不動產登記中測繪與規劃面積差異分析及對策

【摘要】建設工程項目從開工到竣工要經過規劃設計、審批、施工、竣工驗收等多個環節，涉及國土房管、規劃、建設等行業的多個主管部門共同管理。拋除建設單位主觀因素不議，客觀上由于各部門在進行管理的過程中所執行的標準不同、測重點不一、監管目的也不盡相同，因此可能在同一個問題上產生一定的差異性，比如房屋測繪面積與規劃面積的不一致就是由于房管部門與規劃的執行標準不一、測繪目的不同等原因所致，這就給后續工程竣工后的不動產登記工作帶來了困擾，最終以哪個面積進行登記成了一個需要重點解決的問題。

【關鍵詞】不動產登記;測繪與規劃面積;差異分析及對策

房地產中房屋面積與價格密切相關，但實際中房屋規劃面積則與實際測量面積存在一定差距，而這些差距極易導致矛盾與糾紛的出現。因而，為實現對房屋的更精確測量，對房屋測繪面積和規劃面積間存在的差異問題進行探討極為必要。

1、房屋各類面積基本概念

1.1房屋使用面積

房屋最重要的功能使用，因此使用面積也是客戶首先關心的問題，使用面積是指房屋內除去墻面與基礎設施所能提供自由使用的凈空面積，主要按照歐美國家的算法來計算，除了墻面結構意外，基礎設施包括保溫層面積統統在房屋使用面積的計算之列。

1.2房屋建筑面積

房屋的建筑面積的范圍相對房屋使用面積大很多，這主要是因為房屋建筑面積除了房屋的墻面以內的面積的計算，還加上了墻面以外的投影面積，不但包括了屬于住戶的類似與陽臺與地下室的私人空間，還包括了公共走廊與室外樓梯的公共空間，公共空間的計算主要根據整個樓層的住戶進行分攤處理，因此住戶需要搞清楚房屋建筑面積與房屋使用面積的差別。

1.3預測面積

預測面積主要是根據圖紙的構畫面積決定的，主要由房地產商邀請專業的設計師與國家相關的鑒定人員共同完成，因此圖紙完成后還需要提交國家有關部進行審批，當審批合格之后才能付諸實踐。因此預測面積只是一種法律依據，在這個預測范圍之內進行的施工才被國家承認，而不是工程完成后的實際面積。

2、不動產登記中測繪與規劃面積差異成因分析

2.1圖紙變更及數據采集所產生的差異

設計圖紙是房屋建筑工程的前提，也是進行房屋建設的重要依據。在現代化房屋建筑工程中，房屋的內外結構都發生了很大的變化，材質也不斷更替創新。當前房屋建筑工程中，對于數據的實際采集控制性較差，導致現代化房屋建筑工程受到地形、空間、天氣等外界因素和施工技術設備落后等內部因素的影響，施工中不得不進行圖紙的變更，改變施工方案，造成差異問題的產生。

2.2技術原因所產生的差異

當前房地產測繪市場測繪單位水平存在一定差距，而相關法律也存在相互矛盾之處，使得房屋測量過程中對質量重視不足，且未能按照相關規定進行測量，再加之設備儀器較為落后，進而導致規劃面積和實際測繪面積存在差異。此外，相關法規政策尚不夠完善，技術水平尚不能與現代化建筑的建設速度相適應。而且，部分特殊建筑其建筑面積缺乏相應技術支持，進而在一定程度上導致房屋實際測量面積與規劃面積二者之間存在差異。

2.3竣工后公用空間變更

人們的生活質量不斷提升，對于公用空間的需求量也越來越大，居住空間的實用性和舒適性是現代居民普遍追求的，所以在現代化房屋建設中，很多的公共空間被設計到施工中，完工后發現有一些公共設施沒有被提前設計進去，就會實施臨時方案，進行公用空間的變更，引起消費者的不滿。

3、不動產登記中測繪與規劃面積差異應對對策

3.1積極推行不動產測繪“三測合一”乃至“多測合一”改革

2019年3月26日，國務院辦公廳印發了《關于全面開展工程建設項目審批制度改革的實施意見》（以下簡稱《意見》），提出全面開展工程建設項目審批制度改革，統一審批流程，統一信息數據平臺，統一審批管理體系，統一監管方式，實現工程建設項目審批“四統一”;其中統一審批流程時要求實行聯合審圖和聯合驗收。對于驗收涉及的測繪工作，實行“一次委托、聯合測繪、成果共享”，這指的就是各地推行的“三測合一”或“多測合一”。各地實踐中，湘潭市自然資源和規劃局印發了《湘潭市建設工程項目“三測合一”暫行實施辦法》，并于2019年2月1日起施行，標志著湘潭市建設工程項目全面實行“三測合一”。吉林省自然資源廳出臺了《關于吉林省房屋建設和市政基礎設施工程“多測合一”改革工作的實施意見（試行）》，按照部署，吉林省將在建設工程領域全面推行“多測合一”改革，由一家具備相應測繪資質的機構承擔規劃、土地、房產、綠化、人防、消防等建設工程項目審批所需的各項測繪服務。2020年1月1日后的土地勘測定界的建設工程項目鼓勵實行“多測合一”，2020年6月1日后開展土地勘測定界的建筑工程項目全面實行“多測合一”。可見，如果能夠將“三測合一”乃至“多測合一”的改革持續推進，這將從根本上解決房產測繪及規劃測繪面積差異問題。但是，這顯然不是一蹴而就的事情。它涉及到對各分散測繪公司的監管與培訓、對現有分散測繪的流程整合、以及對現有各測繪標準的統一等。

3.2各地根據情況形成政策性文件

各地可以根據實際情況，針對具體問題，將在實際工作中經常遇到的各種問題分列并形成登記規則，形成符合當地實際情況的指導性文件，最好以地方政府的名義出臺。

3.3建立部門協商解決機制

因不動產登記部門在處理此類問題時，涉及到房管部門及規劃部門的業務，因此在碰到特殊問題時，可以會同相關部門共同協商，在法律法規允許范圍內形成統一意見，并由不動產登記部門依據此意見進行登記。

結語：

在我國房屋建筑工程中，對于測繪面積的管理控制要進行統一化的管理，相關政府管理部門要與測繪機構進行協調，制定統一的測繪標準，平衡市場，穩定市場秩序，提升測繪的標準，在實際施工的現狀下，加強監督管理，并針對測繪面積進行后期的協調溝通，化解房產商和消費者之間的矛盾，從而縮小差異，減少雙方的購房問題，建立健康穩定的房產市場，促進和諧城市建設。

參考文獻：

[1]顧軍.房屋測繪面積與規劃面積差異問題分析.中國房地產.2013.12

[2]于棟山等.淺談工程建設項目從“三測合一”到“多測合一”的實現.經緯天地.2019.05

作者簡介：

鄧華（1971-），女，漢族，貴州貴陽人，本科學歷，現供職單位為貴州省不動產登記中心，工程師，研究方向為不動產登記。