房地產經濟波動的成因及應對之道研究

摘要：隨著我國綜合國力的提高和人口數量的不斷上漲，房地產行業的發展日漸壯大，但是近年來，我國房地產行業產生了較大程度的經濟波動，影響了該行業的未來發展。受到土地價格、人民群眾對于住房的需求等各方面因素影響，房地產行業沒有合理有效的應對措施，所以就導致我國房地產行業發展不景氣，未來發展堪憂的情況。本文主要分析了房地產經濟波動的主要原因，并且結合我國國情進行探討，提出了幾點應對之道，希望能為我國的房地產行業提供一些建議和幫助。

關鍵詞：房地產;經濟波動;影響因素;應對研究

中圖分類號：F062.9文獻識別碼：A文章編號：2096-3157（2020）15-0127-02

進入新時代之后，隨著我國經濟體制的改革變化，房地產行業的發展在剛剛興起的那一段時間之內可以說是突飛猛進，迅速地加快了我國的房屋建設速度，提高了我國的綜合國力。但是房地產在如此快速發展的過程中，也帶來了一些不好的影響進而也就導致了房地產行業的經濟波動。其中最主要的一點因素就是房地產行業發展太快，導致房價過高，現如今的年輕人承受不住這么大的壓力，進而就導致我國房地產行業發展逐漸緩慢，受到阻礙。只有分析產生波動的主要原因，并將波動控制在一定的范圍之內，才能夠更好地保證房地產行業的健康發展。

一、房地產經濟發生波動的主要原因

1.資金因素的影響

房地產行業在一定程度上也是屬于資本經濟市場，資本市場的經濟波動對于房地產行業來說具有重要影響[1]。房地產行業一般涉及的范圍較為廣泛，樓盤開發、建設施工等工作都比較耗費錢財，所以絕大部分的房地產企業家都是采用銀行貸款、融資、金融理財等方式進行投資建設。所謂投資必然具有很大收益的同時也有一定的風險，尤其是對房地產這樣的行業來說，風險系數更大。對于房地產行業而言，資金的斷開或者動蕩將會直接影響到工程項目的施工進展，進而也就延后了開盤時間，無法在預定時間內獲得預收資金，一旦發生經濟波動就是對房地產行業的一次重創，對于房地產行業的未來發展而言具有很差的影響。

2.政策的影響

房地產行業在最初發展的如此迅速自然是因為得到了國家的支持，作為世界第一人口大國，為了合理地利用我國的土地面積，我國在建設發展初期就大力開展房屋建設研究，并鼓勵房地產行業快速發展[2]。隨著國家政策的改變，房地產行業對于我國國民經濟的提高有著不可抹去的功勞，但是隨著時間的推移，房地產行業在現如今發展較為艱難，我國的人口數量還在一直增長，大部分土地都已經被各大房地產商開發，我國目前的耕地面積越來越少，房地產市場的變化以及國家政策的滯后，給房地產行業帶來了巨大的打擊。

3.市場的影響

房地產行業屬于商業，商業的發展自然離不開市場，一個良好的市場環境有助于房地產經濟的快速發展，而惡劣的市場環境就會加快房地產行業的滅亡。市場對于整個房地產經濟結構體系、市場管理機制和信用體系都有不同程度的幫助作用。近年來房地產行業的市場風氣就不是很好，競爭力大、市場規模太大、涉及經濟數額巨大等因素都是市場可能會給房地產行業帶來影響的關鍵因素。同時需要注意的是一旦市場產生不同規模的波動甚至崩盤，將會直接造成房地產行業的經濟危機，自然也就無法為國家經濟做貢獻，更無法從中賺取利潤[3]。

4.土地因素的影響

眾所周知，房地產行業建造房屋的基本就是土地問題，也就是常說的“地皮”。在房地產行業領域中，主要涉及到了三個方面：第一個方面就是開發商，第二個方面就是消費者即購買房屋的人，第三個方面就是國家土地部門。其中開發商和消費者都屬于次要關系，土地問題沒有得到解決，自然無論什么工作都開展不下去。房地產開發商需要從國家土地部門手中獲得土地購買資格，并購買土地的使用權，從而才可以開展房屋建設，當房屋建設完成之后，再由消費者從開發商的手中買走房屋的所有權。這些環節都是必須要完成的關鍵環節，如果稍有失誤比如開發土地面積與土地出讓收入、房屋竣工面積不成正比，那么將會直接導致該工程虧損，直接影響到該項目的經營狀況，使房地產行業產生較大的經濟波動[4]。

5.金融因素的影響

目前我國的金融體系發展還不夠完善，在信貸機構以及監管制度方面都還存在著諸多不足和缺點。在房地產行業尋求融資的過程中，因為本身具有極高的風險性和不確定性，所以在金融方面考慮來說，房地產行業很難獲得融資和信貸借款，沒有了資金的支持對于房地產行業來說是具有毀滅性的。為了提高資金的利用率，開發商需要選擇籌資等渠道對前期施工進行投資，無論是金融借貸還是籌資，任何一種集資方式都會涉及到利息、利率等問題，如果房屋建設質量有問題或者其他因素導致該樓盤貶值，那么房地產行業的經濟狀況將會受到極大的影響甚至崩盤[5]。

二、房地產經濟波動的應對之道

1.調整投資政策

其實通過分析不難看出影響房地產行業經濟波動的主要原因就是投資的問題，資金問題是直接導致房地產經濟波動的關鍵因素也是最重要的因素。在對房地產投資政策進行調整的時候需要考慮整體綜合情況，從多方面經濟狀況進行考慮，確保房地產經濟可以持續發展直到竣工結束。首先，房地產的資金周期流轉性會慢慢地隨著投資方的變化而產生相應的變化，所以作為開發商就必須明確對自己樓盤的產權歸屬問題，對于外來投資和融資都是屬于借貸關系，沒有入股關系，對于土地產權和樓盤歸屬權要做到清晰明確，同時簽訂明確的債務合同，建立完善有效的風險規避方案。其次，開發商需要合理地規劃投資資金規模，對于前期施工、人員、材料、土地產權、損耗等都有一個明確的認知，對于房地產所涉及到的各個方面都有一個明確的規劃，要確保自身的資金充足，只有這樣才能正常開展施工，才符合宏觀經濟規模，才能保證房地產經濟不會受到波動影響。再次，開發商需要保證投資結構的合理性，確保整個樓盤建設和開發的過程具有科學依據[6]。所謂的科學依據就是市場調查，在該區域建設樓盤能夠取得很好的經濟回報，當地樓盤售賣情況如何，人們平均經濟實力怎么樣，樓盤地理位置是否良好，這些都應當作好市場調查，無論哪一個方面都會直接影響樓盤建設成功之后的售賣情況。如果沒有對投資結構有一個明確的認識，如果預售樓盤效果不好，又不能低價出售，那么資金流轉將會不順，勢必會導致整個房地產工程經濟都到損害，因此合理的開發房地產資源對于房地產行業而言很有必要。最后，開發商需要得到當地政府的支持并了解相關政策，我國各地政府都對房地產行業具有較高的重視程度，結合當前實際情況來講，政府會針對房地產行業進行投資，開發商需要著重注意對政府投資進行調整，完善并規范投資制度和投資資金。無論是安居工程還是土地開發都需要努力做好實地調研，為政府房地產開發提供一個可靠地保障。

2.規范土地市場

為了穩定房地產行業的經濟狀況，防止產生經濟波動，就需要對土地市場進行相應的規范，確保土地批租工作能夠順利進行。土地工作一般都與政府相關，要想充分發揮政府的作用就要從多方面進行鉆研。首先，需要加強對土地總量的控制，在對土地進行規劃時，當地政府必須遵循我國土地劃分法的相關標準進行統一管理，合理地劃分土地管理權。從多方面因素考慮保證土地劃分的合理性和科學性，同時需要加強對土地劃分的管理制度，對整個過程進行嚴格監管，保證整個過程公開透明[7]。其次，需要注意相關規范，對于土地產權的售賣問題需要落實，目前我國的土地產權售賣方式都是通過招標，在這一過程中，需要嚴格進行看管，避免有賣標等違規情況的發生，加大市場拍賣制度的實施，把土地出讓率降到最低。最后，當地政府需要對土地的出讓市場進行嚴格的監管，對于市場存在的不良風氣及時地進行打壓，確保開發商可以通過二級土地市場的利用實現土地權的轉讓。這三個方面的共同目的都是確保在土地所有權售賣過程中不會受到惡意競爭的影響，開發商可以依據正常的價格拍下土地使用權，充分地把土地市場機制發揮出來，實現土地資源的重組和優化，最大程度上避免經濟波動在房地產行業當中出現。

3.加大調查力度

要想穩定房地產行業的經濟波動就要加大對整體市場的調查力度，無論是開發商還是國家政府都需要對市場調查結果進行詳細分析，充分了解當前市場的走向和相關制度。其中調查的主要方向分為風險防范機制、職責機制等，這些問題都是導致房地產行業經濟波動的主要原因，會給房地產行業的未來發展帶來不良影響。市場調研工作可以幫助開發商發現自己的工程項目在開始之前存在的一些安全隱患，或者對投資有損害的規章制度等，并及時地對這些潛在危險進行規避和預防。在這一基礎上，還應該加強投資結構的合理性，依照實際需求合理開發設計出解決方案，并且嚴格地根據方案進行工作，將投資風險降到最低。合理地調研市場情況，以及房地產行業的發展狀況對于促進房地產經濟發展，保證房地產行業穩定發展具有極大的幫助，為房地產經濟健康發展奠定夯實的基礎[8]。

三、結語

綜上所述，房地產行業對于促進我國經濟發展具有重要作用，因此改善房地產行業內部環境，解決內部惡意競爭，穩定房地產行業的經濟波動對于整個房地產行業來說具有重大意義，從而可以有效地促進我國經濟的發展。

參考文獻：

[1]高淑明.房地產經濟波動的影響因素及對策[J].中外企業家，2020，（13）：70～70.

[2]肖魯賽汐.房地產經濟波動的影響因素及應對策略[J].企業改革與管理，2020，（04）：219～220.

[3]李樹峰.房地產經濟波動與金融風險防范策略的相關分析[J].知識經濟，2019，（34）：38+40.

[4]王海鳳.房地產經濟波動的影響因素分析及對策研究[J].經濟師，2019，（11）：286～287.

[5]柏國輝.房地產經濟波動的影響因素分析及對策研究[J].納稅，2019，13（31）：234～234.

[6]程濤.房地產經濟的風險成因及解決措施[J].住宅與房地產，2019，（30）：6～6.

[7]李天健.房地產經濟波動的影響因素及防治策略分析[J].住宅與房地產，2019，（30）：7～7.

[8]柯維麗.影響房地產經濟波動的因素及應對策略分析[J].科技經濟導刊，2019，27（30）：203～204.

作者簡介：

齊娜，供職于濱州市自然資源和規劃局。