房地產財務管理風險防范與控制分析

王璐璐

摘要：新時期下，我國市場經濟的改革為房地產行業的發展帶來了新的機遇，同時，企業也面臨更大的挑戰。本文以房地產企業財務管理風險為主題，通過實踐發現形成企業財務風險的原因，并針對這些問題，歸納總結出關于加強企業財務風險防范與控制的有效措施。

關鍵詞：房地產企業 ?財務管理 ?風險防范

近年來，我國房地產行業發展迅速，一些房企規模逐漸擴大。而其經營發展過程中所面臨的風險也在逐步增加，對風險的防范和控制工作刻不容緩。財務管理風險在我國房地產企業所面臨的風險中占比很大，而其財務管理工作不夠完善，導致企業財務風險增加。為推動企業的長遠發展，要加大力度對金融風險進行防范和控制。

一、房地產財務管理風險形成的原因

（一）內部因素

1.財務管理人員專業素質不足。財務管理人員是房地產財務管理的重要組成部分，目前市場上相關從業人員的素質參差不齊，不利于企業的長遠發展。主要表現為：第一，部分從業人員認為財務管理只是簡單賬目的收支，做好這個工作就做好了企業的財務工作。其實在這項工作中數據很重要，企業決策者一般會根據工作人員提供的數據進行風險預估，決定是否投資項目，因此，對企業財務數據的整理和分析在一定程度上能夠降低財務風險。第二，部分從業人員并沒有認識到房地產企業中財務管理工作的重要性，在平時工作中出現失誤，增加了企業經營決策的風險。

2.預算管理工作不到位。預算工作作為項目是否投資的首個判斷依據，其準確性和完整性非常重要。但是，目前我國很多企業的預算工作做得還不全面。與其他行業企業相比，房地產企業所需要流動資金很多，且占用時間長，面對這種狀況，部分企業會選擇囤地等方式來增加自身的經濟利益。其中一些企業會因為自身管理存在問題，財務預算工作不到位，沒有控制好成本，反而造成了經濟損失。此外，一些企業由于對國家政策變動不敏感，對其分析不深入，無法及時調整投資發展戰略，降低了預算的準確度，給企業投資決策帶來風險。

3.財務管理體制不完善。我國房地產行業起步較晚，各方面發展還不完善。雖然大部分企業內部都擁有基本的制度體系，但由于各種各樣的原因，導致大多企業制度沒有結合自身特點，細節不夠完善，無法在實際運用中發揮最大的作用，財務管理體系不完善的現象增加了企業的財務風險。企業內部的儲備資金、外借資金和利潤資金不協調，可能會影響企業投資所帶來的經濟效益，給企業帶來風險。很多房地產企業在經營的時候都會涉及資金的借貸和償還，并且數額很大，一些相關體制不完善的企業可能會在這一環節出現記錄偏差，造成資金差錯，給企業財務帶來風險。

（二）外部因素

除了企業自身原因外，一些外部的客觀條件也會給企業財務管理工作帶來風險。企業在市場上經營會面臨市場競爭，會受到市場調控手段，也就是國家宏觀政策的影響，市場價格的波動會給企業投資決策帶來一定的風險。所以，企業要時刻關注市場變化，根據國家政策及時調整自身的發展戰略，從而降低運營風險，確保企業在市場上的長遠發展。相反，如果對外部市場的形勢和國家政策關注不夠的話，很有可能不能及時分析市場行情，降低投資決策的科學性和準確度，增加了企業的財務風險。

二、房地產財務管理風險控制措施

（一）提高從業人員的素質

作為企業財務管理工作的主體，從業人員的專業素質是企業經營過程中面臨風險多少的決定性因素。對風險進行防范和控制，第一步就是要提高員工的素質，加強對其能力和綜合素質的培育，激發其工作積極性。提高從業人員的素質，建設房地產企業專業化團隊，企業要根據自身的發展狀況，了解員工普遍存在的問題，定期有針對性地開展培訓工作，提高其專業能力，增強風險防控意識。工作人員通過培訓，明確其工作職責，可以整體重新分配任務，優化團隊結構。適當引入先進的現代化財務管理信息系統，輔助財務人員的日常工作，提高其工作效率和工作準確性。

在選人用人制度上，企業要建立一套完整的人力資源體系，將能力作為最主要的選拔依據。企業的管理者要做到知人善任，通過對新員工一段時間的觀察，管理者要了解其特點、能力和發展潛力，將其放在最適合的崗位上發揮出最大的價值，進而優化企業結構，減少不必要的開支，將企業經濟效益發揮到最大。

例如，上海市某房地產企業為了加強企業內部人員的綜合素質，開展系列相關培訓，在培訓過程中，管理人員邀請專業的財務人員進行系統知識的講解，如審核、編制等，此外，針對當前天災情況，在專業人員教授的同時，員工要進行適當地討論與交流，并分析天災對該企業的影響，進而制定出更為合理的內部管理策略，其業務水平不但獲得提升，也加強了該企業的發展與建設。

（二）加強對房地產市場的分析

在國家宏觀調控政策和市場經濟的情況下，房地產企業面臨的風險多種多樣，其財務管理風險隨時可能發生。根據有關資料調查發現，瞬息萬變的市場帶來的沖擊是企業財務工作的最大威脅。因此，要想最大程度地降低市場給企業帶來的風險，就要做好市場調查工作，科學評估市場風險。企業最好建立一個專門負責考察市場情況的工作部門，安排專業人員整理相關市場信息，并對信息進行整合分析，把握好市場動態，做好風險預判以及市場潛力的預估。管理者進行決策后及時進行市場規劃以及對可能存在的風險做好應對方案，提高企業的應變能力，有利于企業在市場上樹立良好的形象。

此外，對房地產企業而言，除了市場行情變動帶來的影響，消費者的購買能力也是其投資決策的重要依據。因此，市場調研部門的工作人員還要明確消費者心目中對該行業的印象以及消費意愿，也就是在該行業是否會進行投資、投資多少最為合適等問題。不同于其他行業，房地產企業一般對消費者的消費能力要求較高，及時把握好消費者的意愿，明晰市場的容量和潛力，可以有效降低企業的財務管理風險，為企業的正確決策提供依據。

以2019年太原市相關企業發展為例，市場部門通過分析山西省各城市GDP（如表1所示），了解到大部分消費者的基本消費能力;調查2019年上半年的行業成交供應面積比（如圖1所示）進行分析整理，找準自己的發展方向，進而確定企業在市場中的地位。

（三）完善企業的工程預算體系

由于房地產項目都是較大數額的投資，想要降低財務風險，企業就要做好工程預算工作，建立完善的企業工程預算體系。企業通過準確的市場分析，根據自身狀況以及市場動態，進行分批次的預算管理。在工程預算工作開始之前，對涉及到的各種工程要素進行統籌規劃，記錄項目施工中包含的所有經濟支出。通過這些數據的分析和整理，采取相應措施優化管理結構，最大程度降低企業的成本，預估出項目的施工成本，提高企業的經濟效益。另外，還要明確項目過程中的管理成本，計算出整個工程的整體預算價格。還需要注意的一點是，企業要明確財務管理的基本流程，嚴格按照流程進行預算，安排人員負責監督，確保企業工程預算工作的科學合理、真實有效。

完善工程預算體系，企業要明確工作人員的職責，可以通過制定獎罰制度來提高整體運營效率，促進企業的可持續發展。優化企業內部的資金結構，控制企業相關債務，提高償債能力，降低財務風險。

例如，上海某房地產企業內部欲進行工程預算投資，企業財務人員設計了多種投資方案，針對當前企業實際狀況，其進行了工程投標，與此同時，該企業改變了經營策略，增加投資方式，既提升應對風險能力，又能促進企業全面發展。

三、結語

綜上所述，在新時代市場經濟改革的情況下，房地產企業面臨的財務風險有很多，企業高度重視企業財務管理工作。通過建立完善的財務管理體系，控制企業經營成本，降低企業經營風險，同時時刻關注市場動態，做好風險應對措施，幫助企業增強應對風險的能力，從而提高其綜合競爭力，為企業的未來創新發展奠定基礎。

參考文獻：

[1]羅小明.房地產財務管理風險防范與控制[J].中國市場，2020（08）：162+167.

[2]邢軍威.房地產財務管理風險防范與控制[J].財會學習，2020（03）：51-52.

作者單位：上海外灘濱江綜合開發有限公司