城市養老地產商業模式研究

張璐

摘 要：隨著我國經濟社會的飛速發展，全國民眾生育的思想普遍轉變為晚生少生，使得人口出生率普遍小于死亡率，老齡化進程加快，老年人口大大增加。隨著老年人更加重視精神層面的追求，現有的傳統家庭養老方式已經不能滿足老年人的需求，促使社會養老居住環境的觀念發生轉變，養老地產及其商業模式已成為社會各界人士共同關注的話題。

關鍵詞：城市;養老地產;商業模式

中圖分類號：F293.3? ? ? ? 文獻標志碼：A? ? ? 文章編號：1673-291X（2020）27-0030-02

我國之所以能夠以領跑世界的姿態快速發展，最重要的原因在于社會經濟和國家醫療保障制度方面的發展與完善。隨著青年人經濟壓力越來越大，傳統居家由子女照顧的養老方式已不能適應目前的發展形勢;隨著老齡人對精神層面有更多的追求，個人的養老意識也在不斷增強，對社會養老居住的觀念也有了轉變，這些都為養老地產的發展帶來了新的契機。

一、城市養老地產發展情況綜述

（一）城市養老地產商業模式的概念與政策支持

城市區域建設時以老年人為目標客戶群，并為老年群體提供老年大學、老年活動中心、老年康復中心等老年專用設施，滿足老年人對衛生間、樓梯等其他特殊需要，其中涵蓋老年人所需的所有衣食住行用醫娛學等一切物質文化產業。它涉及金融、地產、服務、醫療、保險、旅游等多個領域，以家庭為單位，滿足老年人日常護理等剛性需求，同時增加老年人的休閑娛樂及金融理財等方面的需求稱為養老型地產。我國作為一個人口大國，截至2018年，65周歲以上人口1.66億人，占總人口的11.9%;截至2019年，65周歲以上人口1.76億人，占總人口的12.6%，一年內增加了0.7%，老年人口發展速度加快、數量迅猛增加，2019年老年撫養比為19.6%，較2018年增加8%，預計在2027年我國將進入老年型社會。1996年我國通過《中華人民共和國老年人權益保障法》后，我國政府先后制定了200多個老年政策法規，數量眾多。

隨著《中國老齡事業發展“十二五”規劃》《養老機構設立許可辦法》《國務院辦公廳關于全面放開養老服務市場提升養老服務質量的若干意見》等意見的出臺，從中央到地方都將引導社會資本加大開放養老服務市場。根據目前政策適用于養老機構的土地政策：一是劃撥用地上建設營利性養老機構可不變更土地用途，但需要補繳土地出讓金。二是劃撥用地、住宅小區建設非營利性養老機構不增收土地價款，土地使用性質可暫時不做變更。三是農村用地可用于舉辦非營利性養老服務設施。四是閑置的廠房、醫院、擱置的校舍等設施進行改造建設養老服務機構的，可以先建設后進行變更土地使用性質，改造建設方案經政府批準備案后，連續經營一年以上的，五年內不增收土地年租金或土地收益差價，土地使用性質可暫時不做變更。五是各地方政策均出臺關于對養老機構提供的養老服務征收增值稅補貼的政策，并對養老機構從事一線護理服務人員給予補貼和培訓。與國有建設用地相比，集體建設用地取得成本相對較低。若能將養老地產開發通過集體土地開發可降低土地成本，集體土地在整體規劃設計方面占優勢，大范圍整體規劃提升綠化環境提升養老項目的環境質量，但根據一些城市地方政策及養老地產的必須要求，距離綜合性醫院不超過一定范圍，建議采用醫養“一盤棋”的模式，與醫療機構建立合作關系，設立（內設）醫療機構。由于養老用地政策均為試行，為防范政策變動風險，建議開發企業在開發建設養老地產前，就當地有關最新政策及時調研，加強與政府部門的早期溝通，在法律允許的范圍內爭取最有利的投資條件和政策支持。

（二）城市養老地產發展勢在必行

我國執行《計劃生育》政策后，我國大多數家庭均是獨生子女，持續到2016年全面二孩政策開放而結束，受政策和人口老齡化影響，“四二一”“四二二”家庭逐漸增多。因為傳統“養兒防老”的思想，大多數老年人不愿去養老機構養老，更希望居家由子女照顧。目前，選擇居家養老占總體的96%。我國獨生子女正在面臨養老難題，隨著父母年齡增長及疾病多發，獨生子女同時照顧醫院、家、幼兒、單位，卻無法顧全，獨生子女既要贍養父母，又要養育孩子，各方面壓力讓他們不堪重負，如何照顧老人成為難題。隨著老年人財富的增加和生活觀念的轉變，越來越多的老年人開始關注生活質量的提高，不愿意與子女生活在一起，越來越多的老人選擇獨居。隨著養老觀念的轉變，他們也更加重視養老地產，接受度也會逐步提高。而如何滿足老年人多樣化養老需求，成為現在的社會主要研究方向。自2013年出臺的《國務院關于加快發展養老服務的若干意見》，到2020年，養老服務產品也日趨多樣化，市場機制不斷完善。隨著我國進入快速老齡化階段，養老房地產的發展提到國家戰略高度，養老服務的政策傾向性逐漸增強。隨著老人財富的增多和個人養老意識的增強，普通的養老院、養老公寓等養老模式已經不能滿足老年人需求，優秀的養老地產項目已經成為老年人的更好選擇。當前養老地產商業項目從建筑設計、園林規劃到裝飾標準等適老化設計還需提升，做到護理、醫療、文體活動、金融、地產、服務、保險、旅游、餐飲服務到日常起居呵護等管家服務方面與品質地產一體化。

二、城市商業養老地產的開發模式

（一）城市養老地產的建設模式

1.建設獨立的養老社區。包含養老住宅、養老公寓、養老設施等多種居住類型的居住社區，配備活動中心、醫療、老年大學等設施。分為以健康老人為主及半自理或完全不能自理的老人提供連續服務為主的兩種經營模式，滿足多種老年人群的養老需求。建設規模較大，要求配套設施完善，前期資金要求較多，自持風險較大，對開發商實力要求較高。項目案例：北京太陽城，社區配套全面，含醫院、文化宮、購物、家政、酒店、溫泉等公共設施，讓業主不出社區即能享受全方位服務。

2.新建住宅小區內獨立部分區域建設老年社區。在開發大型居住區樓盤時，獨立部分區域，采用大社區+養老組團，形成混居模式，配備公寓、專用設施、日間照料服務等。老年群體社區可以與周邊社區共享配套資源，減少配套建設費用。但對選址、環境、綠化、交通等方面要求較高，也需要注意住宅、養老住宅、公共服務設施規劃比例及醫院等服務區域承接能力。項目案例：萬科隨園嘉樹，配備老年大學、活動室、健康服務，注重后期運營，為客戶提供持續養老服務。

3.普通住宅小區配建養老專用住宅公寓。普通住宅小區配建一定數量的老人專用住宅、老年公寓等住宅形式，滿足老人與子女就近居住方式。在社區內可以設置綜合服務醫療設施及老人護理中心，為老年人提供日常護理服務。如子女愿意就近居住，可以促進樓盤銷售，但銷售對象不局限老年人，對日后提供集中式服務時可能會造成不便利影響。項目案例：萬科幸福匯，在社區中出售老年住宅，并配有老年公寓，可以滿足老人兒女就近居住的需求。

4.在成熟社區周邊建設老年居住設施。城市土地資源緊張，利用空閑廠房、學校等資源改造建設小規模綜合性養老設施，含有一定居住功能外，配備一定老年服務設施，周邊配套設施也可滿足一定的養老服務。此類老年服務設施規模較小，其服務范圍輻射周邊較多社區，減少建設配套設施成本。但環境、綠化等方面面積不足、質量較低。

（二）城市養老地產的經營模式

1.開發商經營模式。養老房地產建設完成后，開發商負責直接運營管理，為業主提供物業、管家、護理等相關養老服務。這種模式有利于加強業主與開發商之間的溝通，建立順暢的協調溝通機制，實現雙方利益最大化。該模式具有可控性，有利于后期運營的持續收入，可完全按照規劃的目標制定計劃并實施，不必擔心合資方出現決策和管理方面的矛盾。但該模式對開發商實力及運營管理有較高要求，前期資金需求較大，需要開發商轉變經營模式，迅速建立成熟服務體系，要求開發商在護理方面、服務方面供應品種豐富，并且對專業性要求較高，要持續提高服務品質和質量，注重后期運營，才能使項目有可持續性發展。

2.戰略聯盟經營模式。養老房地產建設完成后，開發商應與一些專業公司建立合作關系，開展養老房地產的日常經營管理。在這種模式下，我們將建立一個完善的服務體系，包括物業、家政、護理、醫療、娛樂等方面，這些服務形成一個完整的養老體系。通過餐飲服務、綜合后勤、醫療機構、針對老年人保健的健身會所等建立聯盟關系，打造集居家養老與機構養老于一體的高端老年生活社區。此種模式對開發商專業要求低，能確保在較短的時間內形成養老服務聯盟，通過專業化的分工，提升服務品質，能將利潤最大限度地拉長，可長期獲得社區開發、醫療、護理及物業等方面運營各環節收益。但合作雙方可能存在利益博弈，在決策和管理上也容易出現分歧。

3.引進專業養老公司經營模式。養老地產建設完成后，通過引進專業化公司進行日常運營管理。此種模式構建完善專業的服務體系，包括護理、醫療、娛樂、家政等所有方面。此種模式經營便捷、服務品質高，只建設成品即可，產業鏈短，可快速回收成本，避免運營風險，總體投資成本較小。但需要在建設初期規劃全面，與養老公司進行溝通再進行規劃建設，以滿足后期運營需求。

目前，我國養老地產配套設施及專業服務依然存在短板，還需要在優惠政策、投資成本、服務質量等方面進一步加強，我們要在細分市場、研究老年人活動規律上下功夫，有針對性地設置，形成一套成熟的服務體系、管理體系，進一步提高老年人的生活質量。

參考文獻：

[1]? 羅福周，韓言虎.我國養老地產發展研究[J].商業研究，2012，（10）：138-142.

[2]? 丁皓.我國養老地產運營模式及建議[J].中國經貿導刊，2014，（2）：32-34.