房地產工程造價管理存在的問題與對策研究

摘要：我國城市化步伐不斷推進，人民對住房需求日漸增加，使得房地產市場發展迅速，房地產企業和項目不斷增加。隨著房地產市場的日漸成熟，行業市場競爭越來越激烈，工程造價管理也越來越受到行業的重視。本文深入研究了我國房地產工程目前在造價管理中存在的問題，并對房地產工程造價管理提出參考性策略。

關鍵詞：房地產行業;工程造價;成本控制

一、引言

房地產工程造價管理，是房地產項目建設的重要基礎，是保證房地產工程質量和效率的重要保障。對房地產開發企業而言，房地產造價管理是達成投資收益的核心環節。因此，如何科學地進行工程造價管理，合理的預算建筑成本，能保證投資項目合理化，給企業帶來經濟效益，提升企業的市場競爭力，是優秀建設管理者綜合素養的體現，也是建筑企業追求的目標。從行業而言，保證房地產成本的穩定性、科學性，有利于房地產行業的可健康發展，避免市場泡沫，促進我國城市建設的繁榮發展。

二、房地產工程造價管理的價值

房地產工程造價，是指從房地產項目立項，到項目工程結束所投入的所有費用。房地產工程造價管理是企業聘請專業人員，負責項目整個階段的設計、成本預算和結算的工作。

（一）控制房地產工程的造價成本

房地產工程是一項投資時間長、資金投入大、風險性大的復雜工程，需要多個施工單位共同配合才能完成。期間需要的原材料成本、人工成本、管理成本等等投入，為了保證項目的順利完工，必須有專門的管理部門和人員負責資金管理和成本管理，避免因原材料價格波動、工程變化、人員管理問題等導致的成本超支，避免資金挪用，保證工程的施工進度。所以，房地產造價管理能夠有效控制項目成本，保證經濟收益和避免投資風險。

（二）保證房地產工程的質量

通過造價管理。選擇性價比高的優質原材料，避免惡意競爭帶來的低劣原材料，保證資金合理使用，防止多部門管理和資金挪用，以確保施工的連續性和施工質量。

（三）提升房地產企業的營銷能力

目前我國房地產競爭日漸激烈，保證房地產工程的質量是房地產企業保持其品牌價值的重要手段。做好投資預算和成本管理，房地產企業可以實現資源的最優化利用，在成本相同的情況下建設更好品質的項目，或者獲得更好的價格優勢。項目良好的營銷，能及時回籠資金，使企業形成良性的投資循環。

三、目前我國房地產工程造價管理存在的問題

（一）對造價管理工作重視不足

由于近十多年來我國房地產一直處于供求不足，樓盤價格逐年上漲，“日光盤”、炒房現象層出不窮。寬松的市場環境使得部分房地產企業良莠不齊，輕視管理工作。而隨著近一兩年內房地產行業的熱度逐漸下降，一些房地產企業沒有做好準備，開始感覺“寒冬來臨”。如成本過高，資金管理出現問題，項目營銷情況不佳，資金回籠不及時。項目出現工期延長、資金不到位、工程款拖欠甚至爛尾的現象。房地產企業開始進行優勝劣汰的機制，開始重視造價管理工作。

（二）造價管理人員能力不足

房地產造價專業人員，一方面應有預算結算、項目管理方面的能力，另一方面要對房地產項目各節點熟悉掌握，并對市場行情有一定了解。目前很多房地產企業的造價人員，其工作僅停留在費用結算的會計層面，專業水平比較低，也不了解市場行情，往往造價預算偏離實際比較遠，在施工中不斷地更改造價，使得造價管理形同虛設。

（三）造價缺乏動態管理

房地產項目往往從立項到結項的時間跨度較長，期間市場不穩定性比較大。一些傳統的房地產企業，習慣于用過往項目的費用結算為依據，指導下一個項目的造價預算，缺乏彈性機制。而目前國內市場變化較多，各項成本均上漲較快，如果不能和市場發展動態結合。一旦項目出現不確定因素，成本漲幅過大，就會出現項目停滯。

四、加強房地產工程造價管理的相關措施

（一）提升房地產企業的造價管理能力

1、建立專業的造價管理人員隊伍。由于造價管理矛盾的凸顯，造成專業造價人才的短缺。目前，我國一些高校已經開始設置相應的工程造價管理專業和學科，系統培養能全面掌握經濟、法律、管理和技術的人才。另外，我國推行注冊造價工程師執業制度，許多在職培訓機構已經設立了相關培訓課程。房地產企業可以派遣在職人員參與學習和認證。企業內部也應該將造價管理納入內部培訓中，鼓勵員工參與學習，提升全員的造價管理意識和管理水平。

2、引進信息化的造價管理系統。房地產企業應利用現代化管理手段，有效建設和引入信息管理系統，服務于工程造價管理。如根據企業的發展規模和實際需求，可考慮引進ERP系統。在ERP系統的管理下，能對各項預算和資金數據動態檢測，造價管理工作的推進也更加有效，也能保證造價的科學和合理性。員工根據其工作內容及相應權限，也能動態的了解其責任內的費用使用情況，避免虛報費用，因此相應的工作責任心及積極性增強。

3、建立完善的工程造價管理制度體系。房地產企業內部應建立完善的工程造價管理體系，通過制度建立、培訓、宣傳等方式，確保每一個部門、員工被制度被約束。結合企業內部的獎懲制度，有利于提升員工對造價管理的重視。

4、重視對工程技術經濟分析。要做到工程造價管理的合理科學管控，必須對市場環境充分掌握。通過經濟分析，整合項目的規模、地理位置、施工要求，環境保護要求，在引入科學的施工技術手段，提高施工方案的合理性。

5、加強同行的學習。西方國家的房地產行業起步比我國早很多，行業成熟度較高，財務管理的經驗也相對豐富。我國部分房地產企業，在造價管理方面也有較成熟的經驗。可以學習國內外優秀企業的造價管理理念、技巧，和自身企業情況相結合，在工作中運用，提升造價管理的水平。

（二）重視項目立項階段的預算控制與管理

項目立項階段的主要工作，是完成工程項目建議書，進行可行性報告，然后造價預算的編制，最后形成詳細的任務文件。這個階段預算的科學性、準確性，關系著整個工程造價管理是否成功。在這個階段，應做到完整、科學預算，將項目責任人落實到位，建立責任追究制度，并且有配套措施跟進落實。避免決策空白點，盲目投資的拍腦袋決策，從而為工程實施階段埋下隱患。在項目預算階段的科學合理，提前預知預判施工中可能遇到的困難問題，就能有效地避免在施工階段的不斷調整。

（三）項目施工階段的造價控制與管理

項目施工階段的造價控制與管理，是實現造價管理的重要階段，但也是最為困難的一個階段，影響因素眾多。在每個施工建設的階段，都有著相應的工程建設目標、管理流程設置、預算管理的目標和相應責任人。每個階段的資金使用，都應該圍繞著工程建設目標進行。項目負責人應根據技術條件和項目預算，綜合分析施工環境現場的情況，合理規劃施工方案。在施工過程中，往往會出現一些變故，如原材料供應的變更，施工條件的變更，設計變更等情況，造價工程師應充分了解施工現場的情況，及時調整方案，嚴格控制費用。如整體造價目標要進行調整，應出具相應的分析報告。對施工材料的供應，應嚴格控制產品質量和價格，避免超支，但也不能因為控制費用而選擇以次充好的原材料，保證工程質量，避免房地產項目中出現“豆腐渣”工程，以至于給企業造成惡劣的社會影響。對資金的投放，應計劃合理的使用，保證資金流的充足，一定不能造成因資金流斷裂而影響施工進度的重大問題。

五、結語

綜上所述，房地產造價管理的成功與否，直接影響工程成本的高低和工程質量，是房地產企業提升管理水平和企業競爭力的必要管理措施。隨著房地產市場的逐漸穩定，市場競爭愈發激烈，房地產企業必須提升對房地產造價管理的重視程度，針對性的解決現有的管理問題，建立科學的造價管理制度流程，打造專業造價團隊，如此才能提升企業的核心競爭力，打造優質的房地產項目品牌，在未來的競爭中取得優勢，實現可持續發展。

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作者簡介：

郭聰嫻，北京市朝陽城市建設綜合開發公司。