到企業(yè)實(shí)際經(jīng)營情況以及后期整合問題，避免個(gè)人主觀意愿對(duì)評(píng)估方法選擇的干擾，有效防范價(jià)值評(píng)估環(huán)節(jié)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（二）并購中執(zhí)行環(huán)節(jié)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制策略

在并購交易過程中，當(dāng)雙方企業(yè)就并購交易活動(dòng)已經(jīng)達(dá)成并購意向后，房地產(chǎn)企業(yè)需要建立一個(gè)并購實(shí)施團(tuán)隊(duì)，主要針對(duì)并購風(fēng)險(xiǎn)展開工作。在這一過程中，由于并購執(zhí)行環(huán)節(jié)較為突出的風(fēng)險(xiǎn)因素為融資風(fēng)險(xiǎn)與支付風(fēng)險(xiǎn)，因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)基于自身的資本結(jié)構(gòu)，考慮與戰(zhàn)略目標(biāo)最為匹配的最優(yōu)資本機(jī)構(gòu)，選擇合理的支付方式。例如，通過財(cái)務(wù)杠桿融資方式，保證權(quán)益融資與債務(wù)融資相結(jié)合，既要充分利用債務(wù)融資杠桿效應(yīng)，又要保證財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)在可控范圍之內(nèi);此外，在支付方式選擇上，由于現(xiàn)金支付、股權(quán)支付以及實(shí)物支付各有優(yōu)劣，房地產(chǎn)企業(yè)可以選擇現(xiàn)金與股權(quán)搭配的模式，既要避免資金占用過度，也要保證股東對(duì)企業(yè)的控制力，以此達(dá)到降低并購活動(dòng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的目的。

（三）并購后整合環(huán)節(jié)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制

首先，房地產(chǎn)企業(yè)要注意財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的整合工作，以統(tǒng)一的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略作為企業(yè)未來的經(jīng)營管理目標(biāo)和運(yùn)營方向，并確定統(tǒng)一的發(fā)展規(guī)劃和管理目標(biāo)，確保并購雙方能夠在統(tǒng)一的管理環(huán)境下開展各項(xiàng)業(yè)務(wù)活動(dòng)。其次，房地產(chǎn)企業(yè)要實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理制度體系的整合。其中，統(tǒng)一的財(cái)務(wù)制度體系包括財(cái)務(wù)管理目標(biāo)、財(cái)務(wù)管理制度以及財(cái)務(wù)管理組織結(jié)構(gòu)等。房地產(chǎn)企業(yè)在構(gòu)建財(cái)務(wù)管理體系環(huán)節(jié)要考慮到雙方企業(yè)的實(shí)際情況，對(duì)目標(biāo)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理模式進(jìn)行評(píng)估和改革，保證新舊制度的銜接與執(zhí)行;同時(shí)，企業(yè)要注意規(guī)范運(yùn)行目標(biāo)企業(yè)各項(xiàng)財(cái)務(wù)信息資源的轉(zhuǎn)接及管理工作，并配備合理的財(cái)務(wù)監(jiān)管體系，以保證財(cái)務(wù)管理工作能夠順利開展[3]。最后，房地產(chǎn)企業(yè)要重視財(cái)務(wù)人員的整合工作。財(cái)務(wù)管理人員的專業(yè)能力和職業(yè)素養(yǎng)會(huì)直接影響到企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平，因此，在并購整合環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)企業(yè)需要對(duì)目標(biāo)企業(yè)內(nèi)的財(cái)務(wù)人員進(jìn)行考核與篩選，并實(shí)施財(cái)務(wù)總監(jiān)委派制度，定期向企業(yè)匯報(bào)目標(biāo)企業(yè)的財(cái)務(wù)收支狀況，降低企業(yè)并購整合風(fēng)險(xiǎn)。

三、結(jié)語

在并購交易活動(dòng)過程中，不同階段、不同的交易方法以及不同的管理模式都會(huì)影響企業(yè)的財(cái)務(wù)管理質(zhì)量。為了有效降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、提升企業(yè)的內(nèi)部管理效率，房地產(chǎn)企業(yè)需要從并購前準(zhǔn)備環(huán)節(jié)、并購中執(zhí)行環(huán)節(jié)以及并購后整合環(huán)節(jié)這幾個(gè)方面入手，優(yōu)化內(nèi)部經(jīng)營程序，加強(qiáng)并購活動(dòng)中的風(fēng)險(xiǎn)防范工作，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展。

（作者單位為北京昊遠(yuǎn)置業(yè)有限公司）

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