房地產開發項目審批及驗收工作的實踐問題

顧建祥

摘要：社會經濟在不斷的發展和進步，在城市中有很多的房地產工程在建設當中，城市在發展，房地產工程項目也愈發的成熟。影響房地產工程項目的整體施工質量的因素有很多，還有很多的因素能夠起到非常關鍵的作用。在房地產項目在開發的過程中，通常情況下在施工現場都會設置施工的管理者，這能夠對整體的開發工程起到監督和控制的作用，更加有利于房地產項目工程的施工?；诖耍疚尼槍Ψ康禺a開發項目審批及驗收工作的實踐問題進行以下相關的分析和闡述。

關鍵詞：房地產;開發;項目審批;驗收工作

Abstract： The social economy is constantly developing and progressing. There are many real estate projects under construction in cities， cities are developing， and real estate projects are becoming more mature. There are many factors that affect the overall construction quality of real estate projects， and many other factors can play a very critical role. In the process of real estate project development， construction managers are usually set up at the construction site， which can supervise and control the overall development project and is more conducive to the construction of real estate projects. Based on this， this article makes the following relevant analysis and elaboration on the practical issues of real estate development project approval and acceptance.

0? 引言

隨著社會經濟的不斷發展，我國城市化的發展進程也在不斷的加快，所以在城市中建筑隊伍也不斷的增多，針對房地產建筑工程的施工現場施工的管理也提出了更高的要求。在房地產項目的開發以及項目審批的過程中，會遇到一系列的問題，對于項目的審批和驗收的工作還需要相關的專業工作人員進行具體的裁定，裁定通過才表示房地產項目通過審核。房地產項目在開發建筑的過程中，需要注意很多的問題，比如現場施工的質量、施工人員的技術、施工人員的安全、工程的首位等等方面都需要專業人員的監督和管理，這樣才能夠進一步促進房地產工程通過驗收。本文針對房地產開發項目審批及驗收工作進行了以下的分析和探討，希望對大家能夠提供一定的幫助。

1? 房地產開發的項目審批以及驗收工作中出現的問題

1.1 房地產開發現場管理不足

房地產工程項目在進行施工的過程中會涉及到很多的環節，任何一個環節都要給予高度的重視，一定要切實保證施工工程整體的質量。因為房地產工程項目會直接的關系到居住者的生命安全和財產安全，如果施工質量出現了任何的問題，那么會直接的影響到其未來的生活質量，甚至是生命安全。但是，當前有很多的房地產開發項目都會存在重口號、輕執行等等一些問題。還會存在施工的材料不達標等現象，而且施工技術上也會呈現出不合格的現象。這對于房地產項目最后的驗收工作有很大的影響[1]。

1.2 施工的成本管理以及市場監管的不科學

在房地產施工現場還存在另外一個問題，就是施工的成本管理問題。在很多的房地產開發的現場并沒有設置成本管理的崗位，導致施工現場的管理出現了一定的缺陷，這對于后續的房地產施工建設會產生巨大的干擾，對于施工單位的成本輸出也有一定的影響。

從房地產開發的市場監管方向來說，房地產開發項目的審批是準備環節中的一種監督形式，由政府方面以及相關的管理部門對房地產開發項目進行嚴格且科學的監督。但是很多的部門對于審批環節并不重視，他們并沒有真正的認識到當前經濟市場中的主體，最終影響了房地產開發審批的整體監管水平。例如：在近些年來，在經濟市場中經常會出現一些爛尾樓，這主要的原因是因為有關部門對于房私產開發項目資金的監管不科學的原因而導致的。

1.3 施工的安全管理存在問題

房地產項目在施工的過程中，會出現很多的安全隱患，這對于現場施工人員的生命財產安全有很大的影響，特別是一些高空的作業，會將危險系數升級，在這樣工作的環境下，如果現場的安全管理意識不夠，那么對于整體的施工也會有產生很多的不良影響。在房地產項目進行施工的過程中，如果沒有相對完善的安全管理機制，甚至沒有認識到現場安全管理的重要性，而且對于現場施工的工作人員并沒有進行安全教育或者對于安全的培訓不足，那么會導致在施工的過程中出現很多的安全隱患，加大施工安全事故發生的幾率[2]。

2? 改善房地產開發項目審批及驗收工作的基本對策

2.1 房地產項目成本管理控制

房地產項目在施工的工程中，建筑的利潤是開發商比較看重的指標。利潤=收入-成本。要想將利潤增加，那么就要在一定程度是哪個降低成本，增加收入。但是收入對于一個建筑工程來說都是固定的，但是成本的輸出一般可以在之前進行相應的計算并控制，這樣就可以幫助企業增加利潤。但是在建筑工程進行成本的控制時，應該注意以下幾個基本原則：

①成本最低的控制原則。施工的單位應該嚴格的按照市場的規定進行施工的編制，施工的定額要將成本控制在最低。

②動態控制的施工管理原則。房地產項目屬于一次性的施工，成本的控制也要從開始施工時一種管控到最后，管理人員應該確定成本管控目標，對于建筑的成本進行實時的控制，并且要將偏差及時的校正，建筑工程竣工之后，對于整體的成本控制進行總結[3]。

2.2 房地產項目質量管理控制

在房地產項目管理的過程中比較難以管理的就是對于施工人員的管理，最大的前提就是要將工人選擇好。每一個施工工作人員的能力都是不同的，而每一個工人的能力又會隨著時間的變化、場地的不同而發生一定的改變，變化的上限對于每一個工人都會有所不同，在選擇施工工人的時候應該按照變化的最低標準進行選擇。在技術方面，許多的工程中缺乏真正的比較專業的技術人員，也沒有技術非常全面的技術工人，現場施工的技術人員操作能力沒有真正的達到要求，所以會影響整個工程的建設進度，最終會影響到整個建筑工程的施工質量。在建筑進行施工之前，工作單位以及相關的管理人員應該應該提前做好相應的準備工作，主要包括整個建筑工程的施工現場、施工技術、施工人員的組織等等。施工現場的管理人員要對于建筑工程的整個施工過程都要進行科學合理的監督和管理。房地產施工單位要對于建筑工人進行資質和素質的審查，確認建筑工人是否符合此工程的施工要求，對于施工人員、技術工人以及現場的管理人員都要進行最嚴格的審核，要求他們的資質要嚴格的符合質量的標準和要求。并且對于他們施工的人員應該開展技術以及防護的培訓工作，使工人能夠提升自身的工作素養[4]。

2.3 房地產項目安全管理控制

房地產項目在進行施工的過程中，肯定會存在一定的安全隱患，在對施工現場進行管理控制的過程中，一定要有專業的管理人員，對于施工現場的安全方面進行更加嚴格的管控，要在最大程度上保證施工工人在施工現場的生命財產安全。尤其要注意一些高空的作業，高空作業的安全隱患要增加許多，而且有很多的施工人員對于一些技術施工并不純熟，這也會為自己的施工安全帶來一定的影響，因為在進行施工的過程中，他們的安全防護意識不高，這會在一定程度上影響到施工現場整體的施工安全。因此，在進行施工之前，負責監督工人的管理人員一定要將工人的素質以及安全防護意識的標準進行適當的提升，為工程整體的質量和施工現場的安全工作打好基礎[5]。另外，對于施工的機械設備的選擇也要有一定的科學依據，不要為了減少成本輸出就選擇一些劣質的設備，這對于工程的施工進度會有很大的影響，同時也為使用機械設備的工作人員也造成了很大的安全問題。在工人使用機械設備施工、進行高空作業的機械施工過程中，管理人員應該做好工人的安全防護措施，比如對地面以及工人自身都要做出更加全面的安全防護措施。除了一些高空的防護措施，對于地面的工作人員也要做到科學的防護，比如一定要監督施工人員戴安全防護帽，安全防護帽可以再一定程度上減少頭部受傷的幾率，防止一些高空墜物誤傷事故的發生[5]。

2.4 做好房地產竣工的驗收工作

為了進一步科學的保證房地產開發項目的竣工驗收工作可以順利的進行，相關的監管部門一定要將竣工驗收的過程簡單化，并且要結合相關的法律知識，進一步加大竣工驗收的力度。例如：對于房地產開發竣工驗收審批的環節，相關的部門可以對房地產項目工程的建筑環境、建筑的基本設施等方面進行更加全面的檢查和驗收，當小區居民的居住率超越了75%，那么就可以對房地產的基本防護設施展開具體的驗收。在實際開展驗收的工作時，相關的監管部門一定要充分的了解房地產開發商以及物業管理部門所能夠承擔的所有責任，比如環境保護責任以及公共設施保護責任等。

為了保證房地產工程項目的驗收工作能夠順利的進行，先關的監管部門一定要到現場進行實地的勘測。假如在驗收的過程中，發現了小區的污染治理工作達標，那么則可以允許住戶進行居住，相反，就不能允許住戶進行居住。結合國家建設項目環保竣工驗收管理的相關條例可以獲知，建筑單位的建設項目申請在進行環保驗收之前，必須要委托有一定資質的環境監測站進行具體的房地產環境監測。

在進行小區居住滿意度的驗收工作時，可以直接的訪問小區的居民，居民主觀感受能夠直接的影響房地產開發的科學性。在日常的生活中的小區居民居住的舒適程度可以建筑中的綠化覆蓋率、環境衛生的達標率以及文化的氛圍三個指標來進行具體的衡量。如果住戶給出了很高的滿意程度，那么證明房地產的開發才具有科學的價值。

3? 結束語

綜上所述，當前我國的城市化的建筑工程正在不斷的發展，很多的房地產建筑工程層出不窮。針對房地產建筑工程項目審批以及驗收工作的管理已然成為了整個工程中至關重要的部分。在房地產工程施工的過程中，很容易出現一些問題，比如施工人員的安全意識欠缺、現場建筑材料管理的問題等等，所以，房地產項目現場的管理變得至關重要，這就要求房地產工程現場施工時要有科學的管理模式，比如制定全面的現場管理機制、在施工中落實、檢查和監督等等，這樣才能夠有效的保障工人的安全，還可以在一定程度上提升工程建設的質量和效率，最重要的是能夠在一定程度上使房地產項目的審批和驗收工作過變得更加順利。

參考文獻：

[1]黃新光.房地產企業業務層面控制的若干基本問題探討[J].中國中小企業，2019（07）：149-150.

[2]李小蘭.房地產開發項目審批及驗收工作研究[J].中外企業家，2019（08）：101.

[3]全面“一次辦成” 濟南率先推行建設手續網絡證照[J].計算機與網絡，2018，44（21）：2-3.

[4]韓正.落實城市主體責任 穩地價穩房價穩預期 促進房地產市場平穩健康發展[J].工程建設標準化，2019（04）：22.

[5]本刊.住建部：保持調控政策連續性穩定性，切實穩地價穩房價[J].就業與保障，2019（Z2）：12-15.