芻議深圳物業(yè)發(fā)展公司投資分析

孫浩然 南京師范大學附中江寧分校

深圳市物業(yè)發(fā)展（集團）股份有限公司 成立于1982年11月，公司成立25年來，已形成以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)，物業(yè)管理、出租汽車營運、酒店餐飲服務(wù)、商業(yè)百貨、物流倉儲、工程監(jiān)理等為輔的跨行業(yè)、多元化的經(jīng)營格局。先后開發(fā)了深圳國際貿(mào)易中心大廈、國貿(mào)商業(yè)大廈、皇城廣場等高層商務(wù)建筑群及皇御苑、俊峰麗舍花園、風和日麗花園、物業(yè)時代新居等一大批高中檔住宅小區(qū)；總承包建設(shè)了我國最大的對外陸路口岸皇崗口岸；合作開發(fā)了天安國際大廈、羅湖商業(yè)城等知名商務(wù)樓宇。

一、宏觀分析——GDP影響

近年我國GDP增長逐漸趨于平穩(wěn)發(fā)展趨勢，是中國市場逐漸趨向于成熟的表現(xiàn)。2020年初受疫情沖擊影響，GDP上半年同比負增。第一季度，國內(nèi)市場受疫情沖擊嚴重，同比下降6.8% 第二季度因疫情得到管控，GDP增速回升至3.2%?？傮w情況看好。有望實現(xiàn)3%GDP增速保持。相較于世界總體經(jīng)濟情況，中國由于疫情沖擊較小，世界經(jīng)濟地位仍在提升。疫情對于中國總體經(jīng)濟影響較小，中國經(jīng)濟回復(fù)速度迅速。今年仍可以實現(xiàn)百分之三的GDP增長。

對于房地產(chǎn)業(yè)我國投資逐年減緩，是有應(yīng)予國民需求有所改變，中國國民對于住房需求有所減緩，是房地產(chǎn)行業(yè)成熟的標志。也是國家對于房地產(chǎn)政策的轉(zhuǎn)變，往后房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)可能會走下坡路。房地產(chǎn)投資的減少也一定程度上限制了惡意的炒房。大限度的提高了公民有房可住。

（一）貨幣供應(yīng)量和財政收入

7月末，廣義貨幣（M2）余額212.55萬億元，同比增長10.7%，增速比上月末低0.4個百分點，比上年同期高2.6個百分點；狹義貨幣（M1）余額59.12萬億元，同比增長6.9%，增速分別比上月末和上年同期高0.4個和3.8個百分點；流通中貨幣（M0）余額7.99萬億元，同比增長9.9%。當月凈投放現(xiàn)金408億元。（央行分析表）

M1，M2 M0 的增長意味著中國融資總量擴張迅速，融資比例擴大使得中國市場更多元化和國際化。

（二）財政收入

2020年1-6月累計，全國一般公共預(yù)算收入96176億元，同比下降10.8%。其中，中央一般公共預(yù)算收入44347億元，同比下降14%；地方一般公共預(yù)算本級收入51829億元，同比下降7.9%。全國稅收收入81990億元，同比下降11.3%；非稅收入14186億元，同比下降8%。可以看出中國財政收入受上半年疫情影響較大，政府也進行了一定幅度的減稅。使得財政收入下降。但在后幾個月中財政收入降幅減緩。6月呈現(xiàn)3%的增長。

財政收入的重新增長是我國經(jīng)濟回復(fù)的標志，前半年的收入大幅下降是因為政府的防疫政策，大幅降低收稅比例，保障國民的生活水平。

二、市場結(jié)構(gòu)分析

（一）集中度指標

CRn=ni=1Xi/Nj=1Xj

2012年我國房地產(chǎn)CR5集中度指標為7%

2020年我國房地產(chǎn)CR5指標為27.3%

接近30%說明我國房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)由競爭型市場轉(zhuǎn)變成寡占V型。是房地產(chǎn)業(yè)走向成熟期的重要表現(xiàn)。

（二）疫情對于房企的影響

2019年，房地產(chǎn)企業(yè)板塊應(yīng)收同比增長20.4%，從各線房企來看，各線房企分化持續(xù)加劇，三線房企依舊慘淡。房企業(yè)績自2016年后持續(xù)下滑。2019年，房地產(chǎn)板凈利潤同比增長10.7%，同比下降3.5個百分點，業(yè)績增速自2016年以來持續(xù)下降，主要源于結(jié)算規(guī)模增速下降，同時在房住不炒調(diào)控政策下，板塊毛利率有所壓縮，房企處于謹慎原則計提更多資產(chǎn)減值損失。從2020年第一季度的業(yè)績表現(xiàn)來看，疫情影響竣工節(jié)奏，一線房企業(yè)績?nèi)詾樽罴眩€房企和三線房企的業(yè)績下滑趨勢顯著。兩極分化逐漸嚴重也是寡頭市場逐漸成熟的表現(xiàn)就深物業(yè)而言應(yīng)屬于二線三線房企，受疫情影響較為嚴重。

（三）房地產(chǎn)屬于周期型行業(yè)

周期性行業(yè)的特征就是產(chǎn)品價格呈周期性波動的，產(chǎn)品的市場價格是企業(yè)贏利的基礎(chǔ)。在市場經(jīng)濟情況下，產(chǎn)品價格形成的基礎(chǔ)是供求關(guān)系，而不是成本，成本只是產(chǎn)品最低價的穩(wěn)定器，但不是決定的基礎(chǔ)。房地產(chǎn)價格和需求雖然波動較大，但波動速度和幅度小于工業(yè)品行業(yè)，而且產(chǎn)品具有多樣性、差異化的特性，某些地區(qū)的產(chǎn)品更具有資源壟斷的特征。龍頭企業(yè)具有較好的抗風險能力，行業(yè)低谷可以帶來低成本并購的機會。

房地產(chǎn)的生命周期也處于成熟期。行業(yè)的成熟期是一個相對較長的時期。在這一時期里，在競爭中生存下來的少數(shù)大廠商壟斷了整個行業(yè)的市場，每個廠商都占有一定比例的市場份額。由于彼此勢均力敵，市場份額比例發(fā)生變化的程度較小。廠商與產(chǎn)品之間的競爭手段逐漸從價格手段轉(zhuǎn)向各種非價格手段，如提高質(zhì)量、改善性能和加強售后維修服務(wù)等。行業(yè)的利潤由于一定程度的壟斷達到了很高的水平，而風險卻因市場比例比較穩(wěn)定、新企業(yè)難以進入而較低，其原因是市場已被原有大企業(yè)比例分割，產(chǎn)品的價格比較低。因而，新企業(yè)往往會由于創(chuàng)業(yè)投資無法很快得到補償或產(chǎn)品的銷路不暢，資金周轉(zhuǎn)困難而倒閉或轉(zhuǎn)產(chǎn)。

在行業(yè)成熟價段，行業(yè)增長速度降到一個更加適度的水平。在某些情況下，整個行業(yè)的增長可能會完全停止，其產(chǎn)出甚至下降。由于其資本增長的喪失，致使行業(yè)的發(fā)展很難較好地保持與國民生產(chǎn)總值同步增長，當國民生產(chǎn)總值減少時，行業(yè)甚至蒙受更大的損失。但是，由于技術(shù)創(chuàng)新的原因，某些行業(yè)或許實際上會有新的增長市場占有量基本穩(wěn)定且其他公司想要進入市場難度較大。寡頭公司享有大額經(jīng)濟收益。

（四）影響行業(yè)的其他因素

1.技術(shù)進步

新興互聯(lián)網(wǎng)的崛起，對于房地產(chǎn)業(yè)同樣產(chǎn)生沖擊，網(wǎng)上看房，網(wǎng)友社區(qū)評論，都極大方便了房客的購房體驗。如今超過70%的房客選擇通過互聯(lián)網(wǎng)看房，網(wǎng)上看房無疑更為高效，可以說互聯(lián)網(wǎng)對房地產(chǎn)業(yè)同樣產(chǎn)生了積極的影響。

2.產(chǎn)業(yè)政策

《國務(wù)院關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》中指出

房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動力強，是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，2005年，房地產(chǎn)宏觀政策以“國八條”為中心，側(cè)重穩(wěn)定房價、打擊投機行為和落實政府責任制。

（1）“9070”政策

“九部委新政”的“9070”政策要求套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟適用住房）面積所占比重，必須達到開發(fā)建設(shè)總面積的70%迫使發(fā)商的產(chǎn)品主要定位中、小戶型商品房。使更多人有房可住。對于房地產(chǎn)業(yè)走向成熟產(chǎn)生深遠影響。

（2）稅收政策

2006年的“九部委新政”規(guī)定營業(yè)稅的征收從年為限提升至5年，大增加了炒房者的成本另外，2006年7月18日國稅總局發(fā)了《關(guān)于個人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知，均從流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)來抑制投機行為。

（3）住房貸

區(qū)別住房貸：對購買自住住房且套型建筑面積90平方米以下的仍執(zhí)行首付款比例20%的定，其他提高到30%。配合“9070政策，此政策意在調(diào)整住房需求結(jié)構(gòu)，使其偏向中小戶型供保證中低收入人群利益。

央行加2006年4月、8月2007年3月、8月，央行數(shù)次加息，目的是限制購房需求，鞏固宏觀調(diào)控成果等。但住房剛性需求會影響此政策效果。影響：一方面加息會產(chǎn)生一定的心理影響，造成更多購房者進入觀望狀態(tài)；另一方面可能會使一部分購房者選擇提前還貸。

三、行業(yè)分析

（一）行業(yè)地位

深圳市物業(yè)發(fā)展（集團）股份有限公司（簡稱“深物業(yè)集團”）成立于1982年11月，總承包建設(shè)的深圳國際貿(mào)易中心大廈，被譽為神州第一樓并創(chuàng)造了三天一層樓的奇跡，成為“深圳速度的體現(xiàn)，改革開放的象征”,并榮獲地域地標類“深圳文化名片”稱號。1992年3月，集團正式在深圳證券交易所掛牌交易（證券代碼000011）。集團現(xiàn)股本總額為5.96億股，其中A股5.28億股，B股0.68億股。在深圳房地產(chǎn)業(yè)處于中上水平。

（二）經(jīng)濟區(qū)位分析

經(jīng)濟地理區(qū)位：是我國的經(jīng)濟特區(qū)，有政策優(yōu)勢；毗鄰港澳，有華僑zd流入；勞動力充足；靠近南亞、東南亞，有廣大的消費市場，是我國的南大門。

交通地理區(qū)位：陸路交通發(fā)達，是我國的沿海城市，海陸交通便利，是空運良好的中轉(zhuǎn)站。經(jīng)濟地位優(yōu)勢，深圳市經(jīng)濟生產(chǎn)總值位列全國第四，市民消費水平遠高于其他省份，房價更是如此。年輕城市，深圳是年輕的城市，市民平均年齡僅30歲，為還處于年輕紅利時期，這為房地產(chǎn)業(yè)提供了大量相對廉價的勞動力。且深圳受教育水平極高，本科學歷者眾多，為這所城市提供源源不斷的創(chuàng)新潛力。深圳市交通極為發(fā)達，廣大的鐵路網(wǎng)囊括了周邊所有的城市，“廣深線”“京九線”廈深線和深圳站，深圳北站，深圳西站，深圳東站有直達北京上海的長途列車，深圳寶安機場是中國第四大機場。極度便利的交通是這所城市繁榮的關(guān)鍵。

高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)達，深圳高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)（深圳高新區(qū)）始建于1996年9月。2008年，高新區(qū)在占全市不到0.6%的土地上，實現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值2249.78億元，同比增長17.60%，占全市工業(yè)總產(chǎn)值的14.19%平安保險，華為，萬科，招商銀行，中興，中國航空，騰訊控股，諸多高科技知名國企在深圳設(shè)立總部。

（三）公司競爭分析

1.成本優(yōu)勢

深物業(yè)成立時間早，那時深圳的地價十分廉價，低廉的地價為深物業(yè)帶來低廉的成本，比起其他后期在深圳發(fā)展的房產(chǎn)公司和上海北京的房產(chǎn)公司，要求成本更低，帶來的利益更高。且深圳得天獨厚的地理位置和相對廉價的勞動力，大大降低的建筑成本。

2.技術(shù)優(yōu)勢

深物業(yè)依傍于深圳市的高科技產(chǎn)業(yè)，著力發(fā)展“科技金融、科技園區(qū)、科技產(chǎn)業(yè)”三大產(chǎn)業(yè)集群，構(gòu)建“高端科技資源導(dǎo)入+科技園區(qū)+金融服務(wù)+上市平臺+產(chǎn)業(yè)集群”五位一體的商業(yè)模式。前端的技術(shù)使深圳業(yè)有別于其他房產(chǎn)公司的技術(shù)優(yōu)勢。

3.產(chǎn)品市場占有優(yōu)勢

旗下?lián)碛猩钲谑谢食堑禺a(chǎn)有限公司、東莞市國貿(mào)長盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、徐州大彭房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、深物業(yè)揚州房地產(chǎn)開發(fā)有限公司等四家企業(yè)，先后開發(fā)了深圳國際貿(mào)易中心大廈、國貿(mào)商業(yè)大廈、皇城廣場等高層商務(wù)建筑群，皇御苑、俊峰麗舍花園、風和日麗花園、物業(yè)時代新居、新華城、深港1號、廊橋國際、彩天怡色、前海港灣花園、金領(lǐng)假日公寓、松湖朗苑、湖畔御景等一大批高中檔住宅小區(qū)；總承包建設(shè)了我國最大的對外陸路口岸——皇崗口岸，在深圳市場占有率極高。

（四）經(jīng)營能力分析

深物業(yè)和大多上市公司一樣的股東董事會制，確保公司有更平穩(wěn)的發(fā)展。各個部門分工明確，監(jiān)視會，董事會的存在保證公司的運營。

images/BZ_259_177_947_1199_984.png總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率(次) 0.13 0.08 0.48 0.12 0.10應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)(天) 31.65 26.95 12.77 22.89 16.99存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)(天) 1512.91 1386.61 765.30 1337.63 1174.00

總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率等于銷售收入總額除以平均資產(chǎn)總額。一般來說，周轉(zhuǎn)次數(shù)越多該公司經(jīng)營能力越強。存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)過大，一定程度上是由于疫情的沖擊而停工所致在2019年6月時就達到了1000多遠大于一般房地產(chǎn)業(yè)的300天左右。公司周轉(zhuǎn)存在一定問題。

（五）盈利能力分析

公司盈利能力

房地產(chǎn)業(yè)不同于其他行業(yè)，每股現(xiàn)金流為也十分正常，凈利率和凈資產(chǎn)收益率十分之高，表明公司運營的情況十分之好。我們再對比同行的房地產(chǎn)其他公通過橫向?qū)Ρ任覀兛梢钥闯錾钗飿I(yè)后面的一些經(jīng)營問題，巨大的毛利率只帶來了十分之幾的凈利率，證明后面經(jīng)營存在漏洞。深物業(yè)具有極高的凈資產(chǎn)收益率和每股收益率，近段時間的暴跌可以理解為股票價格增長過快產(chǎn)生的泡沫而進行的回檔。因為同比市凈率，股價增長的股票均為1.5左右，有些甚至破了凈，深物業(yè)的市凈率為3.5左右，對于房地產(chǎn)業(yè)實為過高，所以產(chǎn)生高位的跳水也為正常。但是總的來說，深物業(yè)的盈利能力確實在行業(yè)中表現(xiàn)很好。再看償債能力，流動比率=流動資產(chǎn)/流動負債。

指數(shù)/公司 深物業(yè)A ST松江 榮安地產(chǎn)流動比率 2.4 0.8 1.2速動比率 1.07 0.31 0.34

作為房地產(chǎn)業(yè)，流動比率能達到2 確實難能可貴，和速動比率的比值約為2/1.代表公司償債能力極佳。不用擔心因為資金鏈斷裂產(chǎn)生的償債問題。我們在橫向?qū)Ρ绕渌麕准夜尽?/p>

速動比率較小只有零點幾，作為房產(chǎn)公司的償債能力較差，風險較高，可能出現(xiàn)資金鏈斷裂和償債能力不足的問題。

（六）現(xiàn)金流量分析

現(xiàn)金流量表 2020-06 2020-03 2019-12 2019-09 2019-06經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金 12.34 3.083 45.37 33.14 18.82收到的稅費返還 1152 -- -- -- --收到其他與經(jīng)營活動有關(guān)的現(xiàn)金 3.337 2.785 7.276 6757 1.159經(jīng)營活動現(xiàn)金流入小計 15.79 5.868 52.64 33.82 19.98

購買商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金 8.796 6.593 28.05 19.06 15.71支付給職工以及為職工支付的現(xiàn)金 3.307 1.702 6.351 2.939 3.100支付的各項稅費 19.01 3.095 6.988 5.616 4.693支付其他與經(jīng)營活動有關(guān)的現(xiàn)金 0.9123 0.5709 1.853 0.8604 0.4469經(jīng)營活動現(xiàn)金流出小計 32.02 11.96 43.25 28.48 23.95經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額 -16.23 -6.093 9.398 5.343 -3.967

2020年公司經(jīng)營活動流出了大量現(xiàn)金導(dǎo)致2020年前半年公司負債大幅增加，公司稅費高達19億巨額的稅費是導(dǎo)致公司無法支付高額的股息，公司負債率高達70%以至于上半年克扣股息，導(dǎo)致股票大跌，縱使公司盈利率較大也難抵巨額負債。

四、數(shù)據(jù)分析

（一） K線分析

K線分析對于短期的技術(shù)投資有著極大的作用。

截至2020年9月12日深物業(yè)A的日k線，總體波動起伏較大，在一路猛長之后終于在8月中旬見頂并一路下跌?？v然深圳物業(yè)發(fā)展公司運營良好，多方的轟炒也難免有泡沫見頂?shù)拇嬖?，曾?jīng)高達25的市凈率對于房產(chǎn)公司來說是不得不跌的（同期其他房產(chǎn)公司只有區(qū)區(qū)4左右）?？辗綒⒌?5塊左右。逐漸見底。

漲跌信號分析：

大浪潮最明顯的上漲信號是7月8日的T字上漲信號（如圖所示）

(圖片來源：平安證券)

T字線的尾部無論陰線或是陽線，都是可靠的上漲型號，意味著多方力量較大，遠大于空方力量，隨后出現(xiàn)的光頭光腳大陽線和陽t線預(yù)示著浪潮的來臨。緊接著便是兩天的漲停?？辗絿L試著殺跌對于總體的k線沒有影響。

（二）波浪理論

這張k線的波動圖卻十分經(jīng)典

＊（圖片來源：平安證券）

和艾略特的波浪理論十分之相似，135為上升浪24為下降浪調(diào)整浪不能過主推浪的起點、浪3不是最短的浪，以及浪4不能過浪1的高點。在五浪中，1、3、5浪為上升浪；2、4浪為下降浪，波浪理論家對現(xiàn)象的看法并不統(tǒng)一。每一個波浪理論家，包括艾略特本人，很多時都會受一個問題的困擾，就是一個浪是否已經(jīng)完成而開始了另外一個浪呢？有時,甲看是第一浪，乙看是第二浪。差之毫厘，失之千里?？村e的后果卻可能十分嚴重。一套不能確定的理論用在風險奇高的股票市場，運作錯誤足以使人損失慘重。

（三）K線理論的下跌信號

（圖片來源平安證券）

再看看下降信號，出現(xiàn)斷頭鍘刀和射擊之星，都是可靠的見頂信號，上影線兩倍于下影線說明空方力量強大。斷頭刀后股票開始出現(xiàn)大影線和一系列下跌k線，此時處于高位是十分危險的要盡快撤出所有持倉。果然在8月20日開始出現(xiàn)大幅跳水。于此同時行業(yè)并沒有出現(xiàn)整體下跌。便是個股自己開始的空方殺跌。出現(xiàn)持續(xù)性的大幅下跌并在2020年9月10日出現(xiàn)回升的見底信號，逐漸開始回暖。是購入該股的絕佳時期。

（四）其他指標分析

MACD指標是異同移動平均線，是股票交易中心一種常見的技術(shù)分析工具，用于研判股票價格變化的強度、方向、能量以及趨勢周期，以便把握股票買進和賣出的時機

（圖片來源：平安證券）

八月三日macd指數(shù)水下金叉，DIFF 由下向上突破 DEA，為買入信號，次日股票漲停。隨后并沒有和DEA偏離實際上是見頂信號，股票難以再向上突破，而且預(yù)示后面會有大跌，八月十日出現(xiàn)死叉，DIFF 由上向下突破 DEA，為賣出信號，k線雖然無明顯變化。卻在后面開始大跌?？梢妋acd對于k線的走勢有一定的預(yù)判作用。如果散戶在出現(xiàn)死叉時及時收手止損，便可以避免后面大筆損失，近日股票再度下跌時macd疑似出現(xiàn)金叉預(yù)兆，k線的下影線也較長。所以我判斷多方力量再回，股票價格再重新上漲?，F(xiàn)今是抄底的好時機。

結(jié)語：不出所料，2020年9月18日星期五，深物業(yè)A一改頹勢強勢漲停，Kdj macd 指標一度較好，大盤機構(gòu)資金流入新的一輪大潮再度來臨。最后希望深圳物業(yè)發(fā)展公司越做越好。