測繪工程技術在不動產測繪中的實踐應用

李春陽

摘 要：文章以不動產測繪的概念及內涵為開篇，在概括其特點的基礎上，對不動產測繪技術的實踐應用展開研究分析，并就現實運用中存在的問題提出對策建議，希望文章能夠為不動產測繪技術的現實運用提供參考。

關鍵詞：不動產測繪;測繪工程技術;實踐;應用

中圖分類號：P204 文獻標識碼：A 文章編號：1674-1064（2020）08-0049-02

改革開放40余年來，中國房地產業發展迅速。持續升溫的房地產交易量，對不動產登記工作提出了更高要求。不動產測繪作為不動產登記最基本的環節，其重要性也日益凸顯。權威、公正、準確的不動產測繪結果，既是不動產登記簿的核心數據，也是不動產價格評估的重要依據。因此，加強不動產測繪的研究創新，對于推進不動產行業高質量發展具有重要意義。

1 不動產測繪概述

1.1 不動產測繪的概念及內涵

不動產測繪是根據不動產的地理位置和實際構造，選擇適宜可行的測繪技術，對該不動產實施精準測量。其測定對象主要是房產及相關土地、地籍等要素，故將其分為房產測繪、地籍測繪、行政區域界線測繪和不動產測繪監理。其中，房產測繪主要是針對房屋的位置、數量以及使用狀況進行專業測繪。地籍測量則側重于測量各類土地的位置與數量、境界、權屬界址點的坐標與宗地面積，并在此基礎上繪制出地籍圖。行政區域界線測繪是對地理位置相毗鄰的行政區域分界線的測繪。不動產測繪監理則是以國家法律法規、技術標準、技術規范為準繩，對不動產測繪進行全過程監理，以保證測繪工程質量[1]。

1.2 不動產測繪的操作步驟

不動產測繪作業步驟如下：一是專業人員對不動產的平面單元進行測量。二是對目標不動產進行具體調查，對其基本要素進行核查。三是基于上述信息，繪制出房產圖，分別繪制分丘圖和分戶圖。四是根據測量結果計算出不動產的具體面積（建筑面積、使用面積）。五是根據實際情況，按照程序對不動產信息實施更改。六是對不動產測繪全過程進行審核查驗，以保證其準確性。

2 不動產測繪的特點

2.1 權威性

測量單位開展業務前應向相關部門提出申請，經審批通過的測量計劃、方案不可再行變更。開展測繪工作時，專業測繪人員應嚴格遵循國家條例進行測量，測量工具也須符合國家要求。測量完成后，數據一經上交審批，即不可隨意變更。審批機構應當以相關法律法規為準繩開展審核。測繪成果確定后將作為該不動產的初始資料存檔，也是作為房產交易的重要參考依據。不動產測量結果的權威性是不動產所有權人的權益的重要保證。

2.2 測繪比例尺較大

不動產測繪的目標是特定不動產單元，其圖紙需詳細表達房產的位置、數量等信息。因此，不動產測繪對精細度要求更高，所需比例尺也相對較大。

2.3 對專業人員的技術要求更高

一般情況下，不動產測量都是由不動產登記（管理）部門或具備相應資質的專業機構來完成，這樣才能保證工作人員更好地理解測繪要求，嫻熟地運用測繪技術完成測繪任務。

3 不動產測繪技術的實踐應用

3.1 不動產測繪技術分析

3.1.1 GPS技術

GPS依靠對接收衛星信號的數據處理、數據分析，來求定測量點的空間位置。因其具有全能性、全域性、連續性、實時性以及良好的抗干擾性、保密性，已普遍應用于工程測量領域。當前，大部分不動產測量都會運用該技術，將其中的CASS應用于定義圖形的計算過程，從而自動繪制各層平面圖，完成房產測量中的層高計算。

3.1.2 遙感技術

遙感技術是對飛行器返回的地物目標電磁輻射信息進行分析，從而判認地球環境和資源的技術。其優點是可以迅速獲得海量信息，并以圖像或非圖像方式呈現，其感測范圍之廣，也是其他測量手段無法比擬的。在不動產測繪工作中，運用遙感技術不僅可以保證測量數據科學精準，同時可以有效擴大測量范圍、測量對象。在不動產測量測繪工作中，主要利用遙感技術來監測土地利用率及相關數據。根據土地利用的周期變化規律劃定監測周期，依托計算機技術，將難以分辨的圖像或數據信息進行加工分析、對比整理，進而形成科學、有效的數據集[2]。

3.1.3 GIS技術

GIS運用計算機技術，對地球表層空間的地理分布數據進行收集、存儲、處理、分析和描述。在不動產測繪實踐中，GIS技術主要應用于進一步改進和整合統一數據庫中的調查記錄，并進行屬性分析，從而使數據庫中的圖形、影像以及屬性等元素充分發揮效用。

3.1.4 激光掃描技術

三維激光掃描技術運用高速激光進行掃描測量，大范圍、精準迅速獲取物體表面全系坐標、反射率、顏色等信息，基于上述信息快速復建出一比一的彩色立體模型，給測繪制圖提供準確依據。其主要特點是超越傳統的單點測量方法，具有高效率、高精度的優勢，其點云測量密度可達毫米級，復雜建筑也能實現準確表達。實踐證明，這一技術的應用可以使測繪成果的表達形式，由單一的地形圖拓寬到三維地圖，平、立、剖面圖以及建立數字地形模型，通過對地形數據進行全面采集，可根據實際需要隨時提取相關信息[3]。

3.2 不動產測繪實踐中遇到的問題

3.2.1 技術標準尚未統一

不動產實行統一登記后，各類不動產分散登記、互不相通的局面一時難以打破，導致不動產測繪技術標準難以在短時間內規范統一，使得不動產測繪工作尚存難點，測繪監管工作仍存“盲點”。現階段的不動產權籍測量中，各種不同類型的不動產測量，仍沿用改革前的測量口徑，各自的坐標系統、精度要求、數據格式等不盡相同，技術平臺尚未統一，造成各類登記信息難以互通共用，甚至存在不同類型不動產宗地邊界重疊、錯漏等問題。

3.2.2 從業人員專業水平待改進

不動產測繪的重要性和專業性，對不動產測繪工作人員的專業水平提出更高要求。《注冊測繪師暫行規定》頒布實施已逾13年時間，其中明確從事測繪活動的專業技術人員實行職業準入制度，關鍵崗位必須具備注冊測繪師資格，測繪工作中產生的技術設計以及成果質量文件，必須由其簽字蓋章后方可生效，他人無權修改。然而，在不動產測繪實踐中，真正具備準入資格的專業技術人員寥寥無幾。因此，還需加強技術人員專業素質和實踐技能的系統培養，從而為不動產測繪穩定發展提供智力支持。

3.2.3 測繪多頭安排問題

不動產機構改革中規定，不動產登記機構與其他部門分別負責各項不動產權利的登記、審批許可。以現階段筆者所在區域的不動產交易環節為例，不動產交易監管仍由其他部門負責。為保證各環節的嚴謹準確，監管部門在行使審批權力時，需對不動產進行測量。不動產登記部門登記發證時，還要進行一次權籍測量，導致程序繁瑣、資源浪費[4]。

4 改進不動產測繪管理的建議

4.1 建立統一測繪精度體系

規范統一的精度體系，是提升測繪成果準確性的前提和基礎。筆者建議利用同精度首級控制網對不動產測繪進行控制，運用平面控制精度指標來約束測繪結果，使得房產測繪與地籍測繪的精度要求保持一致。對于其他類型不動產的測繪，可考慮精度及實用性等需要，統一相應的精度指標。

4.2 統一測繪技術標準

各相關部門應當以《不動產權籍調查技術方案》要求為依據，建立起統一的技術標準，由此得出的測繪成果，可以為登記機構、登記簿冊、登記依據和信息平臺的“四統一”提供科學準確的數據支撐。

4.3 充分發揮注冊測繪師在不動產測繪中的作用

如上文提及，注冊測繪師在不動產測繪中的作用舉足輕重，然而受到技術力量的局限，注冊測繪師的重要作用尚未得到充分發揮。加強行業監管，提升測繪質量，就要強化專業技術人員的教育培養，引導鼓勵不動產測繪從業人員取得注冊測繪師資格，充分發揮注冊測繪師在不動產測繪領域中的領軍作用 [5]。

4.4 加強不動產測繪管理技術應用

在開展不動產登記信息化建設時，工作人員應側重房產測繪的數據支撐，確保房產數據信息準確無誤，一方面滿足不動產管理部門、土地管理部門、交易管理部門對不動產測繪信息的審核管理需求，另一方面也為規劃部門制定城市規劃以及解決房產糾紛提供可靠數據支持 [6]。

5 結語

綜上所述，隨著不動產統一登記政策的實施，對不動產測繪工作的要求越來越高。但是，因為諸多因素影響，尚有一些問題亟待解決。因此，必須充分認清不動產測繪的重要性，因癥施策，全過程改進不動產測繪，實現以土地為主的精準化房產信息管理，動態化實時監測房產變化，從而推動不動產統一登記事業高質量開展。

參考文獻

[1] 徐達勇.新形勢下不動產測繪管理探究[J].住宅與房地產，2019（33）：129.

[2] 楊邦禮.3S技術在不動產測繪中的應用[J].資源信息與工程，2016（4）：112-113.

[3] 魯藝玲，羅秦玲，韓麗麗.新形勢下不動產權籍調查測繪簡析[J].科技創新與應用，2016（29）：265-266.

[4] 何晶.不動產測繪中測繪工程技術的實踐應用[J].科學技術創新，2019（28）：50-51.

[5] 劉尚才，黃俊文，冠英杰，等.測繪工程技術在不動產測量中的實踐應用[A].中國智慧工程研究會智能學習與創新研究工作委員會.2020萬知科學發展論壇論文集（智慧工程一）[C].北京：中國智慧工程研究會智能學習與創新研究工作委員會，2020：8.

[6] 郭云龍.不動產測繪中測繪工程技術的實踐應用[J].住宅與房地產，2019（04）：184.