物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用難的應(yīng)對(duì)措施

劉浩

摘 要： 近年來(lái)，隨著住房商品化的深入發(fā)展，人們的住房條件得到顯著改善。物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金被比作房子的“養(yǎng)老金”，能夠?yàn)槲飿I(yè)共用部位或者公共設(shè)施設(shè)備的大修和改造提供資金保障。但是在實(shí)際物業(yè)管理過(guò)程中，物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用難的問(wèn)題卻是普遍存在，不僅影響了人們居住環(huán)境的改善，也導(dǎo)致了資金浪費(fèi)。為此，本文將立足物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用過(guò)程中面臨的表決方式傳統(tǒng)、審核時(shí)間長(zhǎng)以及監(jiān)管不到位等問(wèn)題，探究相應(yīng)的應(yīng)對(duì)措施，借此盤(pán)活物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金，推進(jìn)我國(guó)物業(yè)管理的現(xiàn)代化。

關(guān)鍵詞： 物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金;資金監(jiān)管;表決方式;續(xù)費(fèi)問(wèn)題

【中圖分類(lèi)號(hào)】F275.1? ? ?【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】A? ? ?【文章編號(hào)】1674-3733（2020）19-0281-01

引言：物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金屬于基金性質(zhì)，其產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主，用以維修和維護(hù)住宅小區(qū)內(nèi)的公共部位或者公共設(shè)施設(shè)備。不同于之前過(guò)分依賴(lài)政府或者業(yè)主個(gè)人的管理模式，新建小區(qū)的業(yè)主都繳納了物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金，對(duì)小區(qū)物業(yè)負(fù)責(zé)。但是，很多時(shí)候，物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金卻“被凍結(jié)”或被挪作他用，并沒(méi)有真真正正用于社區(qū)物業(yè)維修和管理中去。我國(guó)社會(huì)的進(jìn)一步發(fā)展對(duì)物業(yè)管理水平和小區(qū)建設(shè)水平提出了更高的要求，盤(pán)活現(xiàn)有的物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金，發(fā)揮其價(jià)值和作用，成為當(dāng)務(wù)之急。

1 物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用難的原因分析

1.1 表決方式原始且效率低，導(dǎo)致維修方案審核時(shí)間長(zhǎng)

物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用過(guò)程中為了保證公平公正，需要小區(qū)業(yè)主針對(duì)維修方案進(jìn)行表決，很多地方都是需要“雙三分之二”的業(yè)主同意才可以動(dòng)用這一資金。首先，物業(yè)維修方案表決過(guò)程中主要是采用簽字等較為單一甚至原始的表決方式，小區(qū)業(yè)主人數(shù)眾多，很多業(yè)主不在家的情況也會(huì)增加表決困難。這都需要大量的人力物力和時(shí)間成本來(lái)完成的，這無(wú)形中也拖慢了公共部位的維修時(shí)間，表決效率較低。其次，物業(yè)維修方案并不一定符合所有業(yè)主的期待，所謂“重口難調(diào)”，需要經(jīng)過(guò)多次修改和意見(jiàn)征集，導(dǎo)致其審核時(shí)間長(zhǎng)。最后，物業(yè)公共設(shè)施設(shè)備的維修和調(diào)整可能涉及到消防和質(zhì)監(jiān)部門(mén)，同樣需要這些部門(mén)的審核，物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金的管理機(jī)構(gòu)不敢擅自的做主，這又會(huì)增加等待時(shí)間，嚴(yán)重拖慢物業(yè)維修進(jìn)度，導(dǎo)致物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用難。

1.2 資金監(jiān)管難度大

資金監(jiān)管問(wèn)題也是導(dǎo)致物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用難的關(guān)鍵問(wèn)題。首先，部分開(kāi)發(fā)單位會(huì)強(qiáng)制代物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金，將其與辦理產(chǎn)權(quán)捆綁在一起。由于當(dāng)前業(yè)主監(jiān)督機(jī)制尚不完善，無(wú)法對(duì)這一資金進(jìn)行有效監(jiān)管，這就會(huì)導(dǎo)致開(kāi)發(fā)單位占用物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金，甚至是很多本該由物業(yè)管理公司承擔(dān)的維修項(xiàng)目也用物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金支付，嚴(yán)重?fù)p害了業(yè)主的合法權(quán)益。其次，物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金的使用范圍較難界定，這就導(dǎo)致很多工作無(wú)法開(kāi)展，資金監(jiān)管難度也相對(duì)較大。

1.3 資金續(xù)交難度大

資金續(xù)交難度大，影響了物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金的可持續(xù)利用。部分人對(duì)物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金的認(rèn)識(shí)不清，或者在之前的生活中沒(méi)有感受到物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金帶來(lái)的便利，等到需要續(xù)交的時(shí)候，這部分的續(xù)交意愿則不強(qiáng)，增加了物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金收繳的阻力。除此之外，物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金在收繳過(guò)程中，僅僅依靠基層政府和物業(yè)管理公司等多個(gè)部門(mén)的協(xié)同工作，如果僅僅依靠物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金的管理機(jī)構(gòu)來(lái)完成，將會(huì)出現(xiàn)阻力重重的情況。物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金續(xù)交難度大，資金不到位，公共補(bǔ)位和設(shè)施的維修無(wú)法有效開(kāi)展，居住環(huán)境變差，這都會(huì)陷入惡性循環(huán)的“怪圈”中去。

2 物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用難的應(yīng)對(duì)措施

2.1 創(chuàng)新表決方式，探索線(xiàn)上表決通過(guò)機(jī)制

互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，“線(xiàn)上+線(xiàn)下”的管理模式已經(jīng)應(yīng)用于各行各業(yè)。在物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金的使用和管理方面，不妨嘗試線(xiàn)上表決通過(guò)機(jī)制，用以指導(dǎo)線(xiàn)下的維修工作。針對(duì)物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用過(guò)程中存在的維修方案表決效率低的問(wèn)題，可以基于互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代開(kāi)發(fā)表決軟件，創(chuàng)新表決方式來(lái)提升表決效率，盡快落實(shí)物業(yè)維修工作，讓業(yè)主真真切切地看到物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金帶來(lái)的好處，也盡可能地提升業(yè)主續(xù)交的意愿。首先需要對(duì)小區(qū)內(nèi)的業(yè)主進(jìn)行客戶(hù)分析，將其分為能夠熟練使用線(xiàn)上表決方式的年輕人，能夠接受線(xiàn)上表決方式的中年人和不會(huì)使用智能手機(jī)的老年人。然后針對(duì)不同的客戶(hù)群體展開(kāi)針對(duì)性的表決方案設(shè)計(jì)，針對(duì)中年人可以開(kāi)展線(xiàn)上表決方法的科普教學(xué)活動(dòng)，針對(duì)老年人則可以采用傳統(tǒng)的表決方式。即使是這樣，也大大減少了相關(guān)工作人員的工作量，能夠有效提升的表決效率。

2.2 依托業(yè)主大會(huì)建立物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金監(jiān)管小組

建立物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金監(jiān)管小組，不僅可以監(jiān)管資金的使用去向，更可以推進(jìn)維修方案的通過(guò)和落實(shí)，最大限度地發(fā)揮這一資金的作用和價(jià)值。因此，依托業(yè)主大會(huì)可以成立一支監(jiān)管小組，定期對(duì)物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金的使用情況進(jìn)行監(jiān)管公示，讓業(yè)主們明明白白地看到物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金在小區(qū)中發(fā)揮了哪些作用，推進(jìn)這一資金應(yīng)用的透明化。同時(shí)，監(jiān)管小組還應(yīng)該監(jiān)管相關(guān)項(xiàng)目的進(jìn)程，明確資金應(yīng)用范圍，協(xié)調(diào)好各方面的力量，盡快維修好公共設(shè)備設(shè)施，讓業(yè)主真真切切感受到物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金帶來(lái)的好處。

2.3 建立健全物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用和續(xù)交的循環(huán)機(jī)制

建立健全物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用和續(xù)交的循環(huán)機(jī)制，促進(jìn)這一資金的可持續(xù)利用，能夠有效解決物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用難的問(wèn)題。首先，推進(jìn)物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用透明化管理，增加業(yè)主的參與度，增強(qiáng)業(yè)主的使用感和獲得感，這樣一來(lái)，能夠提升業(yè)主的續(xù)交意愿。其次，構(gòu)建完善的續(xù)交管理機(jī)制，加強(qiáng)各部門(mén)之間的溝通和交流。做好物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金政策宣傳工作，確保業(yè)主知悉政策，在發(fā)現(xiàn)公共空間問(wèn)題的時(shí)候，能夠及時(shí)向相關(guān)部門(mén)反饋。同時(shí)，將續(xù)交工作落實(shí)到每家每戶(hù)，采用線(xiàn)上通知和線(xiàn)下通知相結(jié)合的方式，全面保障物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金補(bǔ)建工作。

結(jié)語(yǔ)：綜上所述，物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金對(duì)于提升生活品質(zhì)具有重要作用，但是由于當(dāng)前管理機(jī)制建設(shè)尚不完善，資金監(jiān)管和使用困難。基于互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，創(chuàng)新表決方式，提升表決效率，探索線(xiàn)上+線(xiàn)下工作新模式，組件資金使用監(jiān)督小組，讓業(yè)主真真切切看到并體會(huì)到物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金帶來(lái)的便利。這有助于提升業(yè)主的資金續(xù)交意愿，也能夠最大限度地落實(shí)物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金的使用。

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