房地產行業上市公司財務風險及防范對策研究

李紅 李平

摘 要 房地產行業由于行業的特殊性，面臨的財務風險尤為突出，而財務分析不僅會影響公司的正常經營，嚴重時甚至會引發破產清算。因此，有效地防范房地產行業上市公司的財務風險尤為必要和緊迫。本文在闡明現階段房地產行業上市公司財務狀況的基礎上，分析其存在的財務風險問題，并提出防范財務風險的對策。

關鍵詞 房地產行業 上市公司 房地產公司 財務風險 風險防范

一、引言

房地產行業具有資金投資量大、資金回收慢的特點，行業的特殊性使其面臨較大的財務風險。加之國家堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位以及多渠道保障的住房制度，購房者對房價預期較低，這更加大了房地產行業上市公司的財務風險。房地產行業上市公司要想穩步發展，必須有效識別公司面臨的財務風險，同時分析其存在的原因，進而找出防范措施從而規避該類風險。

二、房地產行業上市公司財務風險現狀

（一）樣本選擇

為了全面反映我國房地產行業上市公司的面臨的財務風險狀況，本文選取2015—2018年滬深兩市132家房地產行業上市公司作為基礎樣本，剔除14家B股上市的房地產公司后，最終選擇118家房地產公司作為研究樣本。

（二）財務風險狀況

本文分別從投資風險、籌資風險和經營風險三個方面，分析當前房地產行業上市公司的財務風險狀況。

1.投資風險

投資風險是指受各種不確定因素的影響，房地產公司的投資行為與預期效益相差較遠，從而引發的風險。本文主要利用成本費用利潤率和總資產報酬率對房地產公司的經營情況進行分析。

2015—2018年，全行業成本費用利潤率均值在15%～25%之間，呈現逐年遞增趨勢，說明全行業成本費用控制較好;2015—2018年，行業總資產報酬率均值在3%～4.5%之間，并緩慢增長。個體來看，2018年成本費用利潤率優秀值為75.88%，較差值為-11.33%，說明房地產行業上市公司成本費用利潤率相差較大，在一定程度上說明公司間發展不均衡;2018年總資產報酬率優秀值為11.37%，較差值為0.62%，說明公司間差異較大，個別公司資產利用效果較差。

2.籌資風險

籌資活動作為房地產行業上市公司生產經營活動的起點，會直接影響籌集資金的使用效率和效益。由于債務性融資是房地產行業上市公司的主要融資方式，因此本文將償債能力分析作為籌資風險分析的重點。本文通過速動比率、資產負債率和利息保障倍數三個指標對籌資風險進行分析。

2015—2018年，行業速動比率均值在0.5～0.7之間;2015—2018年，全行業資產負債率均值在60%～70%之間，呈現逐年遞減趨勢;2015—2018年，行業利息保障倍數均值在5～8之間，2017—2018年下降趨勢明顯。就個體數據來看，2018年速動比率的優秀值和較差值分別為210.07%和27.79%;2018年資產負債率的優秀值為37.60%，較差值為85.52%，表明房地產行業上市公司之間償債能力水平相差很大，各公司發展不均衡。

3.經營風險

房地產行業上市公司具有風險大、成本高和回收期長等特點，在所有行業當中，房地產行業存貨占用資金量大，存貨周轉期長，對公司的生產經營活動影響大。本文主要采用總資產周轉率、流動資產周轉率和存貨周轉率，分析房地產行業上市公司面臨的經營風險。

2015—2018年，行業總資產周轉率的最高值和最低值分別是0.49和0.07，平均值在0.2～0.25之間;2015—2018年，行業流動資產周轉率在0.25～0.35之間;2015—2018年，相較于2015和2016兩個年度，2017年和2018年兩年的行業存貨周轉率有所好轉，均值在0.2～0.4之間。以上數據表明公司資產管理水平有所提升，而且運營效率有所提高，但是從其他資產管理水平的數據來看，并沒有得到有效的提高，表明其運營總資產的能力有待加強。

三、財務風險產生的原因

（一）融資渠道單一，資本結構不合理

公司的融資渠道可分為兩大類，包括債務性融資和權益性融資。房地產行業的資金需求量大，資金來源以債務性融資為主，主要是銀行貸款，自有資金占比很低，資本結構單一。這可能導致房地產行業上市公司的負債比率上升，到期無法償付本息，引發財務風險。隨著房地產行業上市公司規模的擴大，地價不斷上漲，很多公司進行負債式經營，導致房地產行業上市公司的財務風險日益加大。一旦房地產市場發生波動，房地產行業將面臨巨大的財務風險。

（二）公司戰略投資決策不當

有效的戰略決策是公司獲得利潤，提升戰略競爭力的前提，反之，可能會造成資源浪費，給公司帶來無法挽回的損失。因此，公司的戰略管理決策決定著公司能否長期穩定發展。此外，房地產市場具有較強的區域性，如果公司不考慮自身的特點，缺乏對項目的可行性研究，盲目擴張，一旦擴張速度超過公司預期的承受能力，將會導致資不抵債。加之房地產公司的調整能力較差，不夠靈活多變，如果決策失誤，房地產公司將面臨巨大的財務危機。

（三）資金回收困難，資金鏈斷裂

房地產行業存貨流轉周期長，在房地產市場活躍時期，如果公司大量購置土地，開發投資新的工程項目，一旦在工程項目接近尾聲時，市場行情急轉直下，房屋銷售的難度將大幅度提高，公司也很難如期回收資金，導致資金周轉出現困難。因此，公司很有可能因為欠款等原因出現資金短缺的情況，最后引發危機。房地產公司也很有可能因為融資、應收賬款等風險，而出現資金逾期回收的問題，最終導致資金鏈斷裂。因此，無論是哪一種風險，都可能導致公司資金回收困難，資金鏈斷裂，從而產生財務危機。

四、房地產行業上市公司防范財務風險的對策

公司面臨的財務風險是客觀存在的，因此財務風險不能完全消除，只能采取盡可能的措施，將其影響降到最低。房地產行業上市公司可以從合理確定負債比例、科學確定投資戰略和強化資金預算三個方面加強對財務風險的防范。

（一）合理確定負債比例，完善資本結構

要對籌資風險進行防控，一方面要探索新的融資渠道，改變過度依賴銀行的情況。房地產行業上市公司可采用房地產租賃、股權收購、信托融資、開發商貼息委托貸款和發行債券等方式獲得融資。另一方面要控制負債規模，確保資本結構合理。項目融資時，項目團隊要充分考慮可能導致內外部環境變化的因素，確定一個科學合理的資本結構比例，從而有效管理和控制公司的資金成本。

（二）科學確定投資戰略，降低決策風險

公司要想降低決策風險，一方面要確定科學的投資戰略，保證投資戰略與公司的總體戰略相一致，包括投資重點、方向、資金來源和使用，以及具體實施投資方案等方面的內容。另一方面要加強投資方案的可行性研究。可行性研究是房地產開發建設過程中至關重要的環節，將直接影響投資項目的成功與否。因此，房地產行業上市公司要合理評估項目風險、收益等事項，對擬開發項目進行全面綜合的分析。

（三）科學管理資金運用，強化預算控制

要有效地控制財務風險，提升資金運作效率，進一步強化資金預算控制是行之有效的措施。預算是一種內控機制，目的是降低財務風險、減少交易成本，它在公司管理中處于核心地位，主要面向未來的財務計劃。為保證公司資金能夠維持公司的正常運作，公司要實施資金“月計劃、旬平衡、日安排”的精細化管理，加強控制各部門、各環節的資金使用量，監控資金的流向，對公司資金實行追蹤化管理，按照預算控制向各部門分配資金，滿足各部門對資金的合理需求，降低風險，減少交易成本，提高資金的使用率，實現資金價值的最大化。

（作者單位為山東女子學院）

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