房地產(chǎn)糾紛的法律適用

黃榮士

摘要：房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是我國(guó)快速發(fā)展的產(chǎn)業(yè)之一。但是隨著持續(xù)的高速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)自身市場(chǎng)的發(fā)展弊端以及不規(guī)范狀況，也逐漸的凸顯出來(lái)。尤其是各類的房地產(chǎn)糾紛層出不窮。本文從房地產(chǎn)的商品房銷售、私有房屋買賣、房屋租賃等各個(gè)方面，列舉了房地產(chǎn)糾紛的法律適用，進(jìn)一步的促進(jìn)房地產(chǎn)糾紛的解決。通過提供法律適用的建議及措施，進(jìn)一步的促使房地產(chǎn)糾紛的化解和規(guī)避。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);糾紛;法律適用

一、房地產(chǎn)糾紛產(chǎn)生的原因

為充分發(fā)揮人民法院權(quán)利保障，妥善化解房地產(chǎn)市場(chǎng)中發(fā)生的矛盾糾紛，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康持續(xù)發(fā)展，有必要加強(qiáng)對(duì)當(dāng)前形勢(shì)下房地產(chǎn)糾紛的原因，進(jìn)行分析，完成原因的匯總，確定相應(yīng)的法律適用，以便于提出后期的司法對(duì)策。

1.商品房預(yù)售糾紛

商品房預(yù)售糾紛是較為常見的一種房地產(chǎn)糾紛，主要是由于房地產(chǎn)供不應(yīng)求以及建設(shè)單位，具有賣方市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)，這些方面造成了業(yè)主的權(quán)利受到侵害，引起了一系列的商品房預(yù)售糾紛。商品房預(yù)售糾紛有多種情況，一是在房地產(chǎn)建設(shè)開發(fā)公司，未取得開發(fā)資質(zhì)的時(shí)候，就私自的發(fā)售商品房，進(jìn)行商品房預(yù)售，引發(fā)房地產(chǎn)糾紛。二是開發(fā)企業(yè)在預(yù)售商品房時(shí)，不具備預(yù)售許可證，或通過虛假手段欺瞞消費(fèi)者，引發(fā)的房地產(chǎn)糾紛。三是建設(shè)單位在開發(fā)建設(shè)過程中，對(duì)于預(yù)售商品房合同的內(nèi)容，如交付期限、交付內(nèi)容等方面，沒有按照合同履行相應(yīng)的責(zé)任，由此產(chǎn)生房地產(chǎn)糾紛。

2.商品房現(xiàn)售糾紛

商品房銷售糾紛，主要是產(chǎn)生原因在于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售過程中，利用虛假?gòu)V告等形式欺瞞消費(fèi)者，從而引發(fā)了房地產(chǎn)糾紛。這類房地產(chǎn)糾紛中，涉及的虛假宣傳內(nèi)容較多，一般是在配套設(shè)施、公共建設(shè)、綠地規(guī)劃等方面，存在嚴(yán)重的不符情況對(duì)于承諾的建設(shè)內(nèi)容無(wú)法達(dá)到預(yù)期的完善效果，因此引發(fā)了業(yè)主的不滿，造成了房地產(chǎn)糾紛。另外，也有部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，利用消費(fèi)者知識(shí)缺乏的弱點(diǎn)、急于購(gòu)房的心態(tài)等，在合同方面進(jìn)行相應(yīng)的欺詐。例如，在銷售面積、價(jià)款等方面，進(jìn)行調(diào)整或增加收費(fèi)項(xiàng)目，通過這種欺詐行為，在簽訂買賣合同后拒絕履行合同中的相關(guān)規(guī)定和義務(wù)，進(jìn)而引發(fā)了商品房現(xiàn)售的房地產(chǎn)糾紛。

3.私有房屋買賣糾紛

私有房屋，隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)建設(shè)的提升，逐漸的增長(zhǎng)。因此，私有房屋的交易也在逐漸的增加。造成私有房屋買賣糾紛的原因，其一在于，房屋買賣雙方為逃避稅費(fèi)，私下進(jìn)行交易，甚至不辦理過戶手續(xù)，造成了產(chǎn)權(quán)糾紛。其二，房屋賣方，可能對(duì)于產(chǎn)權(quán)的限制情況進(jìn)行了刻意隱瞞，為提高房?jī)r(jià)，促進(jìn)交易，隱瞞房屋限制情況。進(jìn)而導(dǎo)致了買方購(gòu)買后的房屋條件受到限制，無(wú)法獲得產(chǎn)權(quán)等情況的發(fā)生，容易造成房地產(chǎn)買賣糾紛。還有一種情況是，私有房屋在買賣前涉及到租賃問題，沒有妥善解決。承租方涉及的租賃合同，沒有有效的處理。或者賣方未通知承租人，進(jìn)行房屋買賣。剝奪了承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。可能引起租戶、買方、賣方，三者之間的法律糾紛。

4.房屋租賃糾紛

房屋租賃糾紛的引發(fā)原因，一是由于承租方拖欠租金，引發(fā)的房屋租賃糾紛。二是在承租期內(nèi)，出租方擅自提高租金，雙方?jīng)]有達(dá)成一致，可能引發(fā)房屋租賃糾紛。三是承租期內(nèi)，承租方私自轉(zhuǎn)租，或未按照合同進(jìn)行不斷的房屋使用，私自篡改房屋結(jié)構(gòu)，或者對(duì)物品為完成保管義務(wù)等情況，引發(fā)了房地產(chǎn)租賃糾紛。

二、房地產(chǎn)糾紛的法律適用

1.商品房預(yù)售法律適用

商品房預(yù)售活動(dòng)中，房屋風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移時(shí)間，以房屋交付時(shí)間為準(zhǔn)。房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)間以辦理登記過戶時(shí)間為準(zhǔn)。《合同法》第142條規(guī)定：“標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)在標(biāo)的物將付之前由出賣人承擔(dān)，交付之后由買受人承擔(dān)。但法律另行有規(guī)定的或當(dāng)事人另有約定的除外。”《城市商品房預(yù)售管理辦法》第十二條規(guī)定：“預(yù)售的商品房交付使用之日起90日內(nèi)，承購(gòu)人應(yīng)當(dāng)持有關(guān)憑證到縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理權(quán)屬登記手續(xù)。”商品房預(yù)售中風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移是不同步的，風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移在先。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第11條規(guī)定：“對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用。”因此，商品房預(yù)售，存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)管理部門要加強(qiáng)房地產(chǎn)法律、法規(guī)的宣傳，同時(shí)對(duì)預(yù)售房屋加強(qiáng)管理一級(jí)懲處力度。

2.商品房現(xiàn)售法律適用

購(gòu)房時(shí)對(duì)開發(fā)商加強(qiáng)了解，簽訂規(guī)范合同。選購(gòu)商品房時(shí)，首先要對(duì)開發(fā)商做必要的了解和考察，盡量選擇規(guī)模大、信譽(yù)好的公司。其次要依據(jù)《商品房銷售管理辦法》第7條和第32條之規(guī)定，嚴(yán)格檢查開發(fā)商的“五證”、“兩書”即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書、《國(guó)有土地使用證》或使用土地的批準(zhǔn)文件、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《施工許可證》《商品房預(yù)售許可證》或《商品房銷售許可證，《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。簽訂全國(guó)統(tǒng)一示范文本合同，因?yàn)槭痉逗贤瑢?duì)價(jià)款、交付使用、面積及辦理產(chǎn)權(quán)登記事項(xiàng)都進(jìn)行了明確，最大可能地保護(hù)購(gòu)房人的合法權(quán)益。

3.私有房屋買賣法律適用

私房交易中加強(qiáng)產(chǎn)權(quán)確認(rèn)，合法交易，完備轉(zhuǎn)移手續(xù)。私房交易時(shí)，首先要確定產(chǎn)權(quán)是否合法，賣方是否持有100%產(chǎn)權(quán)的《房屋所有權(quán)證》。其次，雙方應(yīng)對(duì)所售房屋的狀況，如是否有抵押、租賃等情況進(jìn)行認(rèn)真確認(rèn)。另外，簽訂一份祥盡的購(gòu)房協(xié)議，明確價(jià)款、包含內(nèi)容、付款方式、交付方式等。最后，買賣雙方一定要及時(shí)到房地產(chǎn)管理部門辦理房產(chǎn)轉(zhuǎn)移手續(xù)。

三、結(jié)論

引起房地產(chǎn)糾紛的原因是多方面的，由于我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷的擴(kuò)張和發(fā)展，各類問題都迅速的涌現(xiàn)。對(duì)于房地產(chǎn)的相關(guān)法律法規(guī)的建設(shè)，正在逐步的完善。我國(guó)從1995年頒發(fā)了《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》以來(lái)，已經(jīng)逐步的頒發(fā)了《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》《城市商品房預(yù)售管理辦法》《商品房銷售管理辦法》《城市房屋租賃管理辦法》《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》等。進(jìn)一步的探索房地產(chǎn)糾紛的法律適用，能夠促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展，減少糾紛的發(fā)生，為相應(yīng)糾紛提供法律保障。

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