房地產開發項目的財務測算探討

摘要：房地產開發項目對社會經濟發展起到了重要的拉動作用，特別是在城鎮化進程中在對人口以及資本等的吸引方面有著重要貢獻。國內的大部分城市都有不少的房地產開發項目在開展，但財務測算環節仍然在實際操作中有不少問題存在。本文通過介紹財務測算的方法、原則以及其在房地產開發項目中的具體運用，希望能夠給業內人士提供一些可參考的經驗。

關鍵詞：房地產項目;財務測算;方法與注意事項

一、引言

房地產公司對房地產開發項目做出財務預測是項目開展的重要環節，通過前瞻性的預測可以較好地控制風險。特別是對于房地產開發的大型項目而言，在財務測算方面不準確很可能導致后期難以彌補的損失發生。因此對于房地產開發項目而言，做好財務測算工作時必不可少的。總的來說，財務測算是通過靜態或動態的測算方式掌握資金的需求以及成本等情況，從而計算出項目是否能夠達成預期的目標。企業在設定計劃時，可以通過財務測算的結果不斷修正自己的計劃，保證計劃的可行性，以保證盈利。

二、房地產項目財務測算的方法介紹

（一）通過靜態方法進行房地產項目的財務測算

財務測算的靜態方法是目前的企業財務測算中使用的較多的方法，其特點在于不考慮資金的時間價值。該方法的優點是，計算起來簡單便利，只需要將各期的資金數額統計出來就可以完成測算;該方法的缺點是，在不考慮資金資本的前提下，不適合涉及大數額資金的測算，因此多用于資金數額不高且工期時間線較短的項目。目前很多房地產開發項目的財務測算仍然大量使用此方法。

（二）房地產項目的動態財務測算方法

與靜態的方法相比較，動態財務測算方法可以輕易地得出項目的優劣勢和適用項目的類型。該方法的優點是，由于對資金的各方面價值計算地較為全面，因此能夠準確對項目能否達成預期目標做參考作用。一般是根據工期和銷期確定回款現金流，確定融資利息，融資利息的預測對凈利率也會產生重要影響。如果財務人員的專業能力不過關，對相關計算函數和電子工具的掌握不到位，就無法得出正確的財務測算結果。該方法適合建設工期較長的大型工程。

三、房地產財務測算的主要注意事項

在開展房地產項目財務測算時要注意到一些重點內容，主要是對工程成本和管理費用的測算，并且要將全面和系統的原則貫徹到財務測算的全過程。

（一）工程成本的財務測算注意點

房地產項目的財務測算首先要通過工程和成本方面的工作預期安排即項目的規劃內容，掌握業務開展的狀況，同時還需要根據施工單位給出相應的成本造價來進行分析，從而將該項目整個過程需要投入的資金總量以及方式測算出來。特別關注的是：第一如果該項目是一般計稅而非簡易計稅不能把工程發票的增值稅進項稅額納入工程成本;第二除了要計算得出需要投入的資金總量，還要得出資金如何分階段投入才能最大化利用，從而幫助項目計劃進行合理，企業的利益受到保護。

（二）管理費用的財務測算注意點

管理費用的測算是一般企業容易忽視且考慮得較不完善的方面，因此需要重點注意。首先，承接房地產開發項目的企業一般體量較大其管理模式也比較成熟，相關管理費用的支出也比小型企業更多，因此對管理費用的測算不可忽視;其次，不同企業的管理方式不同，因此在管理費用的測算時不可直接照搬其他同行方式，要根據實際情況做出考慮;第三，對管理費用的測算需要與決策者做好良好的溝通，以保證將后續的可能變動也納入考慮范圍內;第四，在管理費用的測算原則上，取高不取低。因此在測算管理費用時，盡量在可達成的目標范圍內做好進行優化的準備。

（三）財務測算做到全面而系統化

財務測算的總體原則是做到全面而系統化。財務測算涉及項目規劃的多方面，要形成良好的支撐決策的作用。目前根據大量實際工作中得出的觀察結果來看，財務測算中的缺漏情況還是時常出現，包括缺少必要的相關財務報表、關鍵性的財務分析指標、混淆概念等多種情況。前兩者代表的財務測算不夠全面的典型狀態，后者是財務測算不夠系統會出現的狀況。為解決這些問題，財務部門應該設定一系列的程序性規則，做好自檢工作以保證做出的財務測算是有可用性的。

四、房地產項目財務測算的具體運用

在進行了房地產項目財務測算的注意要點以及原則的討論之后，下文對房地產項目財務測算中的具體運用進行探索，由于篇幅有限，重點對銷售費用、財務費用以及銷售收入等方面進行討論。

（一）銷售費用測算的具體運用

房產的銷售是整個房地產項目的重點，其中銷售團隊的人員工資和進行廣告投入的費用時其中的重頭戲。首先銷售費用的財務預算需要結合銷售部門過去的實際數據以及項目本身的安排，在遵循一定的理性預期理論的基礎上，對銷售費用組成與波動的內部關系進行掌握，并且在此理論的基礎上建立測算模型。其次在進行測算是可以結合定額標準測算和彈性預算來進行，可以有效達成全面而系統的要求，提高數據的準確度。

（二）財務費用測算的具體運用

由于房地產項目資金來源主要依靠外部融資和股東投入資金，其產生的財務費用占比高。因此，房地產企業需重點做好財務費用測算，針對借款產生的費用是資本化還是費用化，凡是為開發項目專門借款產生的利息費用，應記入“開發間接費用-資本化利息”科目;不符合資本化條件的借款利息費用直接計入財務費用，費用化處理。

（三）管理費用測算的具體運用

管理費用的測算主要是因為項目眾多，比較繁雜而容易出錯。項目主要有人工費、辦公費、公共設備設施以及維修養護費以及其他的比如清潔費和公共秩序等費用。在以上各類費用之下，還要做好細化的分類，以免測算不全面。比如在公共設備方面就要包括供電配、照明、消防、供排水、防盜監控以及其他費用等等多個子目，并且要根據項目的實際情況予以增減。

（四）銷售收入測算的具體運用

銷售收入的測算主要是對銷售的收入和回款的計算，而這兩個方面是根據項目的預計銷售狀況決定的。從房產開發項目規劃中的預設銷售價格以及可收面積就可以計算出能夠獲得的銷售收入的狀況。但由于房產銷售時貸款情況較多，因此處于長時間對資金時間成本的影響，需要使用動態的測算方式比較合適。

（五）建造成本測算的具體運用

目前房地產項目的建造成本的測算的專業性較強。主要通過參與工程建設的部門進行反應，以數據信息支撐來進行。具體要注意的有是否有額外的配套設施需要修建、是否有紅線外成本、土方的單價情況以及行政事業型收費的減免是否有文字依據。對于工程合同上標注的基礎數據要做到準確，認真仔細、考慮周全是首要的準則。

（六）相關稅費測算的具體運用

稅費測算的重難點在于掌握各項稅費的稅率、抵減扣免的各類情況，并且還要對各類票據的狀況有準確的掌握，以免出現不能用的票據?，F實操作中一般用各種成型的稅費測算表做模型，然后對應進行計算。由于營改增政策的出臺，要注意即使取得專票等也不能抵扣的特殊情況。因此，財務人員需要及時跟進各項財稅政策的最新變化。

五、結語

項目的財務測算是一項重要的財務指標，對房地產等大型項目而言，財務測算的結果會對經營決策者起到重要指導作用。但在現實工作中，財務測算的實際情況并不如人意，在全面性和系統性上均不足，希望通過以房地產開發項目為基本的例子，對將來財務工作人員進行財務測算有一定的經驗借鑒和啟示作用。

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作者簡介：

李金童，金華星龍置業有限公司。