廣西農墾土地資源開發潛力評價

喻芬芬 祁瓊 亢孟軍 康志強

摘要 從廣西壯族自治區本級土地儲備工作實際出發，圍繞土地開發收益，構建了農墾土地開發潛力評價體系，并建立評價模型。根據廣西城市化進程及其對建設用地的需求，基于該模型計算結果對地塊收儲潛力進行分級，并依據分級結果安排土地開發次序。結果顯示，2020—2030年廣西農墾可供開發的土地規模為6 960.33 hm2，占農墾集團總擁有土地面積的5.02%。一級潛力開發規模為 3 379.77 hm2，二級開發潛力規模為3 394.61 hm2，三級開發潛力規模為475.32 hm2，建議分別用作2020—2022、2023—2026、2026—2030年的城市建設用地。

關鍵詞 土地開發;潛力評價;評價指標; 廣西農墾集團

中圖分類號 F301.2? 文獻標識碼 A? 文章編號 0517-6611（2020）20-0071-04

doi：10.3969/j.issn.0517-6611.2020.20.020

Evaluation on the Development Potential of Land Resources of Guangxi State Farms

YU Fen-fen1， QI Qiong2， KANG Meng-jun3 et al

（1. Guangxi Real Estate Group Co.，Ltd.， Nanning， Guangxi 530001;2. Hubei Institute of Land and Resources Research， Wuhan， Hubei 430071;3. School of Resource and Environmental Sciences， Wuhan University，Wuhan， Hubei 43000）

Abstract Starting from the actual work of land reserve in Guangxi Zhuang Autonomous Region， and focusing on the income of land development， an evaluation system of land development potential for agricultural reclamation was constructed and an evaluation model was established.According to the urbanization process of Guangxi and its demand for construction land， the land acquisition and storage potential is classified based on the calculation results of the model， and the land development sequence is arranged according to the classification results. The results showed that the land available for development in Guangxi State Farms Group（GSFG） from 2020 to 2030 is 6 960.33 hm2， accounting for? 5.02% of the total land area owned by the GSFG. The scale of primary development potential is 3 379.77 hm2， the scale of secondary development potential is 3 394.61 hm2， and the scale of tertiary development potential is 475.32 hm2. It is proposed to use the land for urban construction in 2020-2022， 2023-2026 and 2026-2030 respectively.

Key words Land development;Potential evaluation;Evaluation indexes;Guangxi State Farms Group

廣西壯族自治區直屬機關及企事業單位用地是廣西壯族自治區人民政府行政資產的重要組成部分 [1]。長期以來，由各自所屬單位分散管理，獨自開發利用，互相之間存在不良競爭，缺乏統一管理、集中經營和有序開發利用。這使得國有土地資產價值得不到顯化，導致已開發利用的土地規模偏小，仍有大量具有很好開發潛力的國有土地資產未能充分利用 [2-3]。為了改變廣西區直國有土地資產多頭管理、分散經營、無序開發利用的現狀，進一步盤活廣西區直國有土地資產，提高國有土地資產效益，為廣西重大基礎設施建設籌措資金，廣西壯族自治區人民政府于2012年建立了廣西壯族自治區本級土地儲備運作機制。該機制明確由廣西壯族自治區土地儲備中心組織對區直單位土地進行統一規劃、統一收儲、統一開發、統一供應 [4]。廣西壯族自治區農墾集團為廣西國資委管轄的國有企業，其下擁有大量的農場土地，地勢平坦且離城區較近。隨著城市化進程的加速推進，對農場土地進行收儲和開發，成為緩解城市建設用地矛盾的首要選擇 [5-6]，也是為廣西重大基礎設施建設籌措資金的重要措施之一。筆者通過對廣西農墾土地進行系統的調查，基本查明了廣西農墾土地的數量、分布、利用現狀，采用多因子評價模型 [7]對廣西農墾土地開發潛力進行評價，為廣西開展自治區本級土地收儲工作提供參考。

1 廣西農墾土地現狀

廣西壯族自治區農墾集團下轄46個農場，管理土地共計13.87萬hm2，分布在全區12個地市（表1、圖1）。近年來，廣西壯族自治區利用國有農場土地建成了柳州新興產業園區、南寧明陽工業園區、貴港西江產業園區等 [8-10]，為當地經濟社會發展和人民生活水平提高作出了很大的貢獻，也為如何利用國有農場土地資源，推進城鎮化和工業化積累了寶貴的經驗。因此，廣西農墾豐富的土地資源將極大地助力廣西城市化發展進程，作為未來土地收儲開發重點區域。

2 土地儲備潛力評價方法

2.1 評價體系的構建

目前，土地儲備潛力評價研究主要集中于城市存量土地利用方面 [11-13]，其常用的評價因子有土地用途、基礎設施、環境因素、區域因素等 [14-17]。而廣西農墾土地大多位于城市周邊，土地類型以農用地居多，在評價過程中，不宜完全套用現有的土地評價體系。該研究從廣西自治區本級土地儲備開發工作實際出發，以為廣西重大基礎設施籌措資金為核心目的，從土地出讓收益最大化角度進行土地儲備潛力評價體系構建。基于目前廣泛使用的層次分析法（AHP） [18-21]構建評價模型 [22-24]，采用定量和定性相結合的方法 [25]，優選與提高土地開發價值緊密相關的因素，選取規劃、地段和地形等要素進行分析。采用專家打分法進行多次論證，得到準則層、因素層共7個相對重要的判斷矩陣。為了使各因素之間進行兩兩比較得到量化的判斷矩陣，引入 “1-9”標度法。通過求解判斷矩陣特征向量的辦法，求得各因素的優先權重（表2）。

在該評價指標體系中，規劃條件分為規劃用途為商住等經營性用地和規劃用途為非商住用途，土地開發收益和規劃用途關系較為緊密，商住等經營性用地開發收益相對較高。地段條件分為所在城市土地成交量、地塊所處城市位置以及是否通達道路3個細類，城市土地成交量直接反映城市經濟發展水平，地塊所處城市位置反映地塊的地段條件，是否通達道路判斷地塊是否成熟，以上3個要素能綜合判斷地塊開發價值的高低。地形條件分為地形和地塊聚集度，主要是考慮土地平整度、是否適宜連片開發以引進產業。根據不同地塊的現狀條件，評價因子賦值也不同，通過分級賦值法對評價結果綜合賦值，將結果量化為0～1之間的數字，接近1則表示評價結果更高（表3）。

2.2 評價模型

基于第二次土地調查和城鎮地籍調查成果數據庫，提取農墾土地的基本信息，疊加土地利用總體規劃和城市總體規劃，然后結合城市土地成交量、地形、區位條件、交通條件等因素，對評價單元的開發潛力進行分級。由于農墾單個農場面積較大，該研究以農場內部不同地塊為評價單元進行潛力分區。目標地塊土地收儲潛力評價模型如下：

式中，P為目標地塊土地收儲潛力綜合分值;Ai為第i評價指標權重;

Ci為第i評價因子標準化賦分值。

2.3 評價結果認定及說明

根據廣西城市化進程及其對建設用地的需求，基于該模型計算結果對地塊收儲潛力進行分級，并依據分級結果安排土地開發次序。土地收儲潛力綜合

分值介于0.8～1.0的地塊為一級潛力區，介于0.6～0.8的地

塊為二級潛力區域，介于0.4～0.6的地塊為三級潛力區域，小于0.4則認為是暫無潛力區，近10年內不宜對其進行收儲。

3 結果與分析

3.1 模型校驗

以位于南寧市興寧區三塘鎮的廣西農墾集團九曲灣農場為例，對評價模型進行校驗。九曲灣農場共有土地1 735 hm2，位于南寧市興寧區三塘鎮，離中心城較近，地理位置優越。地塊內有昆侖大道主干道通過，地塊集中連片。依據南寧市興寧區三塘鎮土地利用總體規劃（2010—2020年）和南寧市興寧區三塘鎮總體規劃（2011—2030），將整個農場劃分為14個地塊。根據三塘鎮土地利用總體規劃（2010—2020年），地塊2、6、8、12在允許建設區，地塊4、5、7、9、10、13、14在有條件建設區，1、3、11在限制建設區;根據南寧市興寧區三塘鎮總體規劃（2011—2030），地塊2、3、4、5、6、7、8、9、10、13為商住用地，1、11、12、14為非商住用地。

根據各地塊的實際情況，綜合各評價因子打分（表4）。

根據潛力分級，九曲灣農場近10年內具備開發潛力土地1 150.67 hm2，占九曲灣農場土地的66.32%，其中一級潛力區750.03 hm2，二級潛力區237.39 hm2，三級潛力區 163.25 hm2（表5）。

通過和實際土地儲備工作相比較，2號和6號地塊的部分土地已納入了2020年廣西壯族自治區本級土地儲備計劃，作為盤活重點地塊，該模型評價結果和實際工作契合度較高，說明該模型評價結果可以較好地指導廣西農墾土地收儲工作。

3.2 廣西農墾評價結果

通過對各農場綜合因子判斷分析，農墾土地近10年內適宜開發規模6 960.33 hm2（表6）。

按照潛力分級，一級潛力開發規模3 379.77 hm2，為盤活收益較高的商住用地，在城市允許建設區內，配備道路等基礎設施后，就可以組織土地供應，建議納入2020—2022年土地儲備計劃;二級開發潛力規模3 175.5 hm2，基本為商住用地，在城市有條件建設區，在進一步優化規劃條件、配備道路等基礎設施后，可組織供應，建議納入2023—2026年土地儲備計劃;三級開發潛力規模405.06 hm2，未非商住用地，在城市有條件建設區，主要是離城區較近，地勢平坦，盤活收益相對較低，需待一、二級潛力區域開發后才有收儲資金投入，建議納入2026—2030年土地儲備計劃。

4 結論

（1）基于層次分析法，優選與提高土地開發價值緊密相關的因素，選取規劃條件、地段條件、地形條件等3大因素7個因子進行分析，建立了土地儲備潛力評價體系。以廣西九曲灣農場土地為例對評價體系進行了模型校驗，其結果對實際工作具有指導意義。在九曲灣農場評價的一級潛力區中，2、6號地塊部分土地已納入2020年廣西壯族自治區本級土地儲備計劃。

（2）廣西農墾一級潛力開發規模3 379.77 hm2，建議納入2020—2022年土地儲備計劃;二級開發潛力規模 3 175.5 hm2，建議納入2023—2026年土地儲備計劃;三級開發潛力規模405.06 hm2，建議納入2026—2030年土地儲備 計劃。

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