房地產(chǎn)成本控制的突出問題及成本的精細化管理

董習平

摘要：近年來國家針對房地產(chǎn)行業(yè)也推行了各種促進政策，我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展之路也越來越趨于理性化，房地產(chǎn)行業(yè)要想在理性化市場的約束下實現(xiàn)更加長遠的發(fā)展目標，就必須要結(jié)合自身的實際情況做好房地產(chǎn)工程在建設(shè)當中的成本控制工作，并按照精細化管理要求做好對房地產(chǎn)工程建設(shè)的成本控制效率和成本控制質(zhì)量。基于此，文章就房地產(chǎn)工程建設(shè)在成本控制過程當中遇到的問題進行了論述，通過論述并提出了解決成本控制問題的辦法，以期為房地產(chǎn)行業(yè)更好的利用成本精細化管理手段控制成本工作效率提供有價值的參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)工程;成本控制突出問題;精細化管理

1 開展全程成本管控的重要意義

1.1 成本管控方式

就房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展來講做好成本控制是房地產(chǎn)企業(yè)獲取更多經(jīng)濟效益和社會效益的關(guān)鍵所在，房地產(chǎn)企業(yè)在項目開展前首先確定好成本控制的演算標準，并把成本控制標準全面貫徹到企業(yè)的整體成本管控體系當中，另外，房地產(chǎn)企業(yè)在展開成本控制時一定要明確各個階段的成本控制目標和做好對隱藏環(huán)節(jié)的剖析工作，確保成本控制目標在部門職責范圍內(nèi)進行進而為企業(yè)實現(xiàn)成本管控目標打下堅實的基礎(chǔ)。

1.2 成本管控重要性

房地產(chǎn)項目建設(shè)具有工程量大和施工周期長的特點因此會需要大量的成本投入，這些投入涉及范圍較廣其中，土地資源費用，工程建設(shè)費用，人工成本費用等費用占據(jù)的比重較大。所以這就要求房地產(chǎn)企業(yè)在開展成本控制工作時必須要具備較強的專業(yè)性和相關(guān)的管控力度，才能實現(xiàn)對項目成本的有效管控。尤其是房地產(chǎn)企業(yè)要想提升自身的管控水平，就必須先從成本控制環(huán)節(jié)入手，通過全面完善企業(yè)財務(wù)體系，保證企業(yè)在項目當中獲取更大的經(jīng)濟效益。

2 成本控制突出問題

2.1 成本控制意識不強

雖然我國房地產(chǎn)企業(yè)在行業(yè)發(fā)展當中取得了一定的成績，但是一些房地產(chǎn)企業(yè)在成本控制管理上的意識并不是很高，有些企業(yè)財務(wù)部門在成本控制管理上仍舊處于基礎(chǔ)財務(wù)核算方面，并沒有對工程各個階段和工程隱藏環(huán)節(jié)的成本控制給予足夠的重視，而是把成本管理重點都放在了總投資上，造成工程建設(shè)資金成本存在很大的泡沫成分。目前，造成這一問題的原因主要是成本預算人員專業(yè)性不足，相關(guān)預算知識匱乏，對于材料市場價格了解不深，不能有效運用預算知識和相關(guān)技術(shù)方法，在成本控制能力方面跟不上企業(yè)發(fā)展需求。

2.2 成本管理體系不夠完善

2.2.1 就房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)而言，房地產(chǎn)企業(yè)對于成本核算的重視程度不夠，對于成本管理的意識不強。首先，大部分房地產(chǎn)企業(yè)過于注重工程造價的管控，忽略了工程造價之外的一些隱性費用對于工程整體造價控制的影響。工程造價之外的隱性費用控制不當，使得房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)當中額外成本支出的比例增大，房地產(chǎn)企業(yè)資金的利用率受到了嚴重的影響。

2.2.2 隨著成本控制理念的深入很多房地產(chǎn)企業(yè)也都制定了相關(guān)的成本控制管理體系，但是由于體系制定的不夠完善和之前企業(yè)成本核算基礎(chǔ)的不牢靠，使得一些房地產(chǎn)企業(yè)并沒有把管理費用和輔助費用進行明確的劃分，使得項目成本評估流于表面，費用數(shù)據(jù)泡沫成分較大，給房地產(chǎn)企業(yè)在成本核算準確性帶來了不小的影響。

2.3 投資方面缺乏科學指導

投資是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展當中的一個非常重要的目標，房價上漲前，一些房地產(chǎn)企業(yè)就已經(jīng)買到了很多地皮的歸屬權(quán)，當房價快速上漲時房地產(chǎn)企業(yè)也就會順理成章的從購買的地皮當中直接獲取到更大的利潤。由于獲利大變現(xiàn)快，一些房地產(chǎn)企業(yè)在沒有細致的調(diào)研的情況下就開始盲目的大量購置地皮，購買之后馬上就投放市場開始買賣，可是在開發(fā)地皮當中，經(jīng)過項目成本分析，發(fā)現(xiàn)地皮開發(fā)的成本遠遠要高出企業(yè)的開發(fā)能力，并且開發(fā)房地產(chǎn)涉及到的政府要求費用和地面建筑物的處理費用其核算成本要遠遠高出企業(yè)的承受范圍。

3 成本控制精細化管理要點

3.1 完善成本控制體系

建立完善的成本控制體系，是確保房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)經(jīng)濟效益最大化的重要保證。首先，房地產(chǎn)企業(yè)在開展項目成本控制時應(yīng)先做好對項目總投資，項目施工周期，項目開發(fā)銷售及項目經(jīng)濟利潤等方面的細化管理工作通過精細化管理手段規(guī)范好房地產(chǎn)成本控制體系。其次，強化成本控制管理人員的責任意識，明確成本控制組織結(jié)構(gòu)，確保房地產(chǎn)成本管理控制工作預算合理，結(jié)算高效。第三，建立完善的考評制度，嚴格按照考評制度來規(guī)范各個崗位的工作職責，做到獎懲分明，促進員工在成本控制當中工作熱情。最后，樹立全體員工集體意識，明確成本管理并不只是企業(yè)和管理人員的事情，公司全員都有參與進來，都要發(fā)展自身在成本控制當中的作用，只有這樣房地產(chǎn)企業(yè)才能在激烈的市場競爭當中站穩(wěn)腳跟，才能獲取到更大的經(jīng)濟效益。

3.2 加強投資科學化

隨著時代的發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也出現(xiàn)了平緩和穩(wěn)定的局面，對于來之不易的大好局面房地產(chǎn)企業(yè)在投資過程當中也要時刻保持一顆冷靜的頭腦，不要盲目投資，使企業(yè)出現(xiàn)成本超出控制范圍的問題出現(xiàn)。企業(yè)如果投資一定要按照科學化的指導措施進行投資，企業(yè)成本管理部門在做好對投資項目風險評估和分析的同時，也要對項目所在區(qū)域政府的相關(guān)要求有所了解，只有全面解讀政府針對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的相關(guān)政策和規(guī)定，企業(yè)才能科學精準的做好成本的核算，才能更好的做出是否要在該區(qū)域投資的正確判斷，所以，企業(yè)只有規(guī)避了可能存在的風險系數(shù)，企業(yè)項目投資回報才能達到預期目標，企業(yè)成本控制工作質(zhì)量才能得到全面的提升。

3.3 構(gòu)建全面預算體系

建立系統(tǒng)化預算管理體系，對于房地產(chǎn)企業(yè)成本預算管理工作向著規(guī)范化方向發(fā)展有著十分重要的意義。第一，成本控制人員在開展成本預算管理工作時，一定要遵循收入定支出的基本原則科學合理的把握好時間以及各部門之間的層級關(guān)系等要素。第二，成本預算管理人員在制定階段性計劃時，一定要按照精細化管理要求，按照季度，月，周等時間單位做好對成本目標的精細化管理。第三，確保企業(yè)整體戰(zhàn)略目標能夠在各個工作崗位當中得到有效的落實，嚴格執(zhí)行監(jiān)督管理制度，把企業(yè)整體戰(zhàn)略目標責任落實到位。

3.4 加強成本全過程控制管理

房地產(chǎn)工程在施工過程當中由于工程成本控制與管理工作并沒有完全實現(xiàn)，成本控制管理工作缺乏可靠的控制依據(jù)，所以針對房地產(chǎn)項目施工過程當中的成本控制管理難度非常大。所以要想做好對房地產(chǎn)工程在全過程當中的成本管理，就必須要在工程施工前，做好工程在準備階段的施工材料，施工設(shè)備，施工計劃等的控制與管理，避免施工計劃和施工設(shè)計存在質(zhì)量問題，造成工程在施工當中出現(xiàn)過多的設(shè)計變更問題。另外，工程在實際施工前設(shè)計人員和施工作業(yè)人員一定要做好技術(shù)交底工作，做好對施工方案和施工設(shè)計的分析與評估，避免工程在施工當中出現(xiàn)額外投入和技術(shù)更改問題，把可能增加成本的因素降到最低。

4 結(jié)語

綜上所述，嚴格落實房地產(chǎn)成本控制細化管理措施對于有效解決房地產(chǎn)成本控制管理當中的突出問題有著十分重要的作用。對此，房地產(chǎn)企業(yè)在成本控制過程當中，一定要樹立科學的成本控制意識，落實好精細化管理措施，明確房地產(chǎn)成本控制責任，為房地產(chǎn)企業(yè)更好的開展成本控制建立一個較為完善的成本控制體系，確保房地產(chǎn)企業(yè)能夠運用科學的投資理念去對房地產(chǎn)企業(yè)成本目標進行控制，進而為房地產(chǎn)企業(yè)在各個施工階段的成本控制打下良好的基礎(chǔ)。

參考文獻：

[1]蘇振亞.房地產(chǎn)成本影響因素及其精細化管理[J].建材與裝飾，2018（9）.