房地產企業高負債財務風險分析

林琳?宋景艷?姜智飛

摘要：近年來，房地產企業高資產負債率已經成為了企業發展的常態，雖然一些房企已經開始實施輕資產運營模式，但是更多的企業還是采用負債經營的方式。房產企業進行負債經營雖然能夠提高資金利用效率，減少企業的實際投入資本，但是過大的進行資本撬動，會造成企業負債過高，增加企業的財務風險。

關鍵詞：高負債;財務風險;資產負債率;房地產企業

一、房地產企業高負債現狀

（一）綠地控股簡介

綠地控股是國內規模較大的房地產集團，主要從事房地產開發、房地產延伸產業等房地產相關業務，并且屬于央企，擁有雄厚的資金實力和政策導向優勢。在全國多個地區或城市都設有分公司和項目，對于一線城市、二線城市的開發力度較大，但是對于三線、四線城市的開發低度和滲透力度較低。綠地控股在地產行業具有一定的影響力，品牌價值較高，但是近年來由于土地成本、人力成本、材料成本等不斷增長，國家對于房價的控制十分嚴格，導致綠地控股的盈利空間在不斷縮小。

（二）綠地控股負債經營現狀

目前，綠地控股的資產負債率較高，從2017-2019年的綠地控股年報之中可以看出，三年的資產負債率分別是88.53%、89.49%和88.99%，資產負債率一直處于較高的水平，雖然綠地控股擁有雄厚的資金實力，但是長期的高負債運營，也會增加企業的財務風險，一旦房地產行業出現房價嚴重下行或其他宏觀經濟因素，綠地控股將面臨嚴重的負債危機。

2017-2019年綠地控股總負債在不斷擴大，2017年為75508098萬元，2019年為101431423萬元，增長34.33%。

二、綠地控股高負債風險分析

（一）償債能力下降

在對綠地控股財務現狀進行分析的過程中可以發現，綠地控股近三年的資產負債率一直處于較高水平，2019年已經達到88.99%，雖然較上一年度有所下降，但是仍處于較高水平。資產負債率是企業的重要財務指標，反映企業的長期償債能力，資產負債率越高說明企業的長期償債能力越弱，資產負債率越低說明企業的長期償債能力越強。綠地控股償債能力下降，會增加企業的運營壓力，增加銷售部門壓力，讓企業處于償還風險的邊緣，同時一旦企業的盈利能力有所下降，企業將面臨財務風險。

（二）融資成本增加

從綠地控股近三年的財務報告中可以看出，目前綠地控股的負債規模在不斷的增長，總負債額也從2017年的75508098萬元增長到了2019年的101431423萬元。雖然，綠地控股在借貸資金的過程中采用了發債的方式，但是債券本身也存在一定成本，同時債券的規模一般較大，到期償還壓力較大。其余借貸資金部分基本都是從銀行等金融機構抵押貸款獲得，綠地控股通常都是先拍下地皮，再將地皮抵押給銀行或金融機構獲得一定貸款，然后將貸款資金進行拆分，部分資金用于樓盤項目的啟動資金，剩余部分用于新地皮的購置。在這樣重資產的經營模式下，企業債息將不斷增加，一旦綠地控股的盈利能力下降，或受宏觀經濟因素影響房價下調，就會導致成本上漲，壓縮企業經營利潤，導致企業資金短缺。同時從綠地控股的融資結構上來看，綠地控股目前的融資渠道主要是銀行、債券等外部融資方式，在融資過程中需要支付大量利息費用，而沒有利息費用的內部融資方式，綠地集團卻十分缺乏。

（三）金融機構政策變動風險

首先，目前綠地控股主要的融資來源于銀行貸款，銀行貸款利率的變化對于房地產企業具有重要的影響。綠地控股目前主要融資結構來源于商業銀行等金融機構，銀行貸款利率受國家調控，貸款利率增長會直接增加綠地控股的融資成本，減少綠地控股現金流，使企業現金流緊縮，容易引發財務風險。其次，每年銀行貸款總量都會進行調控，存在貸款緊縮期和貸款寬松期，在寬松期購房者較容易獲得貸款，但是在緊縮期購房者很難獲得貸款審批，目前由于國內房價較高和購買習慣，大部購買者都采用貸款買房的方式，一旦銀行貸款政策緊縮，勢必會影響房地產的銷量，這時在高負債的壓力下，房地產銷售部分會壓力倍增。同時營業收入和利潤的減少，會使高負債的綠地控股資金壓力增大，容易引發財務風險。

三、房地產企業高負債風險完善對策

（一）強化企業償債能力

首先，房地產企業應該升級自身的經營模式，目前房地產企業的重資產經營模式，導致企業的經營成本過重，負債水平過高，要想使企業健康發展，必須要減少企業負債，增加企業的輕資產占比，優化自身的經營模式。對于一些大型的品牌房地產企業可以采用輕資產運營方式，萬科集團已經進行了輕資產運營模式的嘗試，并且獲得了一定的成功。輕資產運營模式能夠將大型房地產企業的品牌轉化成為收益，將企業的管理能力、人才資源等無形資產轉化成為獲利的工具，讓企業在不投入成本的基礎上獲取利益，減少了大型房地產企業的經營負擔，和高負債風險。對于中小型房地產企業來講，應該減少土地的購買量和存儲量，購置后應該做到專款專用，售賣收回的房款應該留足項目使用，對于盈利的部分應該進行封凍，在項目完工后在進行使用，這樣能夠防止項目超預算等造成的現金流短缺問題，保障房產項目順利進行的同時保障中小房地產企業能夠穩定發展。其次，房地產企業應該進行強強聯合，在建立一個房產項目的過程中，應該進行明確規定，總建筑消耗資金在多少范圍內由多少資產的房地產商城建，總建筑消耗資金在多少范圍內由兩個或多個房地產商聯合城建，這樣能夠有效的防范高負債帶來的運營壓力。

（二）創新低成本融資模式

1.采用內部融資方式

一般房地產企業的規模都比較大，企業可以采用內部融資的方式，減少融資成本。首先，企業可以對內發行一些樓盤優惠購置卡或資格，鼓勵員工購買優惠資格，然后員工可以將資格進行轉讓，這樣房地產企業就可以獲得一筆內部資金，并且該部分資金最終也能夠轉化成為銷售額，對于企業的經營不產生影響，但是能夠幫助企業解決資金問題，增加資金儲備。其次，房地產企業可以進行應收賬款融資，一些大型的房地產企業在經營中對于上下游都會產生一些應收賬款，可以將這些應收賬款進行抵押，應收賬款抵押不僅能夠緩解企業的資金緊張問題，還能夠充分利用應收賬款，盤活企業流動資金，增加企業的運營能力，降低企業的高債務風險。最后，企業的股東和實際控制人應該積極的對企業進行增資和投資，讓企業在發展的關鍵時期獲得資金支持，將低發生財務風險的概率。對于企業的增資和再投資，對于企業的股東和實際控制人具有一定的好處，不僅能夠讓企業在困難的時期走出困境，同時還能夠讓企業獲得更好的發展機遇，獲得更長遠的利益。

2.采用資產證券化的融資方式

資產證券的融資方式可以將企業的某個項目，以其總收入進行證券化，通過證券的方式進行融資，這種融資方式成本比較低，并且購買債券的購買者承擔風險也比較小，房地產企業可以有效的獲得項目資金，減少高債務運營的風險。

（三）建立資金儲備池

近期由于新冠疫情的影響，大量房產企業破產倒閉或資金鏈斷裂，其中不免有一些國內知名房產企業，像名門地產，目前資金鏈比較緊張，多筆存款資產被查封和凍結。資金流動能力對于企業的發展具有重要的作用，所以企業應該加強自身的資金儲備能力，建立資金儲備池。首先，房地產企業應該建立資金儲備池，將企業在經營過程中獲得的一些利潤定期進行存儲，形成一定規模的資金池，再由專門的財富管理機構進行管理，保障資金安全和低收益，最大限度保障資金投資安全，不進行高風險、高收益的投資活動，增加資金池的穩定性。其次，建立資金儲備監管委員會，對于儲備資金進行管理和維護，保障資金的安全，在管理過程中應該采用先進的風險監測系統，對資金數量的增長和下降進行明確記錄，同時設置好資金預警線區間，當達到預警線時應該上報企業的總財務處，當預警線達到高危時應該立刻上報企業的董事會，做好儲備資金應急處理。最后，房地產企業應該建立好儲備資金應急機制，在儲備資金進行使用過程中，企業應該做好資金的抽調和填充，在短期內對抽調資金進行補給，保障儲備資金的充足性，防止企業資金短缺等風險的發生。

結論：

房地產企業高負債經營的方式，會給企業的經營帶來一定的壓力，同時也容易讓企業處于財務風險的邊緣，房地產企業應該積極的創新自身的融資方式，改變結構單一的融資結構，同時還應該加強自身的資金流動性，時刻保持充足的資金，緩解自身的資金壓力。本篇文章主要從房地產企業的自身經營、自身融資、宏觀風險等方面對其高負債經營的風險進行了闡述，并提出了相對應的完善和預防措施，幫助房地產企業緩解高負債的經營現狀，降低企業的經營風險，使房地產企業能夠健康、持續的經營下去。

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作者單位：遼寧對外經貿學院