房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目審批及驗(yàn)收工作的實(shí)踐問題

顧建祥

摘要：社會(huì)經(jīng)濟(jì)在不斷的發(fā)展和進(jìn)步，在城市中有很多的房地產(chǎn)工程在建設(shè)當(dāng)中，城市在發(fā)展，房地產(chǎn)工程項(xiàng)目也愈發(fā)的成熟。影響房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的整體施工質(zhì)量的因素有很多，還有很多的因素能夠起到非常關(guān)鍵的作用。在房地產(chǎn)項(xiàng)目在開發(fā)的過程中，通常情況下在施工現(xiàn)場(chǎng)都會(huì)設(shè)置施工的管理者，這能夠?qū)φw的開發(fā)工程起到監(jiān)督和控制的作用，更加有利于房地產(chǎn)項(xiàng)目工程的施工。基于此，本文針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目審批及驗(yàn)收工作的實(shí)踐問題進(jìn)行以下相關(guān)的分析和闡述。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);開發(fā);項(xiàng)目審批;驗(yàn)收工作

Abstract： The social economy is constantly developing and progressing. There are many real estate projects under construction in cities， cities are developing， and real estate projects are becoming more mature. There are many factors that affect the overall construction quality of real estate projects， and many other factors can play a very critical role. In the process of real estate project development， construction managers are usually set up at the construction site， which can supervise and control the overall development project and is more conducive to the construction of real estate projects. Based on this， this article makes the following relevant analysis and elaboration on the practical issues of real estate development project approval and acceptance.

0? 引言

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，我國城市化的發(fā)展進(jìn)程也在不斷的加快，所以在城市中建筑隊(duì)伍也不斷的增多，針對(duì)房地產(chǎn)建筑工程的施工現(xiàn)場(chǎng)施工的管理也提出了更高的要求。在房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)以及項(xiàng)目審批的過程中，會(huì)遇到一系列的問題，對(duì)于項(xiàng)目的審批和驗(yàn)收的工作還需要相關(guān)的專業(yè)工作人員進(jìn)行具體的裁定，裁定通過才表示房地產(chǎn)項(xiàng)目通過審核。房地產(chǎn)項(xiàng)目在開發(fā)建筑的過程中，需要注意很多的問題，比如現(xiàn)場(chǎng)施工的質(zhì)量、施工人員的技術(shù)、施工人員的安全、工程的首位等等方面都需要專業(yè)人員的監(jiān)督和管理，這樣才能夠進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)工程通過驗(yàn)收。本文針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目審批及驗(yàn)收工作進(jìn)行了以下的分析和探討，希望對(duì)大家能夠提供一定的幫助。

1? 房地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目審批以及驗(yàn)收工作中出現(xiàn)的問題

1.1 房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)場(chǎng)管理不足

房地產(chǎn)工程項(xiàng)目在進(jìn)行施工的過程中會(huì)涉及到很多的環(huán)節(jié)，任何一個(gè)環(huán)節(jié)都要給予高度的重視，一定要切實(shí)保證施工工程整體的質(zhì)量。因?yàn)榉康禺a(chǎn)工程項(xiàng)目會(huì)直接的關(guān)系到居住者的生命安全和財(cái)產(chǎn)安全，如果施工質(zhì)量出現(xiàn)了任何的問題，那么會(huì)直接的影響到其未來的生活質(zhì)量，甚至是生命安全。但是，當(dāng)前有很多的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目都會(huì)存在重口號(hào)、輕執(zhí)行等等一些問題。還會(huì)存在施工的材料不達(dá)標(biāo)等現(xiàn)象，而且施工技術(shù)上也會(huì)呈現(xiàn)出不合格的現(xiàn)象。這對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目最后的驗(yàn)收工作有很大的影響[1]。

1.2 施工的成本管理以及市場(chǎng)監(jiān)管的不科學(xué)

在房地產(chǎn)施工現(xiàn)場(chǎng)還存在另外一個(gè)問題，就是施工的成本管理問題。在很多的房地產(chǎn)開發(fā)的現(xiàn)場(chǎng)并沒有設(shè)置成本管理的崗位，導(dǎo)致施工現(xiàn)場(chǎng)的管理出現(xiàn)了一定的缺陷，這對(duì)于后續(xù)的房地產(chǎn)施工建設(shè)會(huì)產(chǎn)生巨大的干擾，對(duì)于施工單位的成本輸出也有一定的影響。

從房地產(chǎn)開發(fā)的市場(chǎng)監(jiān)管方向來說，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的審批是準(zhǔn)備環(huán)節(jié)中的一種監(jiān)督形式，由政府方面以及相關(guān)的管理部門對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行嚴(yán)格且科學(xué)的監(jiān)督。但是很多的部門對(duì)于審批環(huán)節(jié)并不重視，他們并沒有真正的認(rèn)識(shí)到當(dāng)前經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)中的主體，最終影響了房地產(chǎn)開發(fā)審批的整體監(jiān)管水平。例如：在近些年來，在經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)中經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)一些爛尾樓，這主要的原因是因?yàn)橛嘘P(guān)部門對(duì)于房私產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資金的監(jiān)管不科學(xué)的原因而導(dǎo)致的。

1.3 施工的安全管理存在問題

房地產(chǎn)項(xiàng)目在施工的過程中，會(huì)出現(xiàn)很多的安全隱患，這對(duì)于現(xiàn)場(chǎng)施工人員的生命財(cái)產(chǎn)安全有很大的影響，特別是一些高空的作業(yè)，會(huì)將危險(xiǎn)系數(shù)升級(jí)，在這樣工作的環(huán)境下，如果現(xiàn)場(chǎng)的安全管理意識(shí)不夠，那么對(duì)于整體的施工也會(huì)有產(chǎn)生很多的不良影響。在房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行施工的過程中，如果沒有相對(duì)完善的安全管理機(jī)制，甚至沒有認(rèn)識(shí)到現(xiàn)場(chǎng)安全管理的重要性，而且對(duì)于現(xiàn)場(chǎng)施工的工作人員并沒有進(jìn)行安全教育或者對(duì)于安全的培訓(xùn)不足，那么會(huì)導(dǎo)致在施工的過程中出現(xiàn)很多的安全隱患，加大施工安全事故發(fā)生的幾率[2]。

2? 改善房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目審批及驗(yàn)收工作的基本對(duì)策

2.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理控制

房地產(chǎn)項(xiàng)目在施工的工程中，建筑的利潤是開發(fā)商比較看重的指標(biāo)。利潤=收入-成本。要想將利潤增加，那么就要在一定程度是哪個(gè)降低成本，增加收入。但是收入對(duì)于一個(gè)建筑工程來說都是固定的，但是成本的輸出一般可以在之前進(jìn)行相應(yīng)的計(jì)算并控制，這樣就可以幫助企業(yè)增加利潤。但是在建筑工程進(jìn)行成本的控制時(shí)，應(yīng)該注意以下幾個(gè)基本原則：

①成本最低的控制原則。施工的單位應(yīng)該嚴(yán)格的按照市場(chǎng)的規(guī)定進(jìn)行施工的編制，施工的定額要將成本控制在最低。

②動(dòng)態(tài)控制的施工管理原則。房地產(chǎn)項(xiàng)目屬于一次性的施工，成本的控制也要從開始施工時(shí)一種管控到最后，管理人員應(yīng)該確定成本管控目標(biāo)，對(duì)于建筑的成本進(jìn)行實(shí)時(shí)的控制，并且要將偏差及時(shí)的校正，建筑工程竣工之后，對(duì)于整體的成本控制進(jìn)行總結(jié)[3]。

2.2 房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量管理控制

在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的過程中比較難以管理的就是對(duì)于施工人員的管理，最大的前提就是要將工人選擇好。每一個(gè)施工工作人員的能力都是不同的，而每一個(gè)工人的能力又會(huì)隨著時(shí)間的變化、場(chǎng)地的不同而發(fā)生一定的改變，變化的上限對(duì)于每一個(gè)工人都會(huì)有所不同，在選擇施工工人的時(shí)候應(yīng)該按照變化的最低標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行選擇。在技術(shù)方面，許多的工程中缺乏真正的比較專業(yè)的技術(shù)人員，也沒有技術(shù)非常全面的技術(shù)工人，現(xiàn)場(chǎng)施工的技術(shù)人員操作能力沒有真正的達(dá)到要求，所以會(huì)影響整個(gè)工程的建設(shè)進(jìn)度，最終會(huì)影響到整個(gè)建筑工程的施工質(zhì)量。在建筑進(jìn)行施工之前，工作單位以及相關(guān)的管理人員應(yīng)該應(yīng)該提前做好相應(yīng)的準(zhǔn)備工作，主要包括整個(gè)建筑工程的施工現(xiàn)場(chǎng)、施工技術(shù)、施工人員的組織等等。施工現(xiàn)場(chǎng)的管理人員要對(duì)于建筑工程的整個(gè)施工過程都要進(jìn)行科學(xué)合理的監(jiān)督和管理。房地產(chǎn)施工單位要對(duì)于建筑工人進(jìn)行資質(zhì)和素質(zhì)的審查，確認(rèn)建筑工人是否符合此工程的施工要求，對(duì)于施工人員、技術(shù)工人以及現(xiàn)場(chǎng)的管理人員都要進(jìn)行最嚴(yán)格的審核，要求他們的資質(zhì)要嚴(yán)格的符合質(zhì)量的標(biāo)準(zhǔn)和要求。并且對(duì)于他們施工的人員應(yīng)該開展技術(shù)以及防護(hù)的培訓(xùn)工作，使工人能夠提升自身的工作素養(yǎng)[4]。

2.3 房地產(chǎn)項(xiàng)目安全管理控制

房地產(chǎn)項(xiàng)目在進(jìn)行施工的過程中，肯定會(huì)存在一定的安全隱患，在對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行管理控制的過程中，一定要有專業(yè)的管理人員，對(duì)于施工現(xiàn)場(chǎng)的安全方面進(jìn)行更加嚴(yán)格的管控，要在最大程度上保證施工工人在施工現(xiàn)場(chǎng)的生命財(cái)產(chǎn)安全。尤其要注意一些高空的作業(yè)，高空作業(yè)的安全隱患要增加許多，而且有很多的施工人員對(duì)于一些技術(shù)施工并不純熟，這也會(huì)為自己的施工安全帶來一定的影響，因?yàn)樵谶M(jìn)行施工的過程中，他們的安全防護(hù)意識(shí)不高，這會(huì)在一定程度上影響到施工現(xiàn)場(chǎng)整體的施工安全。因此，在進(jìn)行施工之前，負(fù)責(zé)監(jiān)督工人的管理人員一定要將工人的素質(zhì)以及安全防護(hù)意識(shí)的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行適當(dāng)?shù)奶嵘瑸楣こ陶w的質(zhì)量和施工現(xiàn)場(chǎng)的安全工作打好基礎(chǔ)[5]。另外，對(duì)于施工的機(jī)械設(shè)備的選擇也要有一定的科學(xué)依據(jù)，不要為了減少成本輸出就選擇一些劣質(zhì)的設(shè)備，這對(duì)于工程的施工進(jìn)度會(huì)有很大的影響，同時(shí)也為使用機(jī)械設(shè)備的工作人員也造成了很大的安全問題。在工人使用機(jī)械設(shè)備施工、進(jìn)行高空作業(yè)的機(jī)械施工過程中，管理人員應(yīng)該做好工人的安全防護(hù)措施，比如對(duì)地面以及工人自身都要做出更加全面的安全防護(hù)措施。除了一些高空的防護(hù)措施，對(duì)于地面的工作人員也要做到科學(xué)的防護(hù)，比如一定要監(jiān)督施工人員戴安全防護(hù)帽，安全防護(hù)帽可以再一定程度上減少頭部受傷的幾率，防止一些高空墜物誤傷事故的發(fā)生[5]。

2.4 做好房地產(chǎn)竣工的驗(yàn)收工作

為了進(jìn)一步科學(xué)的保證房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收工作可以順利的進(jìn)行，相關(guān)的監(jiān)管部門一定要將竣工驗(yàn)收的過程簡單化，并且要結(jié)合相關(guān)的法律知識(shí)，進(jìn)一步加大竣工驗(yàn)收的力度。例如：對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)竣工驗(yàn)收審批的環(huán)節(jié)，相關(guān)的部門可以對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目工程的建筑環(huán)境、建筑的基本設(shè)施等方面進(jìn)行更加全面的檢查和驗(yàn)收，當(dāng)小區(qū)居民的居住率超越了75%，那么就可以對(duì)房地產(chǎn)的基本防護(hù)設(shè)施展開具體的驗(yàn)收。在實(shí)際開展驗(yàn)收的工作時(shí)，相關(guān)的監(jiān)管部門一定要充分的了解房地產(chǎn)開發(fā)商以及物業(yè)管理部門所能夠承擔(dān)的所有責(zé)任，比如環(huán)境保護(hù)責(zé)任以及公共設(shè)施保護(hù)責(zé)任等。

為了保證房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的驗(yàn)收工作能夠順利的進(jìn)行，先關(guān)的監(jiān)管部門一定要到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行實(shí)地的勘測(cè)。假如在驗(yàn)收的過程中，發(fā)現(xiàn)了小區(qū)的污染治理工作達(dá)標(biāo)，那么則可以允許住戶進(jìn)行居住，相反，就不能允許住戶進(jìn)行居住。結(jié)合國家建設(shè)項(xiàng)目環(huán)保竣工驗(yàn)收管理的相關(guān)條例可以獲知，建筑單位的建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)?jiān)谶M(jìn)行環(huán)保驗(yàn)收之前，必須要委托有一定資質(zhì)的環(huán)境監(jiān)測(cè)站進(jìn)行具體的房地產(chǎn)環(huán)境監(jiān)測(cè)。

在進(jìn)行小區(qū)居住滿意度的驗(yàn)收工作時(shí)，可以直接的訪問小區(qū)的居民，居民主觀感受能夠直接的影響房地產(chǎn)開發(fā)的科學(xué)性。在日常的生活中的小區(qū)居民居住的舒適程度可以建筑中的綠化覆蓋率、環(huán)境衛(wèi)生的達(dá)標(biāo)率以及文化的氛圍三個(gè)指標(biāo)來進(jìn)行具體的衡量。如果住戶給出了很高的滿意程度，那么證明房地產(chǎn)的開發(fā)才具有科學(xué)的價(jià)值。

3? 結(jié)束語

綜上所述，當(dāng)前我國的城市化的建筑工程正在不斷的發(fā)展，很多的房地產(chǎn)建筑工程層出不窮。針對(duì)房地產(chǎn)建筑工程項(xiàng)目審批以及驗(yàn)收工作的管理已然成為了整個(gè)工程中至關(guān)重要的部分。在房地產(chǎn)工程施工的過程中，很容易出現(xiàn)一些問題，比如施工人員的安全意識(shí)欠缺、現(xiàn)場(chǎng)建筑材料管理的問題等等，所以，房地產(chǎn)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)的管理變得至關(guān)重要，這就要求房地產(chǎn)工程現(xiàn)場(chǎng)施工時(shí)要有科學(xué)的管理模式，比如制定全面的現(xiàn)場(chǎng)管理機(jī)制、在施工中落實(shí)、檢查和監(jiān)督等等，這樣才能夠有效的保障工人的安全，還可以在一定程度上提升工程建設(shè)的質(zhì)量和效率，最重要的是能夠在一定程度上使房地產(chǎn)項(xiàng)目的審批和驗(yàn)收工作過變得更加順利。

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