房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制研究

杜文軒?宋潤(rùn)慈?朱艷坤

摘要：房地產(chǎn)行業(yè)有兩個(gè)較為突出的特點(diǎn)：盈利能力強(qiáng)、投資風(fēng)險(xiǎn)高。因此，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也是企業(yè)高層管理者特別關(guān)注的問(wèn)題。為了落實(shí)十九大總書(shū)記關(guān)于調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的意見(jiàn)，一些個(gè)熱點(diǎn)城市已經(jīng)開(kāi)始限制商業(yè)、銷售、價(jià)格、購(gòu)買(mǎi)和貸款，以遏制各種投機(jī)性購(gòu)買(mǎi)和房地產(chǎn)投機(jī)行為。在整個(gè)大背景下，本文主要就房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制進(jìn)行研究，文中首先敘述了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制概念，分析了房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制存在問(wèn)題分析，最后針對(duì)問(wèn)題提出具體改進(jìn)策略。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè);財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn);財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制

引言

房地產(chǎn)業(yè)作為我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系中的重要支柱，其本身對(duì)于資金需求要求甚高，但反觀其內(nèi)生融資就較差強(qiáng)人意，主要依賴于周期性強(qiáng)的外生融資，與宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)密切相關(guān)。現(xiàn)如今政府打擊炒房行為的力度很大。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)面臨巨大的庫(kù)存壓力，在寸土寸金的今天行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)愈演愈烈，大多數(shù)房地產(chǎn)公司都是夾縫中求生存。在這種情況下，因其特點(diǎn)，在項(xiàng)目投融資、運(yùn)營(yíng)和資本開(kāi)發(fā)定位階段帶來(lái)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，就會(huì)暴露出來(lái)。這些問(wèn)題嚴(yán)重影響房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)的一個(gè)的重要問(wèn)題。因此，怎么樣加強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制迫在眉睫。

一、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制概述

風(fēng)險(xiǎn)控制是對(duì)風(fēng)險(xiǎn)提出相對(duì)應(yīng)的建議或者解決方案。企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制是指企業(yè)在財(cái)務(wù)管理的過(guò)程中，遵循有關(guān)要求，對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)運(yùn)用特定的手段來(lái)識(shí)別和計(jì)量后，再做出采取何種措施的決策，以減少風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，把財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)降低至可接受水平，與此同時(shí)減少不必要的損失，助力企業(yè)實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)遠(yuǎn)意義上的發(fā)展。企業(yè)在經(jīng)營(yíng)生產(chǎn)的每一步，都將會(huì)面臨一定的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，按照事件隨時(shí)間變化規(guī)律，需要在事前、事中、事后這三個(gè)階段實(shí)行財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制。

二、房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制存在問(wèn)題分析

（一）風(fēng)險(xiǎn)管理制度不完善

沒(méi)有設(shè)立專門(mén)的風(fēng)險(xiǎn)管理部門(mén)，也沒(méi)有考慮在系統(tǒng)設(shè)計(jì)中設(shè)立專門(mén)的風(fēng)險(xiǎn)管理組織或部門(mén)。風(fēng)險(xiǎn)管理體系落實(shí)不到位，主要體現(xiàn)在缺乏專門(mén)的監(jiān)管人員，員工的態(tài)度和執(zhí)行力無(wú)法落實(shí)到人。激勵(lì)約束體系也不完善。企業(yè)應(yīng)有公平、公正、公開(kāi)的激勵(lì)措施，在靈活、有針對(duì)性的基礎(chǔ)上嚴(yán)格按照標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

（二）資本控制結(jié)構(gòu)不合理

企業(yè)籌資時(shí)應(yīng)充分考慮資本結(jié)構(gòu)的變化。房地產(chǎn)企業(yè)通常使用高財(cái)務(wù)杠桿進(jìn)行業(yè)務(wù)發(fā)展。此外，融資過(guò)程主要依靠銀行貸款來(lái)增加融資的現(xiàn)金流量，所籌集的資金也主要用于償還債務(wù)和增加公司資本周轉(zhuǎn)的負(fù)擔(dān)。房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)不合理，負(fù)債率高，償債壓力大，最終會(huì)導(dǎo)致財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)增加。

（三）項(xiàng)目投資和拿地缺乏深入論證和管理

對(duì)市場(chǎng)定位模糊是中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的通病。公司不完全了解國(guó)家和地方政府相關(guān)政策的實(shí)質(zhì)，不完全了解項(xiàng)目信息，對(duì)于投資的項(xiàng)目沒(méi)有做深入的調(diào)研。導(dǎo)致企業(yè)投資項(xiàng)目實(shí)際成本會(huì)一直增加，若與此同時(shí)又高估了在外的融資能力，最終公司資本不能達(dá)到變更計(jì)劃所需的要求，投資項(xiàng)目的實(shí)際收益也不能達(dá)到要求，增加了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

三、房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制對(duì)策

（一）注重投融資業(yè)務(wù)流程中的風(fēng)險(xiǎn)控制

制定合理可行的投融資方案，最大限度地降低企業(yè)的綜合資本成本，實(shí)現(xiàn)企業(yè)利益最大化，將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制在適當(dāng)可接受的水平內(nèi)。最優(yōu)選的投融資策略，就是用最低的融資成本來(lái)達(dá)到最佳的投融資效果。要實(shí)現(xiàn)有效的風(fēng)險(xiǎn)控制，必須科學(xué)地分析投融資業(yè)務(wù)流程，具體從以下五個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)進(jìn)行：決策預(yù)算、設(shè)計(jì)方案、流程審批、評(píng)估和實(shí)施控制。

（二）重視拿地落地項(xiàng)目的可行性研究

由于房地產(chǎn)行業(yè)項(xiàng)目的建設(shè)周期長(zhǎng)，建設(shè)過(guò)程中也存在太多的不確定因素，如果一開(kāi)始就沒(méi)做好投資項(xiàng)目的可行性研究，那么建成過(guò)程中的預(yù)算、計(jì)量評(píng)價(jià)就會(huì)暴露出較大的誤差，導(dǎo)致后續(xù)的相關(guān)項(xiàng)目難以繼續(xù)開(kāi)展，使企業(yè)面臨一定的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。因此，投資房地產(chǎn)項(xiàng)目首先要高度重視可行性研究，對(duì)項(xiàng)目的可行性進(jìn)行全面調(diào)查。

（三）加強(qiáng)對(duì)預(yù)算執(zhí)行和成本費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)控制

加強(qiáng)對(duì)預(yù)算執(zhí)行和評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的控制。建立科學(xué)完善的指標(biāo)評(píng)價(jià)體系，根據(jù)實(shí)際運(yùn)行情況設(shè)定合理的目標(biāo)值;規(guī)范考核程序和監(jiān)督機(jī)制，確保考核依據(jù)的準(zhǔn)確性和考核過(guò)程的公平性;將考核結(jié)果與部門(mén)員工的績(jī)效掛鉤，吸取經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，以提高今后的預(yù)算管理水平，提高控制成本和費(fèi)用的能力。

成本會(huì)計(jì)部門(mén)將對(duì)特定的個(gè)人承擔(dān)責(zé)任。在不相容的崗位分離情況下，需要明確每個(gè)員工的崗位職責(zé)和范圍，防止成本控制環(huán)境下的欺詐行為。根據(jù)預(yù)算，亞索將實(shí)施該項(xiàng)目的成本，并安排專門(mén)的員工負(fù)責(zé)密切監(jiān)測(cè)成本動(dòng)態(tài)。針對(duì)企業(yè)的日常工作所需的成本費(fèi)用，還需核查明確資金流向，確保這些記錄在張的費(fèi)用有效利用，并能給企業(yè)帶來(lái)收益。控制成本費(fèi)用的支出，將成本費(fèi)用盡量壓低到可接受的最佳范圍內(nèi)，以避免財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（四）設(shè)立風(fēng)險(xiǎn)管理部，明確部門(mén)工作職責(zé)

企業(yè)可以設(shè)立專門(mén)的風(fēng)險(xiǎn)管理部門(mén)，聘請(qǐng)風(fēng)險(xiǎn)控制專家對(duì)日常風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行管理和控制，及時(shí)發(fā)現(xiàn)潛在風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，防止風(fēng)險(xiǎn)給企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)造成損失。風(fēng)險(xiǎn)管理部門(mén)人員應(yīng)充分利用信息數(shù)據(jù)系統(tǒng)，運(yùn)用信息手段，認(rèn)真分析各項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)情況，隨時(shí)監(jiān)測(cè)、預(yù)警并制定相應(yīng)的應(yīng)對(duì)方案。加強(qiáng)對(duì)新的風(fēng)險(xiǎn)控制體系的研究，關(guān)注業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)容易發(fā)生的地方。其他部門(mén)也應(yīng)積極配合，必要時(shí)提供各種文件和資料，提高全體員工的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，共同防范突發(fā)事件和風(fēng)險(xiǎn)損失，明確公司的風(fēng)險(xiǎn)控制，員工自身工作有密切關(guān)系。

結(jié)語(yǔ)

本文結(jié)合財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和風(fēng)險(xiǎn)管理的相關(guān)理論知識(shí)，為后面研究我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)鋪墊基礎(chǔ)。在此之后，簡(jiǎn)要地說(shuō)明了房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理中可能存在的問(wèn)題，接著在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與控制基本理論的支持下，結(jié)合我國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)，根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際財(cái)務(wù)和經(jīng)營(yíng)情況，提出一些當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)解決建議和方法。

參考文獻(xiàn)：

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作者單位：山東英才學(xué)院