老舊小區物業管理存在的問題與建議

盧枷霖

[摘 要] 近年來，伴隨著國民經濟水平的顯著提升，人們生活質量的改善，國家對物業管理工作的關注和重視不斷提高。因此，不斷提升物業管理水平，對改善人居環境，強化小區治安，為居民提供一個和諧安寧的生活環境具有重要的意義。現如今，盡管我國物業管理水平一直呈現上升的趨勢，現代商品房小區的物業管理水平也在逐步提升。然而縱觀我國大部分老舊小區，在物業管理方面仍然面臨著巨大的考驗和困境，其物業管理水平無法滿足業主的日常需求。因此，文章根據老舊小區物業管理現狀分析，提出了老舊小區物業管理改進的有效措施。

[關鍵詞] 老舊小區；物業管理；問題；對策

中圖分類號：F293 文獻標識碼：A

通常情況下，老舊小區的管理難度較高，同時存在物業管理工作難以開展的情況。從2017年11月北京市政府提出“老舊小區綜合整治方案”以后，很多老舊小區的物業管理公司都在不斷進行管理模式的改進和創新。如安裝24小時監控探頭、綠化環境等，通過一系列的小區改造，在改善小區環境的基礎上，安全品質也有所提升，促使居民能夠真正感受到城市發展所帶來的舒適生活，帶動老舊小區步入良性的發展道路。

一、老舊小區物業管理概述

老舊小區指的是建筑修建比較久遠的住宅小區，我國大部分老舊小區最初都是由企業或者事業單位、政府部門組織修建的，且根據員工的崗位層次和工齡進行住房分配，而只需要收取員工較低的租金或者以最低的內部價格售賣給員工，計劃經濟色彩十分濃烈。另外，也有部分小區是在早期開發商投資建設僅供出售的商品房，是早期住房改革留下來的產物。其次，和新建小區相比，老舊小區一般建設時間在上世紀80年代，房齡都在30—50年左右，設備設施老化，建筑面積偏小，大多都是多層，無電梯。而物業管理一般都是由機關事業單位的房屋管理部門統一管理，生態環境差、功能配套不全、管理理念和方式依然停留在傳統房屋管理模式上[1]。管理內容方面，傳統的房屋管理只需要負責維修設施、設備等，目的在于維護房屋的基本狀況，降低安全風險。老舊小區的物業管理和業主之間存在雙向選擇的關系，從業主服務角度入手，其管理更為社會化和專業化。物業管理指的是業主通過選聘物業服務公司，有物業和業主根據服務合同約定，對房屋相關的基礎設施配套、公共區域進行維修和養護管理，最終實現小區環境衛生和秩序活動的有序進行。

二、老舊小區物業管理現狀分析

（一）規劃設計不合理，基礎設施損失程度較高

老舊小區，由于受早期規劃設計和施工水平的限制，從現如今發展角度來看，在規劃和設計方面仍然存在著很多缺陷和不足，且年代過于久遠，基礎設施損失程度也較高，尤其是伴隨著人們生活水平的提升，幾乎家家戶戶都有私家車輛，并且還呈現快速攀升的趨勢。這對于老舊小區來說，以往的規劃設計數量無法滿足目前居民停車需求。其次，大部分老舊小區在最初開始設計規劃時沒有配備足夠數量的停車位，導致老舊小區安裝地鎖的現象十分顯著，在占用人行道和車道的基礎上，還影響了小區居民的正常生活和出行[2]。由停車引起的糾紛時常發生，這也是老舊小區物業管理存在的難點問題之一。

（二）物業管理難度升級

部分老舊小區都是單位自管或者企業承包的形式，轉交給街道以后，居民本身已經形成了計劃經濟時代單位宿舍服務全包的服務形式，并沒有形成花錢買服務的意識。同時，在小區中，外來務工人員和低收入家庭偏多，由于收入問題，很多居民都沒有主動繳納物業費的意愿，這就形成了物業費收繳困難的現象。

由于以上問題，則會導致物業管理企業受到一定程度的經濟虧損，只能在政府的扶持下，勉強維系工作，這樣直接減少了服務內容，也導致物業管理水平和服務水平降低的問題。其次，隨著國民經濟的提升，人們生活質量的顯著改善，大部分老舊小區的居住條件和基礎設施已經無法滿足當前居民的需求。除此之外，小區基礎設施維修費用也越來越高，這直接提升了物業管理的成本投入，物業公司也無法承擔昂貴的維修費用，進而造成很多歷史遺留問題。

（三）小區業主自治能力不足

老舊小區內低收入群體占據比例居多，文化程度也相對不高，居民對自身的利益期望也往往過高，對維護公共環境和公共利益積極性和興趣也不大。其中居民占據公共利益的現象時常存在，業主對物業管理的訴求也越來越多，無法達到統一的意見。即使小區成立了業主委員會，但由于物業矛盾情況復雜、委員會成員專業知識有所欠缺，導致業主委員無法發揮出更大的作用和價值。特別是在物業糾紛調解、宣傳法律法規等方面，明顯積極性不高，也表現得力不從心。

三、老舊小區物業管理改進的有效措施

（一）提升老舊小區基礎設施投入力度

對于老舊小區而言，基礎設施落后都是多年的歷史遺留問題，如果對基礎設施進行大規模的換新將是物業公司無法承受的。因此，建議物業公司根據老舊小區基礎設施情況制定一個長期的更新維護方案和計劃，逐年對老舊小區進行換新，合理收支分配，最終達到老舊小區各項設施全部完善的目的，朝著現代化物業管理方向邁進。其次，建立良好的物業管理形象，引導小區居民養成花錢買服務的正確意識，通過小區物業費資金流去提升小區基礎設施改造力度，從而規范物業管理模式，在更新和維護基礎設施的同時，為居民提供良好的服務水質量，也促進物業公司管理水平的提升。主要是通過綜合改造、封閉式改造等方式，在老舊小區設置單元樓大門和小區大門，完善健身設施、門衛室、車棚、停車位規劃等，為居民創造便利的生活環境。位于北京市大興區的雙河南里社區的20號樓建于1995年，共計七個單元門，174戶，由于建設年代久遠，基礎設施出現嚴重老化、物業管理服務缺乏，居民老舊小區改造意愿十分的強烈。2018年，社區黨支部在街道辦事處的指導下，開始深入居民群眾調查征求意見，改造同意率高達99.9%，經過市聯席會審議通過，項目改造于2019年6月實施，到年底已經全部改造完成。改造內容涉及到了公共區域改造、綠化補建、道路修補等等。改造后的小區都開始實行了物業管理和服務，從居民整體反映情況來看，老舊小區的管理和服務水平也基本達到了居民的需求，其困難訴求也明顯減少了許多。

（二）探究精準化物業管理模式

老舊小區和新小區相比，每一個老舊小區都存在著自身獨特的不足和缺陷，為了有效的開展老舊小區物業管理工作，物業應該探究并嘗試踐行精準化管理模式，根據小區實際情況，針對性開展物業管理工作。與此同時，按照業主不通過的需求和愛好去為他們提供多樣化的物業管理和服務，這樣能夠提升業主的滿意度和幸福感。以低標準的物業收費，高標準的服務質量和管理水平，去滿足業主的需求，最終贏得業主的信賴和信任，轉變業主傳統意識，可以為今后更好的物業管理工作奠定基礎保障。

（三）提升老舊小區居民自治力度

為了確保老舊小區各項工作的正常有序運轉，僅僅依靠物業管理顯然是不夠的。因此，小區物業管理應該主動建立起小區的事情則是所有業主事情的理念，建立并完善小區委員會建設，全面落實小區居民自治工作，通過廣大業主選出來的委員會在調解業主之間矛盾的同時，全面發揮出業主和物業之間溝通橋梁，對小區內各個公共收益的征收和使用進行監督和維護，大家共同努力為小區的良性發展貢獻出力量，最終促進小區治安水平的提升。其次，充分發揮出街道社區指導和監督作用，街道、社區聯合實施投訴受理和協調機制，完善和建立物業監管物業管理制度，指導好委員會通過民主協商的方式去解決小區內部的問題和矛盾[5]。對小區自治組織的日常工作進行監督，公開小區事務，提升自治活動的透明度。除此之外，物業公司還可以借助互聯網和新媒體的力量，建立溝通渠道，在網絡平臺上和業主進行實時溝通，這樣既可以避免討論問題的尷尬，也能促使每一個業主樂于發表自己的看法和建議，這樣對提升小區居民滿意度，促進物業管理水平的提升有著重要的作用。

四、結語

綜上所述，老舊小區在建設和發展過程中，物業管理工作盡管存在著很多的不足和問題，但只要我們不斷探索物業精準化管理模式，不斷完善相應的管理和監督制度，改變居民花錢買服務主動繳費意識，加強小區基礎設施的投入力度，從而在提升物業管理服務質量和管理水平的基礎上，為小區居民提供一個和諧安定的居住環境，促進老舊小區的良性健康發展。

參考文獻：

[1]胡大見.老舊小區物業管理信息化中存在的問題[J].中小企業管理與科技（中旬刊），2020（05）：12-13.

[2]張惠.老舊小區物業管理的問題及發展路徑[J].建材與裝飾，2019（09）：180-181.